Việc thế chấp nhà ở hiện nay đã trở nên rất phổ biến trong thực tiễn đời sống. Thế chấp là một trong những quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, để thực hiện quyền thế chấp thì các chủ thể cũng phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Thế chấp nhà ở là gì? Điều kiện và thủ tục thế chấp nhà ở?
Mục lục bài viết
1. Điều kiện thế chấp nhà ở:
1.1. Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất ở:
Các hộ gia đình, cá nhân có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thế chấp quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai tuy nhiên đất đó không có trong diện tranh chấp. Mục đích của việc vay thế chấp quyền sử dụng đất ở là để phục vụ phát triển sản xuất và các nhu cầu đời sống.
Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất ở là các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam gồm các ngân hàng, tổ chức tín dụng.
Như vậy, các chủ thể sẽ không thể thế chấp nhà ở khi không có sổ đỏ trừ trường hợp thế chấp nhà ở, chung cư hình thành trong tương lai và vẫn chưa có sổ đỏ.
1.2. Quy định về thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng:
Pháp luật quy định các hộ gia đình, cá nhân chỉ được thế chấp đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng tại các Ngân hàng Việt Nam hoặc tổ chức tín dụng Việt Nam được Nhà nước cho phép.
Mục đích vay thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng được quy định chặt chẽ chỉ dùng để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, không sử dụng vào các mục đích sản xuất, kinh doanh, tiêu dùng.
1.3. Điều kiện bên nhận thế chấp nhà ở:
Bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhà ở được quy định theo Điều 144
– Trong trường hợp bên thế chấp nhà ở là một tổ chức thì pháp luật quy định bên nhận thế chấp sẽ là tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam.
– Trong trường hợp bên thế chấp nhà ở là cá nhân thì bên nhận thế chấp sẽ là tổ chức tín dụng hoặc tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân khác.
1.4. Điều kiện thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung:
Theo điều 145 Luật nhà ở 2014 quy định về việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung có nội dung như sau:
– Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý bằng văn bản đối với việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung (trừ những trường hợp sở hữu chung theo từng phần).
– Nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở sẽ do các chủ sở hữu chung hợp nhất liên đới cùng thực hiện.
1.5. Điều kiện thế chấp nhà ở đang cho thuê:
Quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê được quy định ở Điều 146 Luật nhà ở 2014 với nội dung cụ thể như sau:
– Chủ sở hữu nhà ở sẽ phải thông báo cho bên thuê trước về việc thế chấp bằng văn bản. Bên thuê nhà ở sẽ được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở.
– Bên thuê nhà sẽ được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà mà các bên đã ký trước đó. Nhà ở đang thuê sẽ bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp, trừ các trường hợp sau đây:
+ Bên thuê không chịu trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có những lý do chính đáng.
+ Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như những gì đã thỏa thuận trong hợp đồng.
+ Không được tự ý đục phá, cơi nới hoặc cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê. Thực hiện việc chuyển đổi, cho mượn hoặc cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý trước của bên cho thuê.
+ Bên thuê nhà ở làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người trong khu vực xung quanh. Dù đã bị lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn ko có dấu hiệu khắc phục.
2. Điều kiện thực hiện quyền thế chấp nhà ở:
Theo Điều 118 và Điều 119
2.1. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch:
Theo khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, giao dịch về thế chấp bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
– Muốn giao dịch về thế chấp bằng nhà ở thì nhà ở phải có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng).
– Muốn giao dịch về thế chấp bằng nhà ở thì nhà ở đó không được thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.
– Muốn giao dịch về thế chấp bằng nhà ở thì nhà ở đó không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
– Muốn giao dịch về thế chấp bằng nhà ở thì nhà ở đó không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
2.2. Điều kiện của người thực hiện thế chấp nhà ở:
Theo khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014, người thế chấp nhà ở phải có điều kiện sau:
– Người thế chấp nhà ở phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện thế chấp nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự.
– Người thế chấp nhà ở trong trường hợp nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự (người từ đủ 18 trở lên mới được tự mình thực hiện thế chấp, trừ trường hợp người mất năng lực hành vi dân sự; người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi; hạn chế năng lực hành vi dân sự).
– Người thế chấp nhà ở trong trường hợp nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân.
Như vậy, trong trường hợp một người có nhà ở riêng lẻ và muốn thế chấp cả nhà và đất thì chỉ thực hiện được quyền thế chấp nếu quyền sử dụng đất đáp ứng được điều kiện theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 và nhà ở đáp ứng được điều kiện theo khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014.
3. Thủ tục thế chấp nhà ở:
3.1. Hồ sơ thế chấp nhà ở:
Hồ sơ thế chấp nhà ở bao gồm các loại tài liệu, giấy tờ cụ thể như sau:
– Kế hoạch hoặc dự án kinh doanh đang cần đầu tư vốn.
– Đơn đề nghị thế chấp nhà ở.
– Hợp đồng thế chấp nhà ở có chứng nhận từ văn phòng công chứng.
– Những giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên muốn thế chấp nhà ở.
– Giấy xác nhận đăng ký thế chấp (nếu các bên thế chấp có yêu cầu).
3.2. Trình tự thực hiện thủ tục thế chấp nhà ở:
Trình tự thực hiện thủ tục thế chấp nhà ở được quy định cụ thể như sau:
– Bên thế chấp nhà ở sẽ làm đơn đề nghị thế chấp nhà ở và gửi về Ngân hàng kèm theo kế hoạch hoặc dự án kinh doanh đang cần đầu tư vốn.
– Trong trường hợp đồng ý thì Ngân hàng sẽ xem xét và thẩm định giá trị nhà ở muốn thế chấp.
– Các bên sẽ lập hợp đồng thế chấp nhà ở có công chứng.
– Bên thế chấp phải chuyển Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và thông báo đã đăng ký thế chấp cho phía Ngân hàng biết để làm thủ tục nhận tiền vay.
– Ngân hàng sẽ có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở, nơi đã làm thủ tục chứng Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở biết về việc thế chấp. Trong trường hợp các bên có yêu cầu bổ sung đăng ký thì bên thế chấp phải có đơn gửi về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kèm theo Giấy tờ sở hữu nhà ở để đăng ký thế chấp.
– Nếu đã đăng ký thế chấp nhà ở thì bên thế chấp có nhiệm vụ chuyển thông báo đã giải chấp của Ngân hàng kèm theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tới Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để thực hiện xóa đăng ký thế chấp.
– Sau khi bên thế chấp đã thanh toán đầy đủ tiền vay thì Ngân hàng cho vay thế chấp sẽ thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở biết về việc bên thế chấp đã giải chấp. Sẽ lập thủ tục thanh lý hợp đồng thế chấp và giao lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên thế chấp theo đúng quy định pháp luật.
4. Quy định về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai:
Theo luật nhà ở năm 2014 quy định điều kiện và thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai có nội dung như sau:
– Trong trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trên đất của chính mình:
Trường hợp các cá nhân, tổ chức thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trên đất hợp pháp của chính mình thì các chủ thể sẽ cần nộp Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp hoặc Giấy phép xây dựng nếu đất đó thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng.
– Trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở:
Nếu các chủ thể là người thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đã mua nhà ở của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì cần phải chuẩn bị bộ hồ sơ gồm những tài liệu như sau để nộp đến nơi vay thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai:
+
+ Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu như bên nhận chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán nhà ở.
+ Những giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo các tiến độ đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán.
Cần lưu ý rằng nhà ở hình thành trong tương lai trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được sử dụng để vay thế chấp không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện hoặc tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở cũng như về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này.
