Thay người trả nợ có cần sự đồng ý của ngân hàng không?

Tóm tắt câu hỏi:

Hiện tôi đang có nhu cầu mua lại căn hộ của bạn tôi, căn hộ chưa có sổ hồng và đang thế chấp ngân hàng.Tiền vay ngân hàng được bạn tôi trả góp (cả gốc và lãi) hàng tháng. Do tôi không có đủ tiền nên chỉ thanh toán cho bạn tôi phần còn lại và phần bạn tôi đang trả ngân hàng thì tôi có được trả thay bạn tôi hàng tháng không? Nếu tôi và bạn làm như vậy có trái quy định của luật pháp không?

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

– Luật nhà ở 2014;

– “Bộ luật dân sự 2015”.

2. Luật sư tư vấn:

Theo quy định tại Điều 118 Luật nhà ở 2014 về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch như sau:

* Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

– Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

– Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

– Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

* Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

– Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

– Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

– Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

– Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

>>> Luật sư tư vấn pháp luật nhà ở qua tổng đài: 1900.6568    

– Nhận thừa kế nhà ở;

– Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Trong trường hợp này, theo quy định tại Điều 118 Luật nhà ở 2014, việc mua bán căn hộ từ người bạn của mình mà căn họ đó lại chưa được cấp sổ hồng thì giao dịch đó không thực hiện được do không đáp ứng các điều kiện nêu trên.

Nếu muốn thực hiện việc mua bán căn hộ của bạn bạn thì bạn của bạn cần làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đối với căn hộ của mình, sau đó hai bên mua bán đến văn phòng công chứng làm thủ tục mua bán theo quy định của pháp luật.

* Giả sử nếu căn hộ của bạn bạn có sổ hồng đang thế chấp tại Ngân hàng thì việc chuyển nhượng thực hiện như sau:

Căn cứ Điều 315 “Bộ luật dân sự 2015” quy định việc chuyển giao nghĩa vụ dân sự như sau: 

“1. Bên có nghĩa vụ có thể chuyển giao nghĩa vụ dân sự cho người thế nghĩa vụ nếu được bên có quyền đồng ý, trừ trường hợp nghĩa vụ gắn liền với nhân thân của bên có nghĩa vụ hoặc pháp luật có quy định không được chuyển giao nghĩa vụ.

2. Khi được chuyển giao nghĩa vụ thì người thế nghĩa vụ trở thành bên có nghĩa vụ.”

Như vậy, bạn cùng với bạn của bạn lên ngân hàng để thỏa thuận về vấn để chuyển giao nghĩa vụ trả tiền giữa bạn và bạn của bạn. Nếu ngân hàng đồng ý thì bạn và ngân hàng sẽ làm lại hợp đồng vay trong đó bạn thay thế bạn của bạn trong những nghĩa vụ còn lại với ngân hàng. Ngân hàng sẽ trả lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên bán để bên bán để thực hiện giao dịch giữa hai bên.