Thẩm định, xử lý tài sản thế chấp là tài sản bảo đảm tiền vay

1. Thẩm định, định giá quyền sử dụng khi xác lập hợp đồng thế chấp để bảo đảm tiền vay tại Ngân hàng thương mại:

Khi thực hiện các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản, việc xác định giá trị tài sản bảo đảm có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định giá trị của biện pháp bảo đảm bằng tài sản đó. Đối với HĐTC QSDĐ để bảo đảm tiền vay tại NHTM, việc định giá tài sản bảo đảm là QSDĐ còn là một thủ tục bắt buộc trong hoạt động cấp tín dụng có bảo đảm bằng tài sản của NHTM. Trong giai đoạn xác lập Hợp đồng tín dụng và HĐTC QSDĐ để đảm bảo tiền vay tại, bên vay tiền sẽ xác định được mức tiền tối đa có thể được NHTM cấp tín dụng. Đối với NHTM, việc xác định chính xác giá trị tài sản bảo đảm là QSDĐ tại thời điểm cấp tín dụng chính là căn cứ để NHTM quyết định mức cho vay có thể thấp hoặc cao hơn giá trị tài sản đảm bảo là QSDĐ. Kết quả định giá tài sản bảo đảm là QSDĐ tại thời điểm cấp tín dụng còn là căn cứ để NHTM dự liệu được số tiền có thể thu hồi được khi bên vay vi phạm nghĩa vụ. Trong giai đoạn xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi tiền vay cho NHTM, việc định giá tài sản là QSDĐ còn là một hoạt động bắt buộc để đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của bên thế chấp, NHTM và bên vay tiền.

Theo quy định của BLDS năm 2015, bên thế chấp và NHTM có quyền thỏa thuận hoặc thông qua tổ chức định giá, thẩm định giá để xác định giá trị tài sản bảo đảm nhưng phải đảm bảo tính khách quan và phù hợp với giá thị trường vì định giá tài sản quá thấp hoặc định giá tài sản quá cao so với giá thị trường đều gây ra những thiệt hại cho cả bên thế chấp và NHTM.

Khi định giá tài sản bảo đảm là QSDĐ phải tuân thủ nguyên tắc, phương pháp định giá đất đã được quy định tại Điều 112 LĐĐ 2013, cụ thể như sau:

1. Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
2. Theo thời hạn sử dụng đất;
3. Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, trúng đấu giá QSDĐ đối với những nơi có đấu giá QSDĐ hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
4. Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

Do những đặc trưng về sở hữu đất đai nên trong dù cho các bên tự thỏa thuận giá trị QSDĐ hoặc định giá thông qua tổ chức định giá, thẩm định giá thì giá trị QSDĐ phải chịu sự chi phối bởi khung giá đất theo quy định tại Điều 113 LĐĐ năm 2013. Theo đó, giá trị QSDĐ do các bên tự thỏa thuận hoặc được xác định thông qua tổ chức định giá, thẩm định giá không được thấp hơn khung giá đất do UBND cấp tỉnh đất quy định. Tổ chức định giá, thẩm định giá tài sản bảo đảm là QSDĐ phải tuân thủ các quy định này và phải bồi thường thiệt hại cho bên bị thiệt hại nếu có hành vi trái pháp luật trong quá trình định giá tài sản bảo đảm tài sản là QSDĐ.

2. Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất khi là tài sản bảo đảm tiền vay tại Ngân hàng thương mại:

2.1. Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất khi là tài sản bảo đảm tiền vay tại Ngân hàng thương mại:

Như Tác giả đã phân tích, HĐTC QSDĐ để bảo đảm tiền vay tại NHTM là biện pháp bảo đảm tiền vay mang tính chất dự phòng rủi ro trong quá trình thực hiện hợp đồng tín dụng, giúp các NHTM có thể thu hồi tiền vay và nhanh chóng đưa vốn vào hoạt động kinh doanh của mình. Với ý nghĩa đó, các văn bản pháp luật quan trọng như Nghị quyết số 42/2017/QH14 của Quốc Hội về thời điểm xử lý nợ xấu của các Tổ chức tín dụng, Nghị quyết số 03/2018/NQ-HĐTP ngày 15/5/2018 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao quy định về giải quyết tranh chấp về xử lý nợ xấu, tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu và gần đây nhất là Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ đã tạo cơ chế thuận lợi trong hoạt động xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ cho NHTM.

NHTM có quyền yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm trong trường các trường hợp sau đây (Điều 299 BLDS năm 2015):

Thứ nhất, đã đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ nhưng bên vay không thực hiện hoặc không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ đã được các bên thỏa thuận, xác lập trong hợp đồng tín dụng.

Thứ hai, chưa đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ nhưng bên vay vi phạm một trong các nghĩa vụ đã được các bên thỏa thuận, xác lập trong hợp đồng tín dụng hoặc theo quy định pháp luật. NHTM có quyền hủy bỏ hoặc chấm dứt hợp đồng tín dụng và buộc bên vay phải thực hiện đúng nghĩa vụ. Nếu bên vay vẫn không thực hiện đúng theo nghĩa vụ thì có quyền xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi tiền vay.

Thứ ba, các bên có quyền thỏa thuận xử lý tài sản mà không phụ thuộc vào yếu tố vi phạm nghĩa vụ hoặc trong trường hợp pháp luật có quy định khác. Điều 300 BLDS năm 2015 quy định trong trường hợp tài sản có nguy cơ bị giảm hoặc mất toàn bộ giá trị thì NHTM có quyền yêu cầu xử lý tài sản và phải có nghĩa vụ thông báo cho bên thế chấp và các bên nhận thế chấp khác về việc xử lý tài sản bảo đảm.

Khi xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ phải tuân thủ các nguyên tắc cơ bản sau:

Thứ nhất, QSDĐ được dùng để bảo đảm thực hiện cho một nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản bảo đảm được thực hiện theo thỏa thuận của các bên, nếu không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận trái pháp luật thì bán đấu giá theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, QSDĐ được dùng để bảo đảm thực hiện cho nhiều nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản bảo đảm được thực hiện theo thỏa thuận của bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm, nếu không có thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được thì bán đấu giá theo quy định của pháp luật.

Như Tác giả đã giới thiệu, pháp luật đã quy định về các trường hợp thế chấp QSDĐ nhưng không đồng thời thế chấp tài sản gắn liền với đất hoặc chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất nhưng không thế chấp QSDĐ, do đó khi xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng cần phải chú ý các trường hợp sau:

– Trường hợp chỉ thế chấp QSDĐ nhưng không thế chấp tài sản gắn liền với đất hoặc chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất nhưng không thế chấp QSDĐ nhưng người sử dụng đất là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là cả QSDĐ và tài sản gắn liền với đất.

– Trường hợp thế chấp QSDĐ nhưng không thế chấp tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu gắn liền tài sản với đất không đồng thời là người có QSDĐ thì khi xử lý tài sản là QSDĐ để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền và nghĩa vụ đã xác lập trước đó với người có QSDĐ. Người được nhận tài sản là QSDĐ từ hoạt động xử lý tài sản thế chấp sẽ nhận chuyển giao quyền và nghĩa vụ của người có QSDĐ.

– Trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất nhưng không thế chấp QSDĐ mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người có QSDĐ thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, người được nhận tài sản từ hoạt động xử lý tài sản thế chấp tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi chủ sở hữu tài sản đã xác lập trước đó với người có QSDĐ

Trong các trường hợp này, BLDS năm 2015 cũng cho phép các bên có quyền thỏa thuận với nhau về cách thức thỏa thuận về việc quản lý, sử dụng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất sau khi tài sản bảo đảm trong HĐTC QSDĐ đã được xử lý để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

2.2. Phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất khi là tài sản bảo đảm tiền vay tại Ngân hàng thương mại:

Trong thực tiễn, khi xác lập hợp đồng tín dụng giữa NHTM và bên vay đã có sự thỏa thuận rất rõ ràng về thời hạn cuối cùng trả nợ gốc, nợ lãi và việc xác định số tiền gốc và lãi mà người vay phải trả theo phân kỳ (Được xác định theo tháng, quý hoặc khoảng thời gian cụ thể theo thỏa thuận). Nếu bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi theo phân kỳ thì NHTM, bên thế chấp và bên vay có quyền thỏa thuận với nhau để lựa chọn phương thức xử lý tài sản bảo đảm một cách phù hợp hoặc NHTM có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết trong trường hợp các bên không thể thỏa thuận được. Tuy nhiên, việc xử lý tài sản bảo đảm, đặc biệt đối với tài sản bảo đảm là QSDĐ luôn vấn đề khó khăn đối với NHTM vì đây là tài sản có giá trị lớn của người có QSDĐ và ảnh hưởng đến quyền lợi, nghĩa vụ của những người đang trực tiếp quản lý, sử dụng đất. Do đó, nguyên tắc đồng thuận, công khai khi xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ có ý nghĩa quan trọng giúp hạn chế tối đa mâu thuẫn, tranh chấp trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm. Khi không thể áp dụng được nguyên tắc này, việc xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ để thu hồi nợ chỉ có thể được thực hiện thông qua hoạt động giải quyết tranh chấp của Tòa án và cơ quan Thi hành án dân sự.

Nguyên tắc đầu tiên cần phải tuân thủ và ưu tiên áp dụng khi xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ để thu hồi nợ vay, chính là tôn trọng sự tự do thỏa thuận trên cơ sở tự nguyện và tuân thủ các quy định pháp luật đã được NHTM, bên có nghĩa vụ trả nợ và bên thế chấp tài sản thống nhất trong suốt quá trình thực hiện HĐTC tài sản để bảo đảm tiền vay. Sự thỏa thuận được thể hiện bằng các điều khoản về xử lý tài sản bảo đảm trong HĐTC và cũng có trường hợp sự thỏa thuận xảy ra sau khi đã phát sinh căn cứ để xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của BLDS. Pháp luật hiện nay cho phép các bên có thể tự thỏa thuận với nhau hoặc thỏa thuận thông qua cơ chế trọng tài để lựa chọn phương thức xử lý tài sản bảo đảm phù hợp như Bán đấu giá tài sản, NHTM tự bán tài sản, NHTM nhận chính tài sản là QSDĐ để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm và các phương thức khác theo quy định pháp luật (Điều 303 Bộ luật Dân sự năm 2015). Trong các phương thức xử lý tài sản bảo đảm này, “Bản đấu giá tài sản” là phương thức được ưu tiếp áp dụng trong trường hợp các bên không có thỏa thuận về áp dụng các phương thức xử lý tài sản khác.

Bán đấu giá tài sản là phương thức xử lý tài sản bảo đảm phổ biến nhất, nhất là đối với trường hợp QSDĐ được thế chấp để bảo đảm tiền vay tại NHTM vì đảm bảo được tính công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp không chỉ của các bên trong HĐTC QSDĐ để bảo đảm tiền vay tại NHTM mà còn bảo được cho người mua tài sản đấu giá (Khoản 1 Điều 304 BLDS 2015, Điều 117 LĐĐ 2013). Khi áp dụng phương thức này, Bên thế chấp và NHTM thỏa thuận lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản để bán tài sản thế chấp là QSDĐ theo nguyên tắc trả giá công khai và người trả giá cao nhất là người được quyền mua tài sản. Trình tự, thủ tục tiến hành đấu giá tài sản được thực hiện theo quy định của Luật Đấu giá tài sản năm 2016.

Ngoài ra, NHTM và bên thế chấp vẫn có quyền thỏa thuận về việc một trong các bên tự bán tài sản bảo đảm là QSDĐ để thu hồi toàn bộ tiền vay (Bao gồm nợ gốc, nợ lãi, nợ lãi quá hạn, các loại phí và tiền phạt hợp đồng) (Khoản 2 Điều 304 BLDS năm 2015). Khi áp dụng phương thức này, tài sản bảo đảm phải được bán với mức giá cao nhất có thể để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, tuy nhiên BLDS năm 2015 và Nghị định 21/2021 chưa quy định rõ quyền, nghĩa vụ của NHTM và bên thế chấp tài sản, dẫn đến phương thức xử lý tài sản bảo đảm này nếu không được thực hiện một cách công khai, minh bạch và sẽ dẫn đến thiệt hại về kinh tế cho bên thế chấp trong trường hợp NHTM bán tài sản với giá quá thấp, số tiền thu được không đủ để thanh toán toàn bộ nghĩa vụ của bên vay tiền đối với NHTM.

NHTM chỉ được nhận chính tài sản bảo đảm là QSDĐ để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ khi phương thức xử lý này đã được thỏa thuận trong HĐTC tài sản để bảo đảm tiền vay hoặc được bên thế chấp đồng ý bằng văn bản. Trong thời hạn 03 năm, kể từ ngày nhận tài sản bảo đảm là QSDĐ để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ, NHTM phải chuyển nhượng hoặc mua lại tài sản bảo đảm là QSDĐ này để bảo đảm tỷ lệ đầu tư vào tài sản cố định và mục đích sử dụng tài sản cố định.

Ngoài ra, Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 của Quốc Hội cho phép NHTM và bên thế chấp tài sản thỏa thuận áp dụng phương thức xử lý tài sản bảo đảm là bán nợ xấu cùng với tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu để thu hồi tiền vay. Bên mua nợ xấu có tài sản bảo đảm là QSDĐ được quyền nhận thế chấp, đăng ký thế chấp QSDĐ để bảo đảm của khoản nợ đã mua và được thừa kế thừa quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp.

Nguyên tắc tự thỏa thuận chính là cách thức lý tưởng nhất để xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ vay vì giữa NHTM, bên vay tiền và bên thế chấp tài sản là QSDĐ đã có sự thống nhất, thỏa thuận với nhau, giúp cho việc xử lý tài sản bảo đảm được dễ dàng, tiết kiệm được thời gian và chi phí cho tất cả các bên. Tuy nhiên, do đặc điểm của thế chấp là bên thế chấp vẫn trực tiếp quản lý, sử dụng tài sản mà không chuyển giao cho NHTM nên trên thực tế đa phần bên vay tiền và bên thế chấp tài sản bảo đảm là QSDĐ luôn có thái độ bất hợp tác, cản trở việc NHTM xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ vay và dẫn đến tranh chấp. Trong trường hợp này, việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ chỉ được thực hiện khi đã có Bản án, quyết định của Tòa án.

Mặc dù BLDS năm 2015 không trực tiếp quy định về việc NHTM có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết đây là nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể trong giao dịch dân sự. Căn cứ Bản án, Quyết định đã có hiệu lực của Tòa án, việc xử lý tài sản bảo đảm sẽ được cơ quan Thi hành án dân sự thực hiện theo quy định của Luật Thi hành án dân sự. Trong giai đoạn thi hành án, cơ quan thi hành án dân sự vẫn tạo điều kiện cho các bên lựa chọn một trong các phương thức xử lý tài sản bảo đảm, tuy nhiên nếu giữa các bên vẫn không thể tự thỏa thuận với nhau về việc xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ thì Cơ quan Thi hành án dân sự sẽ tiến hành các thủ tục kê biên, cưỡng chế và bán đấu giá tài sản để thi hành Bản án, Quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án.

2.3. Xử lý số tiền có được từ việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất khi là tài sản bảo đảm tiền vay tại Ngân hàng thương mại:

Số tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ không đương nhiên được sử dụng toàn bộ vì mục đích thu hồi tiền vay cho NHTM. Nếu như không có những tổ chức, cá nhân thực hiện bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản thì sẽ không thu được tiền từ việc xử lý tài sản bảo đảm, do đó pháp luật quy định phải ưu tiên thanh toán chi phí cho việc xử lý tài sản bảo đảm, sau đó mới thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm cho NHTM. Số tiền có được từ việc xử lý tài sản bảo đảm được thanh toán theo nguyên tắc sau: Số tiền có được từ việc xử lý tài sản thế chấp sau khi đã thanh toán các chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sẽ được thanh toán cho các bên cùng nhận thế chấp theo thứ tự ưu tiên.

Nếu các bên không thỏa thuận được với nhau và phát sinh tranh chấp liên quan đến việc thanh toán nghĩa vụ cho NHTM, việc xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ được quyết bằng Bản án, Quyết định của Tòa án và tài sản bảo đảm được xử lý bằng hoạt động thi hành án của cơ quan thi hành án dân sự. Trong trường này, số tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm sẽ được thanh toán theo thứ tự như sau (Điều 47 Luật Thi hành án dân sự):

Thanh toán các khoản phí, chi phí thi hành án cho cơ quan thi hành án dân sự.

– Chi trả một khoản tiền phù hợp với giá thuê nhà trung bình tại địa phương trong thời hạn 01 năm trong trường hợp sau khi thanh toán các khoản nghĩa vụ thi hành án mà người phải thi hành án không còn đủ tiền để thuê nhà hoặc tạo lập nơi ở mới.

Chi trả tiền cấp dưỡng; tiền lương, tiền công lao động, trợ cấp thôi việc, trợ cấp mất việc làm, trợ cấp mất sức lao động; tiền bồi thường thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, tổn thất về tinh thần;

– Nộp án phí, lệ phí Tòa án;

Các khoản phải thi hành án theo bản án, quyết định của Tòa án theo thứ tự ưu tiên. Về thứ tự ưu tiên thanh toán cho các bên cùng nhận tài sản bảo đảm, BLDS năm 2015 quy định như sau:

+ Trường hợp các hợp đồng bảo đảm tiền vay đều được đăng ký giao dịch bảo đảm thì Hợp đồng nào được đăng ký trước sẽ có hiệu lực đối kháng trước và sẽ được ưu tiên thanh toán.

+ Trường hợp có Hợp đồng QSDĐ được đăng ký giao dịch bảo đảm và có Hợp đồng không được đăng ký giao dịch bảo đảm thì Hợp đồng nào được đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ có hiệu lực đối kháng trước và sẽ được ưu tiên thanh toán.

+ Trường hợp các HĐTC QSDĐ đều không được đăng ký giao dịch bảo đảm thì Hợp đồng nào được xác lập trước sẽ được ưu tiên thanh toán trước.

Tuy nhiên, không phải trong mọi trường hợp các bên trong giao dịch đều phải tuân thủ theo thứ tự ưu tiên thanh toán như trên. Về nguyên tắc, pháp luật tôn trọng và ghi nhận sự thỏa thuận của các bên, đây được xem là điều kiện tiên quyết trước khi áp dụng thứ tự ưu tiên thanh toán theo luật định. Chính vì thế, các bên cùng nhận bảo đảm có thể thỏa thuận về việc thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán nêu trên.

Một vấn đề cần phải lưu ý khi xử lý số tiền thu được từ việc bán tài sản bảo đảm là QSDĐ là sau khi đã thanh toán các chi phí bảo quản, thu giữ, xử lý tài sản thế chấp và thanh toán cho các bên cùng nhận thế chấp theo thứ tự ưu tiên, số tiền còn dư phải được trả lại cho chủ sở hữu hợp pháp của tài sản bảo đảm. Trong trường hợp số tiền này không đủ để thanh toán cho các khoản như trên, thì phần nghĩa vụ chưa được thanh toán được xác định là nghĩa vụ không có tài sản bảo đảm. Trong trường hợp này, bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ được bảo đảm phải thực hiện phần nghĩa vụ chưa được thanh toán.