Tặng cho nhà đất không công chứng có đòi lại được không?

1. Tặng cho nhà đất không công chứng có đòi lại được không?

1.1. Hợp đồng tặng cho nhà đất có bắt buộc công chứng không?

Để trả lời cho câu hỏi: hợp đồng tặng cho nhà đất có cần phải công chứng không? Thì cần phải nắm rõ quy định của pháp luật về dân sự. Cụ thể căn cứ theo Điều 117 của Bộ luật Dân sự năm 2015 hiện hành thì có thể hiểu điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự được quy định như sau:

– Chủ thể tiến hành giao dịch dân sự đó phải có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự phù hợp với các giao dịch được xác lập theo đúng quy định của pháp luật về dân sự;

– Chủ thể tham gia vào các giao dịch dân sự phải hoàn toàn tự nguyện và không bị ép buộc;

– Mục đích và nội dung của các giao dịch dân sự phải phù hợp với quy định của pháp luật và không vi phạm điều cấm cũng như trái đạo đức xã hội, không đi ngược với thuần phong mỹ tục;

– Ngoài ra thì hình thức của giao dịch dân sự cũng là một trong những điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp pháp luật có quy định yêu cầu về hình thức. 

Về vấn đề này thì, theo quy định tại Điều 459 của Bộ luật Dân sự năm 2015, có quy định về việc tặng cho bất động sản như sau:

– Tặng cho bất động sản cũng là một dạng hợp đồng giao dịch dân sự, hợp đồng tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản và có tiến hành công chứng chứng thực bởi đây được coi là một trong những loại tài sản có giá trị dễ xảy ra tranh chấp, hoặc tặng cho bất động sản phải được đăng ký nếu như bất động sản đó được xác định là động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của pháp luật;

– Hợp đồng tặng cho bất động sản được xác định có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký, nếu như bất động sản đó không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho bất động sản sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản theo quy định của pháp luật.

Do đó có thể thấy một trong những điều kiện để giao dịch tặng cho nhà đất có hiệu lực đó là việc tặng cho này phải được lập thành văn bản có tiến hành công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, hoặc phải tiến hành đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nếu như đó là bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của pháp luật. Do đó nếu như hợp đồng tặng cho nhà đất không được công chứng, chứng thực thì căn cứ theo quy định nêu trên, có thể khẳng định rằng hợp đồng này sẽ không có hiệu lực vì đã không tuân thủ quy định về hình thức của giao dịch tặng cho bất động sản.

Tuy nhiên có một trường hợp ngoại lệ đó là căn cứ tại Điều 129 của Bộ luật Dân sự năm 2015, thì nếu như việc tặng cho nhà đất đó lập thành văn bản nhưng không tiến hành công chứng chứng thực tuy nhiên một trong các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, chủ thể có thẩm quyền đó là tòa án vẫn có thể ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch tặng cho nhà đất đó. Như vậy có thể hiểu trong trường hợp ngoại lệ này thì các bên sẽ không cần tiến hành công chứng chứng thực mà hợp đồng tặng cho nhà đất vẫn có hiệu lực pháp luật do các bên đã thực hiện gần hết quyền và nghĩa vụ trong giao dịch dân sự của mình, khi đó thì cần phải công nhận giao dịch này để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

1.2. Tặng cho nhà đất không công chứng có đòi lại được không?

Theo như phân tích ở trên, đối với hợp đồng tặng cho nhà đất không công chứng chứng thực thì sẽ không phát sinh hiệu lực, do chưa phát sinh hiệu lực nên các bên vẫn có thể đòi lại tài sản của mình. Tuy nhiên đối với trường hợp ngoại lệ là hai bên đã thực hiện xong ít nhất 2/3 nghĩa vụ thì khi đó hợp đồng tặng cho nhà đất không công chúng vẫn phát sinh hiệu lực, đã có bản án của tòa án công nhận rằng hợp đồng đó có hiệu lực và đảm bảo quyền lợi của các bên thì khi đó các bên cần phải tuân thủ các nghĩa vụ trong hợp đồng mà không thể đòi lại tài sản.

Căn cứ theo quy định tại Điều 462 của Bộ luật Dân sự năm 2015 hiện hành thì có thể thấy, bên tặng cho có thể yêu cầu bên nhận tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tiến hành giao dịch tặng cho, và nếu như không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản đã tặng cho và yêu cầu bồi thường. Theo đó có thể hiểu rằng, nếu như hợp đồng tặng cho đã phát sinh hiệu lực và thực hiện đầy đủ các thủ tục cần thiết theo đúng quy định của pháp luật thì không thể đòi lại tài sản trừ trường hợp đó là hợp đồng tặng cho có điều kiện, tuy nhiên điều kiện này cũng không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội. Khi một bên không thực hiện được điều kiện đó thì bên còn lại hoàn toàn có thể đòi lại đối tượng của hợp đồng tặng cho là nhà đất vì yêu cầu ban đầu không đạt được. Như vậy thì chỉ trong trường hợp các bên có thỏa thuận trước về điều kiện tặng cho nhà đất và được ghi rõ trong hợp đồng thì khi người nhận tặng cho không thực hiện được theo như thỏa thuận đó thì người tặng cho mới có thể đòi lại tài sản của mình. 

Ngoài ra theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện nay, thì có thể thấy các bên sẽ khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận nếu như bên tặng cho chứng minh được hợp đồng tặng cho nhà đất của mình vô hiệu và vi phạm quy định của pháp luật, cụ thể như sau:

– Hợp đồng đó do không tuân thủ quy định về mặt hình thức như hợp đồng tặng cho nhà đất không lập thành văn bản và không tiến hành công chứng, chứng thực theo đúng quy định của pháp luật về công chứng;

– Hợp đồng đó bị ký kết dựa trên yếu tố lừa dối, ép buộc hoặc đe dọa và không phải dựa trên yếu tố tự nguyện. 

Như vậy đối với câu hỏi: tặng cho nhà đất không công chứng có đòi lại được không? Thì câu trả lời là có và vẫn đòi lại được, trong trường hợp hợp đồng tặng cho đó chưa phát sinh hiệu lực và chưa có giá trị ràng buộc nghĩa vụ đối với các bên.

2. Quy định về trình tự công chứng hợp đồng tặng cho nhà đất: 

Bước 1: Các chủ thể có nhu cầu sẽ chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ và hợp lệ nhầm mục đích công chứng hợp đồng tặng cho nhà đất theo đúng quy định của pháp luật, bộ hồ sơ đó có thể bao gồm các giấy tờ cơ bản như: giấy tờ tùy thân của các bên, phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu do tổ chức hành nghề công chứng quy định, giấy tờ chứng minh nhà đất và một số giấy tờ khác về quyền sử dụng đất cũng như quyền sở hữu nhà ở có liên quan.

Bước 2: Công chứng viên sẽ trực tiếp tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra hồ sơ của người yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ không đạt yêu cầu thì công chứng viên sẽ yêu cầu bổ sung và sửa đổi cũng như hướng dẫn chỉnh sửa sao cho phù hợp với quy định của pháp luật. 

Bước 3: Công chứng viên sẽ giải thích về quyền và nghĩa vụ cũng như hậu quả pháp lý của các bên khi giao kết hợp đồng tặng cho nhà đất theo đúng quy định của pháp luật để các bên nắm rõ. Nếu như người yêu cầu công chứng đồng ý với toàn bộ nội dung trong hợp đồng thì công chứng viên sẽ kiểm tra năng lực hành vi của người yêu cầu công chứng cũng như hướng dẫn các bên tham gia hợp đồng ký kết và điểm chỉ vào văn bản trước sự chứng kiến của công chứng viên.

Bước 4: Sau đó thì công chứng viên sẽ chuyển hồ sơ cho bộ phận văn thư để tiến hành đóng dấu và lấy số công chứng, hướng dẫn người có yêu cầu công chứng trả thù lao công chứng và các chi phí khác theo quy định của pháp luật, tiến hành lưu trữ hồ sơ công chứng. Hiện nay pháp luật có quy định về thời hạn thực hiện việc công chứng đối với hợp đồng tặng cho nhà đất là 02 ngày làm việc được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ. Nếu như xét thấy hồ sơ có tính chất phức tạp thì công chứng viên có thể được thực hiện trong thời gian dài hơn nhưng tối đa là 10 ngày làm việc được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ.

3. Lưu ý khi làm hợp đồng tặng cho nhà đất: 

Khi tiến hành giao kết hợp đồng tặng cho nhà đất thì cần phải lưu ý một số vấn đề sau:

Thứ nhất, lưu ý về năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự của các chủ thể là bên tặng cho bà bên nhận tặng cho. Bởi vì nếu như họ có khả năng và có năng lực hành vi dân sự thì mới thực hiện được quyền và nghĩa vụ dân sự của mình.

Thứ hai, các điều khoản được quy định trong hợp đồng tặng cho nhà đất đặc biệt là đối với hợp đồng tặng cho có điều kiện thì phải phù hợp với quy định của pháp luật. Bởi trên thực tế có nhiều trường hợp hiểu sai bản chất về điều kiện tặng cho nên dẫn đến những điều khoản và điều kiện trong hợp đồng tặng cho trái quy định của pháp luật, kéo theo đó là hợp đồng tặng cho nhà đất vô hiệu.

Thứ ba, bên tặng cho và bên nhận tặng cho khi giao kết phải hoàn toàn tự nguyện và không bị lừa dối hoặc ép buộc. Trong quá trình giao kết hợp đồng tặng cho nhà đất thì hợp đồng này phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực để đảm bảo hiệu lực của hợp đồng cũng như đáp ứng yêu cầu về mặt hình thức theo quy định của pháp luật dân sự. việc công chứng này có thể thực hiện tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng nơi có bất động sản toạ lạc. Ngoài ra thì bên tặng cho phải đảm bảo nhà đất đó thuộc sở hữu của mình, vì nếu như tặng cho tài sản không thuộc sở hữu của mình thì bên được tặng cho sẽ phải trả lại tài sản đó cho chủ sở hữu hợp pháp.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Công chứng năm 2018; 

– Bộ luật Dân sự năm 2015.