Bất động sản mà cụ thể là nhà đất là một loại tài sản đặc biệt và có giá trị lớn vì thế được nhiều người quan tâm và chú trọng khi đưa chúng tham gia vào các giao dịch. Nhiều người thắc mắc rằng, tặng cho nhà đất bằng giấy viết tay có giá trị hiệu lực hay không?
Mục lục bài viết
1. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng tặng cho nhà đất:
Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng được hiểu là tổng hợp những quy định mà pháp luật đặt ra nhằm bảo đảm cho hợp đồng được xác lập đúng bản chất đích thực của nó. Pháp luật dân sự không có quy định điều kiện có hiệu lực của hợp đồng một cách độc lập chúng ta sẽ dựa trên các điều kiện có hiệu lực của giao dịch nói chung để xác định. Riêng về hợp đồng tặng cho bất động sản nên khi xem xét các điều kiện có hiệu lực thì cũng cần đảm bảo các yếu tố sau đây:
Thứ nhất là điều kiện về năng lực chủ thể của hợp đồng tặng cho bất động sản. Đây được coi là điều kiện đầu tiên để đảm bảo hiệu lực của hợp đồng tặng cho bất động sản. Khác với các loại tài sản thông thường thì bất động sản là tài sản có giá trị lớn được nhà nước quản lý kiểm soát khi đưa vào tham gia giao dịch. Cho nên điều kiện về chủ thể đối với hoạt động tạo cho nó được nhiều văn bản quy định chi tiết. Điều này sẽ gắn liền với hai yếu tố đó là, năng lực pháp luật và năng lực hành vi. Cụ thể thì các điều kiện về chủ thể được phép tham gia giao dịch về quyền sử dụng đất hay nhà ở được quy định trong luật đất đai năm 2013 và văn bản hợp nhất luật nhà ở năm 2020.
Thứ hai là điều kiện về mục đích và nội dung của hợp đồng tặng cho bất động sản. Theo quy định của pháp luật hiện hành thì các văn bản chuyên ngành không hề đề cập đến một cách trực tiếp hay riêng rẽ quy định cấm đối với hợp đồng tặng cho bất động sản. Theo đó nếu thực hiện các hành vi xác lập hợp đồng tặng cho bất động sản mà vi phạm điều cấm một trái đạo đức xã hội thì sẽ không đủ điều kiện có hiệu lực. Riêng đối với nội dung của hợp đồng tặng cho nhà ở thì cần phải đảm bảo quy định tại điều 212 của văn bản hợp nhất luật nhà ở năm 2020.
Thứ ba là điều kiện về sự tự nguyện của các chủ thể tham gia ký kết. Tự nguyện xác lập và thực hiện hợp đồng được coi là việc chủ thể tự nguyện quyết định có tham gia hay không tham gia hợp đồng theo nguyện vọng cá nhân mà không chịu sự chi phối hay tác động can thiệp chủ quan từ những người khác. Được tham gia hợp đồng tặng cho bất động sản dẫn đến bị xác định là hành vi vi phạm sự tự nguyện có thể kể đến như hợp đồng tặng cho bất động sản được xác lập bởi sự giả tạo hoặc sự nhầm lẫn hoặc bị lừa dối của các đe dọa hoặc không nhận thức và làm chủ được hành vi tại thời điểm xác lập giao dịch.
Thứ tư là điều kiện về hình thức của hợp đồng tặng cho bất động sản. Hình thức của hợp đồng chính là sự biểu hiện ra bên ngoài nội dung của hợp đồng gồm tổng hợp các cách thức và thủ tục cũng như phương tiện để thực hiện và công bố ý chí của các bên. Theo quy định của pháp luật dân sự thì hình thức của hợp đồng tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng chứng thực hoặc đăng ký theo quy định của pháp luật. Như vậy thì hợp đồng tặng cho bất động sản phải thỏa mãn các quy định về hình thức đó chính là văn bản có công chứng chứng thực. Trường hợp vi phạm thì sẽ bị vô hiệu trừ trường hợp giao dịch dân sự đã được xác lập thành văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng chứng thực tuy nhiên một trong các bên lại thực hiện xong 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu tòa án sẽ công nhận hiệu lực của hợp đồng đó.
Nhìn chung thì các điều kiện có hiệu lực của giao dịch nói chung và hợp đồng tặng cho bất động sản nói riêng của pháp luật Việt Nam khá tương đồng với một số nước trên thế giới, những điểm tương đồng này cho thấy các điều kiện mà pháp luật Việt Nam đặt ra để buộc một giao dịch phải tuân thủ là phù hợp với thực tế.
2. Tặng cho nhà đất bằng giấy viết tay có giá trị hiệu lực không?
Nhìn chung thì hiện nay tất cả các hợp đồng tặng cho tài sản nói chung và tặng cho nhà đất bất động sản nói riêng đều được lập thành văn bản và có công chứng chứng thực của các chủ thể có thẩm quyền. Hiểu một cách đơn giản thì giấy viết tay tặng cho nhà đất hay còn gọi là tặng cho quyền sử dụng đất chính là một dạng hợp đồng thỏa thuận giữa các bên chủ thể không được công chứng chứng thực theo quy định của pháp luật dân sự. Hiện nay theo quy định của pháp luật đất đai cụ thể là Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 hiện hành đã quy định rõ rằng hợp đồng tặng cho bằng giấy viết tay phải được công chứng chứng thực để đảm bảo giá trị hiệu lực về mặt pháp lý. Vì thế cho nên các giao dịch liên quan đến bất động sản hay các tài sản gắn liền với bất động sản đều phải được công chứng chứng thực thì mới có giá trị pháp lý theo đúng quy định pháp luật, trừ những trường hợp được quy định tại điều 129 của Bộ luật Dân sự năm 2015 hiện hành. Dựa trên những phân tích đó cho nên hiện nay nhà nước đã quy định một số trường hợp Cho phép tặng cho nhà đất bằng giấy viết tay vẫn có hiệu lực, đó là: Khoản 1 điều 82
Thứ nhất là trường hợp bất động sản đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Trong trường hôm nay thì người có quyền sẽ tiến hành thủ tục đăng ký biến động đất đai để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo như đúng quy định của pháp luật đất đai mà không phải làm thủ tục để chuyển quyền sử dụng đất. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cũng không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải nộp hợp đồng hoặc văn bản chuyển quyền sử dụng đất tức là khi đó họ sẽ không xét điểm giấy viết tay về vấn đề tặng cho nhà đất. Nếu như đất tặng cho này lại được sử dụng trước ngày 1/1/2008 thì vẫn được công nhận là có hiệu lực mặc dù không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất đồng thời hợp đồng tặng cho cũng không bắt buộc phải công chứng chứng thực theo quy định của pháp luật hiện hành. Ngược lại nếu các chủ thể này lại sử dụng đất được tặng cho từ ngày 1/1/2008 đến trước ngày 1/7/2014 tức là ngày mà luật đất đai 2013 có hiệu lực thì sẽ phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, một trong các loại giấy tờ theo Điều 100 của luật đất đai 2013 hiện hành. Còn nếu không có các loại giấy tờ nêu trên kèm theo văn bản tặng cho thì có nghĩa là tặng cho đất không có hiệu lực.
Thứ hai là trường hợp đối với những mảnh đất bất động sản đã được cấp giấy chứng nhận: Điều này được quy định tại Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. Theo đó nếu người sử dụng đất do nhận tặng cho trước ngày 01/07/2014 mà bên nhận chỉ có giấy chứng nhận hoặc hợp đồng về tặng cho của bên tặng thì thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mà không cần làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.
3. Nội dung phải có trong mẫu giấy cho tặng đất viết tay:
Nhìn chung thì để một giấy viết tay tặng cho đất cũng cần phải có những nội dung nhất định để đảm bảo hiệu lực cũng như thuận tiện hơn trong quá trình chứng minh quyền tặng cho về sau. Để đảm bảo được điều đó thì giấy viết tay tặng cho bất động sản là đất cơ bản sẽ bao gồm những nội dung sau đây:
– Trình bày rõ thông tin bên tặng cho và bên nhận tặng cho, gồm họ và tên, ngày tháng năm sinh, số điện thoại liên hệ, số CMND/CMND, đơn vị cấp, hộ khẩu thường trú …;
– Ghi rõ thông tin tài sản cho tặng như là vị trí, diện tích, tài sản trên đất, thông tin về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Xác định rõ các khoản nghĩa vụ có liên quan phải thực hiện;
– Lựa chọn các phương thức giải quyết khi xảy ra mâu thuẫn hoặc tranh chấp và các cơ quan giải quyết theo sự lựa chọn các bên;
– Ghi rõ thời điểm giao nhận cho tặng đất cho người nhận tặng;
– Lời cam kết của các bên trên cơ sở hoàn toàn tự nguyện;
– Hai bên cần ký và ghi rõ họ tên, sau đó đến cơ quan hành chính Nhà nước để công chứng nhằm đảm bảo tính pháp lý của giấy cho tặng đất.
4. Trình tự và thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất:
Cho đất bằng giấy viết tay đôi khi khiến chủ sở hữu sau này khó khăn khi chuyển nhượng lại cho người khác hoặc đi làm sổ đỏ. Vì thế việc tặng cho theo đúng thủ tục và quy định của Nhà nước sẽ là cách đơn giản nhất để tránh những rắc rối sau này. Quy trình cụ thể như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ cần thiết, bao gồm các giấy tờ cơ bản sau đây:
– Bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất;
– Bản sao công chứng giấy tờ cá nhân của các bên;
– Biên bản trích đo thửa đất có xác nhận của các hộ giáp ranh.
Bước 2: Sau đó đem bộ hồ sơ để tới nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất cho tặng để nộp hồ sơ.
Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận và giải quyết hồ sơ. Văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra hồ sơ nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định, sau đó tiến hành các công việc như gửi thông tin địa chính tới Cơ quan thuế để xác định và thông báo về nghĩa vụ tài chính theo quy định, xác nhận nội dung thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng như là chỉnh lý và cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
Bước 4: Cuối cùng là tiến hành trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
Luật Đất đai năm 2013;
Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.
