Hợp đồng thuê khoán là gì? Phân biệt với hợp đồng thuê tài sản?

1. Hợp đồng thuê khoán tài sản là gì?

Điều 483 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng thuê khoán tài sản như sau:

“Hợp đồng thuê khoán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê khoán giao tài sản cho bên thuê khoán để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản thuê khoán và bên thuê khoán có nghĩa vụ trả tiền thuê.”

Về bản chất hợp đồng thuê khoán tài sản cũng là một dạng của hợp đồng thuê tài sản, trong đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê sử dụng, còn bên thuê phải trả tiền thuê. Song, do tầm quan trọng của mỗi loại tài sản trong nền kinh tế quốc dân, kết hợp với nhu cầu quản lý nhà nước đối với từng loại giao dịch dân sự cần có sự điều chỉnh của pháp luật ở những mức độ khác nhau, nên pháp luật có những quy định riêng để điều chỉnh quan hệ thuê khoán tài sản.

2. Sự khác biệt giữa hợp đồng thuê tài sản thông thường với hợp đồng thuê khoán tài sản:

Thứ nhất, về đối tượng cho thuê.

Hợp đồng thuê tài sản thông thường chủ yểu là tư liệu sinh hoạt còn hợp đồng thuê khoán có đối tượng là tư liệu sản xuất.

Thứ hai, về thời gian thuê

Trong khi hợp đồng thuê thông thường thời gian thuê được xác định theo nhu cầu của bên thuê, thì thời gian thuê trong hợp đồng thuê khoán được xác định theo chu kì sản xuất, kinh doanh hoặc theo mùa, vụ.

Thứ ba, về xác định giá thuê.

Vấn đề giá thuê trong hợp đồng thuê thông thường đa phần sẽ được hình thành từ sự thỏa thuận của các bên, nhưng đối với hợp đồng thuê khoán, nhiều trường hợp phải thông qua đấu thầu.

Thứ tư, về mục đích thuê.

Đa phần mục đích trong hợp đồng thuê tài sản thông thường là để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt hoặc khai thác công dụng của tài sản vào mục đích sản xuất còn trong hợp đồng thuê khoán mục đích của các bên chủ yếu là để đáp ứng nhu cầu sản xuất, kinh doanh.

Thứ năm, về sử dụng tài sản thuê.

Trong hợp đồng thuê tài sản thông thường bên thuê chỉ được khai thác công dụng của tài sản theo tính năng, còn với hợp đồng thuê khoán bên thuê còn được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản thuê khoán.

3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê khoán tài sản:

Trong hợp đồng thuê khoán, mỗi bên chủ thể đều có những quyền và nghĩa vụ nhất định. Các bên có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ và tôn trọng lẫn nhau, đảm bảo cho hợp đồng được tiến hành theo thỏa thuận, hạn chế tranh chấp

1.Quyền, nghĩa vụ của bên cho thuê khoán:

-Quyền của bên thuê khoán:

Bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê phải khai thác tài sản thuê theo đúng công dụng, mục đích đã thỏa thuận.

Bên cho thuê khoán có quyền yêu cầu bên thuê phải trả tiền thuê như thỏa thuận và đúng phương thức. “Tiền thuê khoán có thể bằng hiện vật, bằng tiền hoặc bằng việc thực hiện một công việc.” (khoản 1 Điều 488 Bộ luật dân sự năm 2015)

-Nghĩa vụ của bên cho thuê khoán:

Bên cho thuê khoán có nghĩa vụ giao tài sản thuê khoán đúng thời hạn, đúng tình trạng đã thỏa thuận. Khi giao bên cho thuê khoán phải lập biên bản đánh giá tình trạng thuê khoán và xác định giá trị tài sản thuê khoán.

2. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê khoán

– Quyền của bên thuê khoán tài sản:

Bên thuê khoán có quyền yêu cầu bên cho thuê giao đúng tài sản thuê đã thỏa thuận, có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thuê khoán trong thời hạn thuê. Đây là một quyền năng rất căn bản để đáp ứng mục đích giao kết hợp đồng của bên thuê khoán. Không ai có quyền cản trở hoặc gây khó khăn cho bên thuê khoán trong việc khai thác tài sản thuê nếu như việc khai thác đó đúng công dụng và phù hợp với sự thỏa thuận của các bên.

Bên thuê khoán có quyền yêu cầu giảm, hoặc miễn tiền thuê khoán nếu hoa lợi, lợi tức bị nhất ít nhất là một phần ba do sự kiện bất khả kháng. Đây là một quy định rất có lợi mà pháp luật trao cho bên thuê khoán.

Với các hợp đồng thuê súc vật thì trong thời hạn thuê khoán, nếu súc vật đó sinh con thì sẽ được hưởng một nửa số súc vật con đó. Trong hợp đồng thuê tài sản, nếu gia súc có sinh con thì khi hết thời hạn thuê, bên thuê phải trả cho bên cho thuê cả gia súc mẹ cùng gia súc con.

Bên thuê khoán có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán cho mình những khoản chi phí hợp lý để thay thế, cải tạo tài sản cho thuê theo thỏa thuận.

-Nghĩa vụ của bên thuê khoán

Bên thuê khoán phải khai thác tài sản thuê khoán đúng mục đích đã thỏa thuận và phải báo với bên cho thuê theo định kỳ về tình trạng tài sản và tình hình khai thác tài sản.

Bên thuê có nghĩa vụ bảo quản, bảo dưỡng tài sản thuê. Nghĩa vụ này được quy định tại khoản 1 Điều 490 Bộ luật dân sự 2015: “Trong thời hạn khai thác tài sản thuê khoán, bên thuê khoán phải bảo quản, bảo dưỡng tài sản thuê khoán và trang thiết bị kèm theo bằng chi phí của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu bên thuê khoán làm mất mát, hư hỏng hoặc làm mất giá trị, giảm sút giá trị tài sản thuê khoán thì phải bồi thường thiệt hại. Bên thuê khoán không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê khoán”. Nếu bên thuê không thực hiện nghĩa vụ này làm tài sản bị mất, bị hư hỏng hoặc mất giá trị thì sẽ phải chịu hoàn toàn trách nhiệm và bồi thường thiệt hại cho bên cho thuê.

Bên thuê khoán có nghĩa vụ trả tiền thuê đầy đủ và đúng phương thức. tiền thuê khoán có thể bằng hiện vật, bằng tiền, hoặc bằng việc thực hiện một công việc. Trường hợp bên thuê khoán phải trả hiện vật theo thời vụ hoặc theo chu kỳ khai thác công dụng của tài sản thì phải trả vào thời điểm kết thúc thời vụ hoặc kết thúc chu kỳ khai thác.

Bên thuê khoán không được cho thuê lại. Về nguyên tắc người thuê chỉ có quyền sử dụng, chiếm hữu tài sản thuê chứ không có quyền định đoạt tài sản thuê. Điều này được quy định tại khoản 3 Điều 490 Bộ luật dân sự: “bên thuê khoán không được cho thuê khoán lại, trừ trường hợp được bên cho thuê khoán đồng ý”. Như vậy, chỉ khi nào bên thuê khoán thông báo cho bên cho thuê biết và được bên cho thuê đồng ý thì bên thuê mới có thể cho thuê khoán lại. Khi cho thuê khoán lại thì bên thuê vẫn phải đảm bảo các nghĩa vụ như bảo dưỡng, bảo quản tài sản…

Khi chấm dứt hợp đồng, bên thuê khoán phải trả tài sản thuê khoán đúng thời gian, địa điểm như đã thỏa thuận.

4. Phân biệt hợp đồng thuê nhà và hợp đồng thuê khoán tài sản:

Hợp đồng thuê nhà và hợp đồng thuê khoán tài sản là hai dạng đặc biệt của hợp đồng thuê tài sản  Việc phân biệt hai loại hợp đồng này giúp ta không bị nhầm lẫn tên gọi cũng như các điều khoản trong nội dung hợp đồng khi ký kết. Có thể phân biệt hai hợp đồng này dưới một số điểm như sau:

Thứ nhất, về phạm vi quyền của bên thuê

– Hợp đồng thuê nhà: Bên thuê có quyền sử dụng nhà ở, được cho thuê lại nhà ở đang thuê (nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản), được đổi nhà đang thuê với người khác nếu được bên cho thuê đồng ý.

– Hợp đồng thuê khoán tài sản: Bên thuê có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản đó.

Thứ hai, phạm vi đối tượng của hợp đồng.

– Hợp đồng thuê nhà: nhà ở.

– Hợp đồng thuê khoán tài sản: phạm vi nhỏ hơn hợp đồng thuê. Bao gồm: đất đai, rừng mặt nước chưa khai thác, súc vật, cơ sở sản xuất, cơ sở kinh doanh, tư liệu sản xuất khác cùng với trang thiết bị cần thiết để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác (Điều 484 Bộ luật dân sự năm 2015).

Thứ ba, thời hạn. 

– Hợp đồng thuê nhà: do các bên thỏa thuận. Nếu không thỏa thuận được thì xác định theo mục đích thuê. Nếu không xác định thời hạn thuê thì hợp đồng chấm dứt sau sáu tháng, kể từ ngày bên cho thuê báo cho bên thuê biết về việc đòi nhà

– Hợp đồng thuê khoán tài sản: Thỏa thuận theo chu kỳ sản xuất, kinh doanh phù hợp với tính chất của đối tượng thuê khoán.

Thứ tư, giao tài sản thuê.

– Hợp đồng thuê nhà. Bên cho thuê khi giao tài sản phải giao đúng như thỏa thuận trong hợp đồng, nếu không đúng bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa, giảm giá thuê hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

– Hợp đồng thuê khoán tài sản: Khi giao hai bên phải lập biên bản đối với tình trạng tài sản và xác định giá trị tài sản thuê khoán

Thứ năm, phương thức thanh toán.

– Hợp đồng thuê tài sản: Thanh toán bằng tiền

– Hợp đồng thuê khán tài sản: Thanh toán bằng tiền, bằng hiện vật hoặc việc thực hiện một công việc.

Thứ sáu, hình thức hợp đồng

– Hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản, nếu có thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. 

– Hợp đồng thuê khoán tài sản: theo thỏa thuận và được lập thành văn bản. 

Thứ bảy, đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. 

– Hợp đồng thuê nhà: Trong trường hợp một trong hai bên vi phạm được quy định tại Điều 498 Bộ luật dân sự thì bên còn lại có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà nhưng phải báo trước một tháng nếu không có thỏa thuận khác.

– Hợp đồng thuê khoán tài sản: Được quyền chấm dứt bất cứ lúc nào không cần có điều kiện nhưng phải báo trước. Trong trường hợp bên thuê khoán tài sản vi phạm nhưng đó là nguồn sống duy nhất của bên thuê khoán thì bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt. 

Ngoài các điểm trên ra, hợp đồng thuê khoán và hợp đồng thuê nhà còn có một số quy định khác. Chẳng hạn như hợp đồng thuê nhà có điều khoản về những người có quyền thuộc bên thuê có tên trong hợp đồng , chấm dứt hợp đồng thuê nhà, thuê nhà sử dụng vào mục đích khác. Còn đối với hợp đồng thuê khoán tài sản thì có các điều khoản về giá thuê khoán, hưởng hoa lợi, chịu thiệt hại về súc vật thuê khoán.

Các văn bản pháp luật có liên quan đến bài viết:

Bộ luật dân sự năm 2015.