Sàn giao dịch là gì? Sàn giao dịch bất động sản là gì?

1. Sàn giao dịch là gì? 

Sàn giao dịch thực tế được hiểu là một thị trường hay nôm na gọi là cái chợ được tổ chức nhằm mục đích trao đổi các loại hàng hóa, sản phẩm. Tại đây là nơi hoạt động của các nhà môi giới hoặc các đại lý, những người mua, người bán,… 

Dựa theo các đối tượng được trao đổi mua bán, các sàn giao có thể được phân chia thành: 

– Sàn giao dịch cổ phiếu hay sàn giao dịch chứng khoán. 

– Sàn giao dịch hàng hóa. 

– …

Chức năng của một sàn giao dịch là nhằm đảm bảo cho việc được giao dịch diễn ra một cách có quy củ và công bằng. Sàn giao dịch hầu hết đã có mặt tại nhiều quốc gia trên thế giới. Có thể kể đến một số sàn giao dịch lớn như Sàn giao dịch Chứng khoán New York (NYSE), Sàn giao dịch Chứng khoán NASDAQ, Sàn giao dịch Chứng khoán London (NSE) và Sàn giao dịch Chứng khoán Tokyo (TSE).

2. Sàn giao dịch bất động sản là gì?

Hiện nay, việc mua bán bất động sản không còn đơn thuần như ngày xưa mà đã có sự phát triển vượt bậc.

Cụ thể, tại khoản 6 Điều 3 Văn bản hợp nhất số 12/VBHN-VPQH quy định sàn giao dịch bất động sản được hiểu là nơi diễn ra hầu hết các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. 

Sàn giao dịch bất động sản bao gồm những nội dung hoạt động như sau: 

– Thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

– Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. 

– Giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch. 

– Kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch. 

– Làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

3. Điều kiện để thành lập sàn giao dịch bất động sản: 

Theo quy định tại Điều 69 Văn bản hợp nhất số 12/VBHN-VPQH, điều kiện để thành lập sàn giao dịch bất động sản bao gồm: 

– Để kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản các cá nhân, tổ chức phải thành lập doanh nghiệp.

– Với những doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo số lượng ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. 

– Đối với người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

– Với sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động. Khi có thay đổi phải tiến hành thông báo cho Sở Xây dựng và khách hàng biết.

– Diện tích của sàn giao dịch bất động sản tối thiểu là 50m2 và có trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng các yêu cầu hoạt động. 

Ngoài ra, sàn giao dịch bất động sản là doanh nghiệp độc lập hoặc là đơn vị trực thuộc doanh nghiệp.

Sàn giao dịch bất động sản là doanh nghiệp độc lập hoặc là đơn vị thuộc doanh nghiệp. Tất cả hoạt động của sàn giao dịch bất động sản sẽ do người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp và người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản chịu trách nhiệm. 

Sàn giao dịch bất động sản có cơ cấu tổ chức bao gồm người quản lý điều hành sàn (Giám đốc sàn) và các bộ phận chuyên môn phù hợp với quy mô hoạt động của sàn.

4. Quyền và nghĩa vụ của các đối tượng tham gia sàn giao dịch bất động sản:

4.1. Quyền và nghĩa vụ của cá nhân, tổ chức tham gia sàn giao dịch bất động sản: 

* Quyền của cá nhân, tổ chức tham gia sàn giao dịch bất động sản: 

– Được quyền yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản. 

– Được ký hợp đồng về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản. 

– Được quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu như doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản có lỗi và gây thiệt hại. 

– Các quyền khác do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng. 

* Nghĩa vụ của cá nhân, tổ chức tham gia sàn giao dịch bất động sản: 

– Có trách nhiệm thực hiện các quy chế hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản. 

– Thực hiện trả chi phí dịch vụ cho doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản. 

– Nếu như có lỗi xảy ra gây thiệt hại thì phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại. 

– Các nghĩa vụ khác quy định trong hợp đồng. 

(quy định tại Điều 73 Văn bản hợp nhất số 12/VBHN-VPQH).

4.2. Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản: 

* Quyền của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản: 

Tại Điều 71 Văn bản hợp nhất số 12/VBHN-VPQH quy định các quyền của doanh nghiệp bao gồm: 

– Khi đưa bất động sản đưa lên sàn giao dịch bất động sản thì được quyền yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản đó. 

– Thu phí của khách hàng khi đưa các bất động sản lên sàn giao dịch bất động sản. 

– Với những bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, doanh nghiệp có quyền từ chối đưa lên sàn giao dịch bất động sản. 

– Được quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu như khách hàng có lỗi và gây ra thiệt hại. 

– Thực hiện các quyền khác quy định trong thỏa thuận hợp đồng. 

* Nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản

Tại Điều 72 Văn bản hợp nhất số 12/VBHN-VPQH quy định nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản như sau: 

– Đối với những bất động sản được đưa lên sàn giao dịch phải bảo đảm bất động sản đủ các điều kiện được giao dịch. 

– Phải cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp.

– Với những sàn giao dịch bất động sản phải bảo đảm cơ sở vật chất, kỹ thuật và điều kiện hoạt động. 

– Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Thực hiện nghĩa vụ về thuế với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

– Nếu như có lỗi thì doanh nghiệp phải có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

– Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng. 

5. Hướng dẫn thành lập sàn giao dịch bất động sản: 

Trước khi sàn giao dịch bất động sản hoạt động, các doanh nghiệp sẽ gửi hồ sơ về Sở Xây dựng địa phương để quản lý, hồ sơ bao gồm:

– Bản sao có chứng thực đăng ký kinh doanh hoặc giấy đăng ký thành lập doanh nghiệp. 

– Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. 

– Chứng chỉ hành nghề môi giới của tất cả các nhân viên môi giới bất động sản (bản sao có chứng thực). 

– Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản của người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản (bản sao có chứng thực). 

– Giấy chứng nhận hoàn thành khóa học về quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản của người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản (nếu có). 

– Giấy tờ chứng minh về địa điểm và diện tích của sàn giao dịch bất động sản (bản sao có chứng thực hoặc bản sao kèm theo bản gốc đối chiếu). 

– Giấy tờ về thành lập sàn giao dịch bất động sản (bản sao có chứng thực), gồm Quyết định thành lập sàn giao dịch bất động sản; Quyết định bổ nhiệm người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản. 

Khi nộp hồ sơ lên, tiếp nhận hồ sơ của doanh nghiệp Sở Xây dựng có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và đưa thông tin của sàn giao dịch bất động sản lên trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng.

Sau đó báo cáo về Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng nhằm mục đích thống nhất quản lý và đưa thông tin của sàn lên trang thông tin điện tử của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản.

Những thông tin của Sàn giao dịch bất động sản gồm: 

– Tên sàn giao dịch bất động sản. 

– Tên doanh nghiệp thành lập sàn. 

– Họ tên của người quản lý điều hành sàn. 

– Địa chỉ và số điện thoại liên hệ của sàn giao dịch bất động sản. 

Lưu ý: Khi có sự thay đổi thông tin, Sàn giao dịch bất động sản phải báo cáo về Sở Xây dựng để điều chỉnh.

CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT ĐƯỢC SỬ DỤNG TRONG BÀI VIẾT: 

Văn bản hợp nhất số 12/VBHN-VPQH Luật kinh doanh bất động sản. 

Bộ luật dân sự năm 2015. 

Thông tư 11/2015/TT-BXD quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.