Hiện nay, Quy hoạch 1/500 được hiểu là tỷ lệ vẽ của bản đồ án quy hoạch chi tiết, có ý nghĩa quan trọng trong quá trình quy hoạch xây dựng. Vậy, Quy hoạch 1/500 được hiểu đầy đủ như thế nào? Khi nào phải sử dụng tỷ lệ bản đồ 1/500?
Mục lục bài viết
1. Quy hoạch 1/500 được hiểu như thế nào?
Quy hoạch 1/500 là cách gọi tắt của loại bản đồ khu quy hoạch. Hiện nay, mọi người có thể nghe nhiều đến tên gọi này nhưng không phải ai cũng hiểu rõ được quy hoạch 1/500 được dùng để nói lên nội dung gì. Theo Khoản 2 Điều 30 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 sửa đổi năm 2018 thì Quy hoạch 1/500 là tỷ lệ vẽ của bản đồ án quy hoạch chi tiết. Bản đồ này được lập nên để thể hiện tổng mặt bằng quy hoạch của các dự án đầu tư xây dựng, đây cũng là cơ sở để định vị công trình thiết kế, cơ sở thiết kế kỹ thuật xây dựng công trình và thực hiện xây dựng. Một đặc điểm nổi bật của quy hoạch 1/500 là phải gắn liền với một dự án cụ thể và là căn cứ để được cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng.
Tên gọi bản đồ 1/500 thể hiện rõ tỉ số giữa các độ dài một đoạn thẳng trên bản đồ so với độ dài chính của đoạn thẳng đó trên thực địa tỷ lệ 1/500. Quy hoạch 1/500 còn được thể hiện bằng cách khác đó là 1:500.
2. Khi nào sử dụng bản đồ tỷ lệ 1/500?
Việc lập bản đồ quy hoạch 1/500 có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với thực tiễn và đối với quá trình xây dựng. Bản đồ này giúp xác định rõ ràng vị trí và ranh giới giữa các công trình xây dựng với nhau để tránh xảy ra những tranh chấp. Ngoài ra bản đồ quy hoạch 1/500 cũng là cơ sở pháp lý để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý và cấp phép xây dựng cho các dự án hoặc cơ sở để làm hồ sơ các công trình xây dựng. Căn cứ theo Điều 10 Nghị định 44/2015/NĐ-CP, các trường hợp cần lập quy hoạch chi tiết 1/500 như sau:
– Đối với công trình xây dựng tập trung:
Công trình xây dựng tập trung là các khu xây dựng được các nhà đầu tư bỏ vốn xây dựng, những địa điểm có thể chứa được nhiều dân cư hoặc những khu vực có nhiều khu bảo tồn di sản hoặc những khu vực du lịch thương mại, giáo dục, y tế.
Để quản lý tốt quá trình xây dựng các công trình tập trung thì nhà nước quy định rằng: khi lập dự án đầu tư xây dựng các cá nhân hoặc chủ đầu tư phải lập bản quy hoạch chi tiết 1/500 trên cơ sở quy hoạch chi tiết là 1/2000 – bản quy hoạch này đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt trước. Quá trình lập nên kế hoạch xây dựng các công trình còn phụ thuộc rất lớn vào quy mô diện tích của các dự án đó cụ thể trong trường hợp các dự án có quy mô nhỏ hơn 5 ha thì không bắt buộc phải thực hiện việc lập quy hoạch chi tiết 1/500.
Trong quá trình xây dựng các dự án có quy mô lớn hơn 5 hecta thì các cá nhân, tổ chức bắt buộc phải thực hiện lập kế hoạch 1/500 trên cơ sở quy hoạch chi tiết 1/2000 đã được phê duyệt.
– Đối với các công trình đơn lẻ: Lập kế hoạch chi tiết 1/500 là thủ tục bắt buộc trong quá trình xây dựng nhưng trên thực tế vẫn tồn tại trường hợp ngoại lệ. Với các công trình riêng lẻ thì không nhất thiết phải thực hiện điều này nếu đảm bảo những điều kiện cơ bản như sau: bản vẽ tổng thể mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, giải pháp về hạ tầng kỹ thuật trong nội dung thiết kế cơ sở.
3. Hồ sơ, trình tự phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch 1/500:
3.1. Hồ sơ lập quy hoạch chi tiết 1/500:
Các tổ chức, cá nhân chuẩn bị hồ sơ theo quy định gồm:
+ Người dân chuẩn bị sẵn một tờ trình đề nghị thẩm định phê duyệt của chủ đầu tư;
+ Cần chuẩn bị một bản thuyết minh về sự cần thiết và các căn cứ để lập nên cái quy hoạch này;
+ Nằm trong diện tích khu vực quy hoạch thì chủ đầu tư cần có một bản vẽ sơ đồ cụ thể, Bản đồ ranh giới nghiên cứu, phạm vi khu vực lập quy hoạch chi tiết, tỉ lệ 1/500 để giao nộp;
+ Các chủ đầu tư cũng cần chuẩn bị thêm dự thảo tờ trình và dự thảo quyết định phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch này;
+ Bản sao văn bản chấp thuận của chủ trương đầu tư;
+ Quá trình lập quy hoạch cũng cần lấy ý kiến của cộng đồng dân cư có liên quan đến khu vực này các văn bản lấy ý kiến phải là bản chính hoặc bạn sao có chứng thực.
3.2. Quy trình lập quy hoạch 1/500 thực hiện theo các bước sau đây:
Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ:
Chủ đầu tư chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ xin phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Sau khi hồ sơ đã được phê duyệt thì sẽ nhận biên nhận nộp hồ sơ của ủy ban nhân dân;
Bước 2: Lấy ý kiến của người dân về lập quy hoạch:
Chủ đầu tư phải có trách nhiệm phối hợp với chính quyền địa phương và phòng quản lý đô thị hoặc phòng Kinh tế hạ tầng về việc lấy ý kiến ghi nhận quan điểm của cộng đồng dân cư tại nơi làm dự án xây dựng. Quá trình lấy ý kiến này phải lập thành một biên bản họp và có sự xác nhận của các bên;
Bước 3: Lấy ý kiến của Sở Xây dựng:
Chủ đầu tư phải thực hiện việc xin ý kiến của Sở xây dựng về nhiệm vụ quy hoạch chi tiết. Bên Sở xây dựng phê duyệt việc lập kế hoạch chi tiết thì phải gửi cho bên chủ đầu tư một văn bản thể hiện rõ ý kiến của mình. Ngoài ra, cần có thêm văn bản ý kiến của ủy ban nhân dân của nơi có dự án bất động sản;
Bước 4: Thẩm định nhiệm vụ quy hoạch:
Trách nhiệm thẩm định này thuộc về Phòng quản lý đô thị thực hiện. Sau khi thẩm định và nhận thấy đảm bảo điều kiện thì mọi quyết định phải được thể hiện bằng văn bản. Phòng quản lý đô thị có trách nhiệm trình phê duyệt lên Cơ quan có thẩm quyền;
Bước 5: Phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch:
Ủy ban nhân dân có thẩm quyền phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết và sau khi phê duyệt sẽ ra quyết định phê duyệt đồ án quy hoạch bằng một văn bản.
Khoảng thời gian thẩm định, phê duyệt quy hoạch được Nhà nước ghi nhận chi tiết tại Khoản 2 Điều 32
– Thời gian để cơ quan có thẩm quyền thẩm định nhiệm vụ không quá 20 ngày;
– Khi thực hiện quá trình phê duyệt thì phải đảm bảo thời gian không nhiều hơn 15 ngày;
– Việc lập đồ án để phục vụ cho quá trình quy hoạch thì thẩm định không được quá 25 ngày;
– Thời gian phê duyệt đồ án không quá 15 ngày.
4. Cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch 1/500:
Việc lập ra quy hoạch 1/500 không phải cơ quan nào cũng có thẩm quyền để phê duyệt. Thẩm quyền phê duyệt phụ thuộc vào các dự án được cấp phép bởi cơ quan nhà nước nào. Với nội dung này tại Điều 31 Nghị định 37/2010 NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị Định 12/2019 NĐ-CP thì các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch 1/500 bao gồm các cơ quan như sau:
+ Bộ xây dựng sẽ có thẩm quyền phê duyệt đồ án quy hoạch theo tỷ lệ 1/500 khi các dự án này thuộc thẩm quyền cấp phép mà thủ tướng chính phủ phê duyệt;
+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền phê duyệt đồ án quy hoạch 1/500 khi các dự án được sự cấp phép của ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
+ Các đồ án quy hoạch theo tỉ lệ 1/500 thuộc thẩm quyền cấp phép của ủy ban nhân dân cấp huyện, những đồ án được lập ra nằm trong diện tích quy hoạch khu, quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch xây dựng nông thôn..
5. Dự án có quy hoạch chi tiết 1/500 có cần giấy phép xây dựng không?
Hiện nay, trước khi khởi công xây dựng một công trình nào đó chủ đầu tư phải thực hiện việc xin giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Điều này đã được ghi nhận tại Khoản 1 Điều 89 Luật xây dựng năm 2014. Tuy nhiên, trên thực tế có một số trường hợp liên quan đến quy hoạch chi tiết 1/500 không bắt buộc phải thực hiện việc xin giấy phép xây dựng, người dân có thể tham khảo điều này tại khoản 2 điều 89 cụ thể như sau:
– Trường hợp 1: Chủ đầu tư thực hiện xây dựng công trình thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã có sự cấp phép từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đã hoàn thành hết việc thẩm định thiết kế xây dựng theo đúng với quy định của nhà nước sẽ không cần có giấy phép xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền cung cấp;
– Trường hợp 2: khi xây dựng nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở mà quy mô của những ngôi nhà này dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 mét vuông nằm trong quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì cũng trong danh mục không cần xin giấy phép xây dựng.
Như vậy, với những dự án đã có sự phê duyệt và đồng ý cho quá trình lập quy hoạch 1/500 thì không phải thực hiện việc xin phép xây dựng.
Các văn bản pháp luật được sử dụng:
– Văn bản hợp nhất 49/VBHN- VPQH 2018 Luật Quy hoạch đô thị;
– Luật xây dựng năm 2014;
– Nghị định 44/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng;
– Nghị định số 72/2019/NĐ-CP của Chính phủ: Sửa đổi, bổ sung một số điều của
