Bản đồ quy hoạch là khái niệm mà ai cũng phải hiểu khi tham gia vào lĩnh vực bất động sản, và mỗi bản đồ thì mang những ý nghĩa khác nhau. Câu hỏi đặt ra là: Quy hoạch 1/2000 được hiểu như thế nào? Và ý nghĩa các loại bản đồ quy hoạch là gì?
Mục lục bài viết
1. Quy hoạch 1/2000 là gì?
Quy hoạch sử dụng đất là khái niệm để chỉ hệ thống đánh giá tiềm năng của đất nước, Đánh giá tiềm năng của phương án sử đất cũng như các điều kiện kinh tế xã hội để tiến hành lựa chọn và áp dụng các phương án sử dụng đất sao cho phù hợp và tốt nhất. Theo quy định tại Điều 24 và Điều 11 Luật Xây dựng 2020 hiện hành, thì quy hoạch được chia ra làm rất nhiều loại trong đó có quy hoạch 1/2000. Quy hoạch 1/2000 được đánh giá là một trong hai loại quy hoạch chi tiết xây dựng chính trong quy hoạch của đô thị. Vậy quy hoạch 1/2000 Được hiểu như thế nào?
Nhìn chung thì quy hoạch 1/2000 là một loại bản đồ không gian và kiến trúc cảnh quan hay còn gọi là bản đồ tổng mặt bằng sử dụng và quy hoạch giao thông cũng như sơ đồ hạ tầng về kỹ thuật và cơ điện. Đây là loại quy hoạch thường do địa phương thực hiện. Tuy nhiên tại một số dự án mới trong khu vực của địa phương đó thì các nhà thầu phải thực hiện theo đúng quy định của pháp luật đưa ra.
Sau khi bản đồ quy hoạch với tỉ lệ 1/2000 Được các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì các cơ quan nhà nước sẽ tiến hành cập nhật bản quy hoạch đó vào quy hoạch chung và toàn khu vực. Nhìn chung thì thời gian để các cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt quy hoạch chi tiết đối với loại quy hoạch 1/2000 sẽ là 20 ngày được tính kể từ ngày chủ đầu tư nộp bản quy hoạch hợp lệ. Sau đó thì bản quy hoạch này sẽ được điều chỉnh và cập nhật vào hệ thống quy hoạch chung của toàn khu vực. Tổng quát nhất thì kể từ khi được chấp nhận chủ trương đầu tư cũng như xây dựng thì tổng thời gian thực hiện quy hoạch đối với loại quy hoạch 1/2000 sẽ là 4 đến 6 tháng.
2. Có nên mua đất quy hoạch 1/2000 không?
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì đất quy hoạch thuộc loại 1/2000 nhìn chung thì sẽ được nhà nước tiến hành thu hồi trong vòng năm năm được tính kể từ khi công bố quy hoạch kế hoạch sử dụng đất. Đối với trường hợp này thì nhà nước cũng không tiến hành bồi thường hoặc hỗ trợ bất kỳ các khoản hỗ trợ theo quy định của pháp
Nếu như sau năm năm nhà nước mới tiến hành quy hoạch thì khi đó người có đất bị thu hồi sẽ được tiến hành bồi thường theo đúng quy định của pháp luật về đất đai. Nhìn chung thì như phân tích ở trên các công trình nhà ở… mà được xây dựng trong các khu đất đó có các bản công bố về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất thì sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Theo đó thì chủ sở hữu chỉ có thể sử dụng tạm thời tài sản đó cho đến khi có quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để tiến hành thực hiện dự án theo đúng quy định của pháp luật đã được phát triển trước đó.
Còn đối với những trường hợp mà các công trình này đã được xây dựng và tồn tại trước khi có các bản công bố về quy hoạch sử dụng đất vẫn sẽ tiếp tục được sử dụng bất động sản đó và các tài sản tồn tại trên đất đó cũng như là thực hiện mọi quyền lợi hợp pháp đối với các tài sản của mình với điều kiện là ủy ban nhân dân cấp huyện khi đó cũng chưa có ban hành quy hoạch cụ thể hằng năm cho địa phương. Còn nếu trong trường hợp mà ủy ban nhân dân huyện đã ban hành kế hoạch quy hoạch sử dụng đất hằng năm thì người sử dụng đất khi đó sẽ phải chuyển mục đích sử dụng đất thuộc quy hoạch. Trong những khoảng thời gian đó thì người có quyền vẫn sẽ tiếp tục được thực hiện các quyền của mình nhưng sẽ không được phép tiến hành trong các loại cây lâu năm hoặc xây dựng các công trình nhà ở hoặc các công trình mang tính chất kiên cố khác trên đất. Đặc biệt là khi những người sử dụng muốn tiến hành tôn tạo và sửa chữa nhà cửa thì sẽ phải có giấy phép của cơ quan có thẩm quyền về xây dựng.
Vì thế cho nên đối với câu hỏi, có nên mua đất quy hoạch 1/2000 hay không? Thì nhìn vào mục đích sử dụng cũng như tình hình thực tế và thời điểm mua mà các chủ thể có thể đưa ra quyết định dựa trên quan điểm của mình. Tuy nhiên loại đất này mang tính chất đặc thù có thể mua hoặc bán và đầu tư. Dù như vậy nhưng để tận dụng hết những lợi ích mà nó mang lại thì các chủ thể cũng cần phải tiến hành nghiên cứu thực trạng của thị trường và các yêu cầu pháp lý khác có liên quan đến các loại đất này.
3. Ý nghĩa các loại bản đồ quy hoạch:
3.1. Bản đồ quy hoạch là gì?
về khái niệm thì bản đồ quy hoạch được hiểu là một loại bản đồ mà người xem có thể xem được những khu bất động sản nào thuộc diện quy hoạch sử dụng cho lợi ích chung của toàn khu vực địa phương. Bản đồ quy hoạch với mục đích hỗ trợ thuận lợi hơn cho quá trình quy hoạch đất. Với mục đích mua đất để sử dụng lâu dài thì người mua sẽ không nên chọn những khu đất nằm trong diện quy hoạch vì khi nhà nước tiến hành quy hoạch thì mọi công trình trên mảnh đất đó sẽ đều bị thay đổi và dỡ bỏ.
Hiện nay có thể phân loại thành nhiều loại bản đồ quy hoạch khác nhau, ví dụ như bản vẽ của đồ án quy hoạch chung thành phố trực thuộc trung ương được thể hiện theo tỉ lệ 1/25.000 hoặc 1/50.000 (theo Điều 25 văn bản hợp nhất Luật Đô thị năm 2020). Còn đối với bản đồ quy hoạch chung đối với thành phố thuộc tỉnh, thị xã là 1/10.000 hoặc 1/25.000 (theo Điều 26 văn bản hợp nhất Luật Đô thị năm 2020) và đối với thị trấn là 1/5.000 hoặc 1/10.000 (Điều 27 văn bản hợp nhất Luật Đô thị năm 2020).
3.2. Ý nghĩa các loại bản đồ quy hoạch:
Như vậy thì mỗi loại bản đồ sau khi phân loại sẽ mang những ý nghĩa khác nhau gắn liền với từng nhiệm vụ quy hoạch cụ thể. Hiện nay thì có ba loại bản đồ quy hoạch thường được sử dụng nhiều đó là bản đồ quy hoạch theo tỉ lệ 1/5000, 1/2000 và 1/500. Cụ thể ý nghĩa của mỗi loại bản đồ quy hoạch này như sau:
Thứ nhất, bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/5000: Bản đồ quy hoạch chung 1/5000 nhằm xác định các khu vực chức năng, những định hướng tính giao thông, sẽ rõ ràng mốc giới, địa giới của các phần đất dành để phát triển hạ tầng… Như vậy loại quy hoạch này sẽ cung cấp cơ sở gốc để chúng ta xác định được mục tiêu phát triển, kêu gọi đầu tư cũng như vấn đề giải phóng mặt bằng, đền bù hay di dân…
Thứ hai, bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/2000: Bản đồ quy hoạch loại 1/2000 có ý nghĩa là để phân chia và xác định chức năng sử dụng đất và mạng lưới công trình hạ tầng. Loại quy hoạch này sẽ cụ thể hóa nội dung của quy hoạch chung đô thị. Mục đích của loại quy hoạch này là định hướng quy hoạch cho một đô thị nhằm quản lý cho cả một khu vực rộng lớn. Ở loại quy hoạch này chưa xác định được chính xác cụ thể bản thiết kế của công trình. Tuy nhiên đây là quy hoạch liên quan chặt chẽ tới quyền sử dụng đất nên có giá trị pháp lý cao, nó là căn cứ để giải quyết tranh tụng.
Thứ ba, bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/500: Bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 là cụ thể chi tiết mọi công trình trên đất. Về hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch 1/500 bố trí đến từng ranh giới lô đất. Có thể hiểu bản đồ tỷ lệ 1/500 chính là quy hoạch tổng mặt bằng của các dự án đầu tư xây dựng, là cơ sở để định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng công trình và thực hiện xây dựng. Như vậy mỗi loại bản đồ không chỉ khác nhau ở tỷ lệ mà còn khác nhau ở nội dung, ý nghĩa và giai đoạn áp dụng. Người xem cần lưu ý để phân biệt giữa chúng.
4. Cách truy vấn thông tin quy hoạch đất đai:
Cách thức số 1: Hỏi thông tin quy hoạch đất đai tại ủy ban nhân dân. Khi muốn hỏi thông tin về quy hoạch đất thì người dân có thể đến trực tiếp ủy ban nhân dân xã phường thị trấn để gặp các cán bộ địa chính. Khi đó thì người dân sẽ tiến hành hỏi cán bộ địa chính dòng thông tin quy hoạch của đất đai trong khu vực địa phương của mình. Đây được coi là phương thức trực tiếp nhất và có thể lấy được những thông tin xác thực nhất. Tuy nhiên cách thức này chỉ cung cấp thông tin ở mức vi mô, bởi nó chỉ gói gọn trong phạm vi của một địa bàn xã phường quản lý nhất định, và nó mang những nhật điểm đăng đôi khi một số cán bộ sẽ không cung cấp thông tin vì nó sẽ ảnh hưởng đến tình trạng giao dịch đất đai cũng như gây khó khăn trong quá trình quản lý hành chính của nhà nước, ví dụ như tình trạng bán đất thuộc diện quy hoạch hoặc sốt đất…
Cách thức số 2: Kiểm tra thông tin quy hoạch tại văn phòng đăng kí đất đai. Để kiểm tra thông tin về đất đai thì mọi người có thể đến trực tiếp văn phòng đăng ký đất đai cấp quận huyện để hỏi thông tin về thửa đất đó. Khi đó thì thông tin về đất đai sẽ được tiến hành thu thập với sự tham gia của chủ sở hữu đất đai và hai bên sẽ cùng nhau đến cơ quan chức năng để tiến hành thu thập thông tin về mảnh đất này tuy nhiên phương thức này mang một nhược điểm đó là sẽ tốn nhiều thời gian, công sức cũng như chi phí.
Cách thức số 3: Truy vấn thông tin quy hoạch đất đai thông qua hệ thống trực tuyến. Hiện nay công nghệ thông tin đang ngày càng phát triển và tất cả các thông tin đều được cập nhật trên hệ thống trực tuyến vì thế cổng thông tin điện tử ngày càng được mở rộng sử dụng rộng rãi trong các dịch vụ công. Nhiều dịch vụ có thể được thực hiện trực tuyến trong đó có dịch vụ về truy cứu thông tin. Tuy nhiên phương thức này có hạn chế đó là đòi hỏi sự hiểu biết cao về công nghệ cũng như các ký hiệu để hiểu chính xác hơn về vấn đề quy hoạch.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai năm 2013;
– Văn bản hợp nhất Luật Đô thị năm 2020.
