Quy định về việc xử lý tài sản gắn liền với đất. Phương thức xử lý tài sản bảo đảm.
Quy định về việc xử lý tài sản gắn liền với đất. Phương thức xử lý tài sản bảo đảm.
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi và ông B có thỏa thuận hoán đổi lô đất ở cho nhau năm 2012 và cũng năm đó tôi xây dựng nhà ở nhưng cả 2 bên chưa làm thủ tục chuyển nhượng cho nhau, đến năm 2014 ông B tiếp tục vay vốn ngân hàng với số tiền 300 triệu đồng nhưng giá trị thực tế của lô đất khi hoán đổi cho nhau và hiện tại khoảng 170 triệu đồng. Lý do tăng giá trị là khi vay vốn ông B đã thông đồng với cán bộ tín dụng định giá cả tài sản trên đất của tôi xây dựng. Đến đầu năm 2016 ông bỏ đi nơi khác, đến nay ngân hàng định phát mãi tài sản là lô đất và nhà tôi đang ở. Xin hỏi Luật sư tư vấn cho tôi phải làm như thế nào để gia đình tôi bảo vệ được tài sản mà tôi xây dựng trên đất và trách nhiệm pháp lý của hồ sơ tín dụng. Nếu phải phát mãi thì ngân hàng có định giá tài sản của gia đình tôi xây dựng không?
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Nội dung tư vấn:
Như bạn nói, năm 2012, bạn chuyển đổi quyền sử dụng đất với ông B. Căn cứ Khoản 1 Điều 126 “Luật đất đai 2013” quy định trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân như sau:
"1. Việc nộp hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nộp tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;
b) Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước."
Như vậy, khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất, bạn và ông B phải ký hợp đồng, có công chứng hoặc chứng thực thì mới hợp pháp.
Nếu bạn không có hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực; bạn chưa thực hiện thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn sẽ không chứng minh được quyền sở hữu hợp pháp đối với mảnh đất đã đổi với ông B.
>>> Luật sư tư vấn pháp
Bạn chưa thực hiện thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do đó khi ngân hàng phát mãi quyền sử dụng đất của ông B thì sẽ phát mãi cả tài sản trên đất là ngôi nhà bạn xây dựng trên đất. Như bạn nói, ông B có thông đồng với tổ chức tín dụng để nâng giá trị quyền sử dụng đất của ông B lên, tuy nhiên bạn phải chứng minh được quyền sở hữu nhà ở là của bạn, do bạn tự xây dựng lên.
Hiện nay ông B đã bỏ đi khỏi địa phương, bạn nên lập 01 biên bản có chữ ký của các gia đình hàng xóm xung quanh về việc tài sản trên đất do gia đình bạn tự xây dựng nên. Theo quy định tại Nghị định 163/2006/NĐ-CP và Nghị định 11/2012/NĐ-CP, khi xử lý tài sản bảo đảm, sẽ xử lý cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất. Nếu bạn chứng minh được quyền sở hữu nhà ở của bạn thì bạn sẽ được thanh toán một phần giá trị tương ứng với giá trị tài sản trên đất.
