Quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Hợp đồng đặt cọc mua bán đất đai.

Tóm tắt câu hỏi:

Thưa luật sư! Tôi muốn nhờ luật sư tư vấn giúp tôi vấn đề này với ạ: Qua lời kể của người hàng xóm thì tôi được biết bà Ánh là em gái ruột của người hàng xóm cạnh nhà tôi tức bà Nga; 1990 bà Ánh đã mua lại 1hec3 đất ở nằm trong khu đô thị, sau này bị nhà nước thu hồi lại để quân sự tỉnh làm trường bắn. Đến gần đây thì quân sự tỉnh bồi thường lại đất cho bà Ánh tại khu vực khác nhưng chưa có sổ đỏ, theo lời bà Ánh nói lại là họ hứa 3-6 tháng nữa họ sẽ cấp bìa đỏ cho bà. Bây giờ bà Ánh cần tiền nên muốn bán 1 ít đất trong số đất được bồi thường đó. Vì chưa có sổ đỏ, giá rẻ nên vợ chồng tôi muốn mua. Vậy bây giờ vợ chồng tôi cần phải làm những thủ tục hay đại loại là giấy tờ với nội dung như thế nào để có thể ràng buộc bà Ánh để phòng trường hợp bị lừa, không giao đất như đã hẹn….những rủi ro không mong muốn xảy ra ạ? Rất mong nhận được sự tư vấn nhiệt tình từ luật sư, tôi xin cảm ơn?

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

Theo quy định tại Điều 168 Luật đất đai 2013 về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này."

>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

Có thể thấy, chỉ khi bà Ánh có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới có thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn. Nếu bạn muốn mua hạn chế được rủi ro thì bạn cần yêu cầu bà Ánh xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước rồi mới ký kết hợp đồng mua bán, sau đó sang tên chuyển nhượng. Tuy nhiên, bạn có thể yêu cầu bà Ánh ký kết hợp đồng đặt cọc với mình trước, trong đó thỏa thuận thời gian khi bà Ánh có giấy chứng nhận sẽ thực hiện việc ký kết hợp đồng chính, nếu không thì sẽ phải chịu một khoản phạt cọc do hai bên thỏa thuận. Căn cứ quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015:

"1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."