Quy định về thanh toán trong mua bán bất động sản hình thành trong tương lai

Có thể thấy, nghĩa vụ thanh toán là một nghĩa vụ bắt buộc khi các bên tham gia vào một gia dịch dân sự nào đó. Và đối với hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong lương lai cũng vậy. Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy đinh rất cụ thể về việc Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. Bài viết dưới đây của Luật Dương Gia sẽ tập trung làm rõ vấn đề này.

Luật sư tư vấn luật qua điện thoại trực tuyến miễn phí: 1900.6568

Căn cứ pháp lý:

– Luật Kinh doanh Bất động sản 2014.

1. Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

1.1. Bất động sản là gì?

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 107, Bộ luật dân sự 2015:

“Bất động sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

c)Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.”

Quy định này mặc dù đã phần nào hình thành nên khái niệm căn bản về bất động sản nhưng lại mang tính gò bó, hạn chế bất động sản  chỉ ở tính “ không thể di dời được ”. Khắc phục hạn chế này, Bộ luật Dân sự năm 2005 và Bộ luật Dân sự  năm 2015 chỉ liệt kê các tài sản được coi là bất động sản, trên cơ sở kế thừa Bộ luật Dân sự  năm 1995. Tuy nhiên, hiện nay, đây vẫn là quy định còn để mở khi phạm trù “ tài sản khác theo quy định của pháp luật ” trong nhóm các tài sản được liệt kê là bất động sản còn chưa được xác định rõ.

1.2. Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai là gì?

Tại Khoản 2, Điều 108, bộ luật Dân sự 2015:

“Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:

a) Tài sản chưa hình thành;

b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.”

Theo quy định này thì đặc trưng rõ nét của tài sản hình thành trong tương lai là: Chưa được hình thành, hoặc đã được hình thành nhưng chủ thể chưa xác lập quyền sở hữu với tài sản đó. Tính chưa xác lập quyền sở hữu với tài sản đó là tình cơ bản và quan trọng nhất để phân biệt tài sản có sẵn và tài sản hình thành trong tương lai. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng góp phần áp dụng pháp luật một cách rộng rãi và thống nhất. Khái niệm này không chỉ giới hạn nội hàm của tài sản hình thành trong tương lai trong giao dịch bảo đảm mà còn được mở rộng ra cho tất các cả lĩnh vực dân sự nói chung.

Trong hệ thống pháp luật Việt Nam không đưa ra quan niệm thế nào là bất động sản  hình thành trong tương lai. Nhưng từ quy định về tài sản hình thành trong tương lai và bất động sản  thì có thể khái quát, bất động sản  hình thành trong tương lai là bất động sản chưa được hình thành hoặc bất động sản  đã hình thành những chủ thể xác lập quyền sở hữu đối với  bất động sản sau thời điểm xác lập giao dịch.

Kinh doanh bất động sản

Căn cứ vào quy định tại Khoản 1, Điều 3, Luật Kinh doanh bất động sản 2014: “Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.”

Từ quy định trên cho thấy, Luật Kinhh doanh bất động sản 2014 cũng định nghĩa kinh doanh bất động sản tren hai yếu tố căn bản nhất của một hoạt động kinh doanh bất kỳ đó là: đầu tư vốn và mục đích sinh lời. Yếu tố mục đích sinh lời chính là yếu tố căn bản để phân biệt được hoạt động kinh doanh bất động sản với các giao dịch bất động sản thông thương trong các quan hệ dân sự.

Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

Pháp luật Việt Nam hiện hành không có một quy định nào định nghĩa thế nào là kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai nhưng lại có hẳn một chương trong LKDBĐS năm 2014 quy định về “ Hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai ” ( Chương III ). Từ những phân tích nêu trên về BĐS hình thành trong tương lai và về kinh doanh bất động sản cũng như những quy định hiện hành trong LKDBĐS năm 2014, có thể khái quát: kinh doanh bất động sản  hình thành trong tương lai là việc đầu tư vốn vào để thực hiện hoạt động xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai nhằm mục đích sinh lời. Khái niệm bất đông sản hình thành trong tương lai cũng như hoạt động kinh doanh bất động sản là rất rộng, song nội hàm của hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai lại hẹp hơn rất nhiều. Lý do là vì không phải hoạt động kinh doanh nào cũng có thể được thực hiện đối với loại tài sản, hàng hóa là kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

Đặc trưng của kinh doanh bất dộng sản hình thành trong tương lai:

Thứ nhất, mặc dù đối tượng của hoạt động kinh doanh này vẫn là bất động sản, loại tài sản, hàng hóa có giá trị lớn, đòi hỏi bên mua, thuê mua có khả năng tài chính cao cũng như chủ đầu tư có nguồn vốn lớn, nhưng do đặc thù là bất động sản đó chưa hình thành tại thời điểm giao dịch nên không yêu cầu chủ đầu tư hay bên mua, thuê mua phải có đủ 100 % số vốn tương đương với bất động sản đó. Đây là đặc điểm cơ bản và là một đặc điểm rất “ thú vị ”, nó đã góp phần tạo nên một phân khúc kinh doanh bất động sản mới , ở đó cả chủ đầu tư hay phía bên mua, người thuê mua cũng được giải quyết vấn đó khó khăn và cốt lõi nhất là vấn đề về vốn.

Chủ đầu tư thay vì tự mình bỏ ra 100 % vốn để đầu tư kinh doanh sau đó thu về bằng một quá trình dài về thời gian và phức tạp về thủ tục, thì thay vào đó chỉ cần có một tỷ lệ vốn nhất định theo quy định, đồng thời có thể huy động vốn bằng chính tiền đóng góp theo từng đợt của bên mua, thuê mua, mặt khác, vẫn có thể thế chấp dự án để vay vốn tại ngân hàng và các tổ chức tín dụng. Cũng tương tự, bên mua, thuê mua thay vì một lúc, trong một khoảng thời gian ngắn bỏ ra một khoản tiền lớn để sở hữu bất động sản thì có thể thực hiện động theo đợt, thậm chí còn được hỗ trợ vay vốn từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng. Hiện tại , chỉ cần có sẵn 30 % giá trị bất động sản là bên mua đã có thể có cơ hội sở hữu bất động sản. Điều này làm giảm gánh nặng tài chính đối với cả chủ đầu tư và bên mua, thuê mua.

Thứ hai, quá trình diễn ra hoạt động kinh doanh thường kéo dài. Một dự án kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai từ khi bắt đầu cho đến khi bàn giao căn hộ thường kéo dài từ 1 đến 2 năm. Và mất khoảng từ 6 tháng cho đến 1 năm để chủ đầu tư hoàn thành việc xin cấp Giấy chứng nhận và bàn giao cho cư dân. Ngay từ khi bắt đầu ký hợp đồng ,bên mua, thuê đã có quyền và nghĩa vụ phát sinh đối với giao dịch về bất động sản  hình thành trong tương lai với chủ đầu tư. Trong suốt quá trình triển khai dự án, bên mua, thuê mua vẫn gắn bó các quyền lợi , nghĩa vụ với giao dịch đó. Bên mua, thuê mua có thể kiểm tra, giám sát tiến độ thi công, cũng như yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các thông tin về dự án.

Thứ ba, hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai chịu sự điều chỉnh của nhiều lĩnh vực pháp luật như Bộ luật Dân sự , Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật thương mại, Luật môi trường…

2. Quy định về thanh toán trong mua bán bất động sản hình thành trong tương lai

Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được quy định tại Điều 55, Luật kinh doanh Bất động sản 2014

“1. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

2. Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.”

Quy định tại Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho thấy , với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì thì điều kiện được huy động vốn ứng trước của bên mua là phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó . Với các loại nhà ở hình thành trong tương lai khác, điều kiện chung là có hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án .

Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 có quy định chi tiết về mức thu tiền lần đầu không quá 30 % giá trị hợp đồng, về trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận thì bên mua chỉ phải trả tối đa 95 % giá trị căn nhà. Đây là quy định hợp lý, nhằm bảo vệ quyền lợi của bên mua, bên yếu thế hơn khi tham gia giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Ngoài ra, chủ đầu tư không thể huy động vốn từ tiền ứng trước là 100 % giá trị nhà ở, nhằm bảo vệ lợi ích cho bên mua. Luật Kinh doanh Bất động sản năm năm 2014 chỉ cho phép huy động vốn với mức tối đa là 70 % giá trị nhà khi bàn giao nhà ở cho bên mua, thuê mua nhà, 30 % còn lại bên mua sẽ thanh toán sau khi nhận bàn giao nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Quy định bắt buộc thanh toán làm nhiều đợt là hợp lý và không vi phạm quyền tự định đoạt của các bên trong hợp đồng bởi nghĩa vụ thanh toán của bên mua trong quan hệ này phát sinh khi đối tượng mua bán chưa hình thành trên thực tế, nếu thanh toán một lần thì dễ nảy sinh vấn đề chiếm dụng vốn của chủ đầu tư.

Nghĩa vụ thanh toán là nghĩa vụ căn bản nhất của bên mua, thuê mua bất động sản, bởi vậy, vấn đề thanh toán đúng tiến độ và phạt vi phạm hợp đồng trong trường hợp thanh toán không đúng tiến độ đã được thỏa thuận là một nội dung quan trọng luôn được chủ đầu tư quy định cụ thể trong hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.