Quy định về quyền trổ cửa trong hoạt động xây dựng. Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng, quyền trổ cửa khi xây dựng.
Quy định về quyền trổ cửa trong hoạt động xây dựng. Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng, quyền trổ cửa khi xây dựng.
Tóm tắt câu hỏi:
Kính thưa Luật sư ! Có một hộ đang xây dựng nhà ở, đã xây dựng hết ranh giới đất, nhưng lại mở cửa (cửa sau) nhìn trực tiếp sang nhà tôi, gây phản cảm. (dù là cửa kéo …) Kính mong Luật sư cho biết việc mở cửa đó đúng hay sai? Có vi phạm các quy định của pháp luật về xây dựng hay không? Nếu việc làm đó là sai thì tôi phải làm gì ? Phần sân phía sau nhà tôi cách bức tường phía sau nhà của hộ đối diện 1 đường cống(mương) rộng khoảng 3 tấc, như vậy tôi có quyền rào chắn phần sân sau nhà tôi hay không? giữa 2 nhà đã có ranh giới rõ ràng là đường cống công cộng và hộ gia đình đối diện có được phép che lấp đường mốc-ranh giới là đường cống, mương hay không ? Xin trân trọng cảm ơn Luật sư./.
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Giải quyết vấn đề:
Thứ nhất, việc trổ cửa ra vào của nhà hàng xóm là đúng hay sai?
Tại Điều 271 Bộ luật dân sự 2005 về hạn chế quyền trổ cửa như sau:
“1. Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Mái che trên cửa ra vào, cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên.”
Như vậy, chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng. Ngoài ra, theo quy định của Điều 7 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Xây dựng, thì chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa sổ, lỗ thông hơi, lỗ thông gió theo quy định sau:
– Từ tầng hai (lầu một) trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh dưới 2m không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi (chỉ được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2m). Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh (chắn tầm nhìn hoặc bố trí so le các cửa sổ giữa hai nhà). – Mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2m.
– Trong trường hợp người có quyền sử dụng lô đất liền kề có thỏa thuận thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2m có thể mở các lỗ cửa nhưng phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa hai nhà. Các lỗ cửa này phải là cửa cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép ngoài cùng cao hơn mặt sàn ít nhất là 2m. Khi thỏa thuận bị hủy bỏ; việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử.
Như vậy, nhà hàng xóm vẫn có quyền mở cửa ra vào trong trường hợp này, hành vi trên không vi phạm pháp luật xây dựng.
Thứ hai, như thông tin bạn cung cấp, phần sân phía sau nhà bạn cách bức tường của hộ gia đình đối diện 1 đường mương rộng khoảng 3 tấc là phần đất công cộng.
Tại Điều 266 Bộ luật dân sự 2005 về quyền sở hữu đối với mốc giới bất động sản liền kề:
“1. Chủ sở hữu bất động sản liền kề chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình. Những người sử dụng đất liền kề có thể thoả thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn, trồng cây trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của những người đó. Trong trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thoả thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn phải dỡ bỏ. Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
2. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý. Trong trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.’’
Như vậy, chủ sở hữu bất động sản liền kề có quyền dựng mốc giới, hàng rào, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền của mình. Do đó, đối với trường hợp này, gia đình bạn có quyền xây dựng hàng rào ngăn chắn trên phần đất thuộc quyền sở hữu của mình.
>>> Luật sư tư vấn pháp luật quyền trổ cửa sổ nhà ở: 1900.6568
Thứ ba, giữa 2 nhà đã có ranh giới rõ ràng là đường cống công cộng và hộ gia đình đối diện có được phép che lấp hay không?
Nếu đường cống công cộng là quyền sở hữu chung, là một dạng công trình thủy lợi, phần cống này không thuộc quyền sở hữu của gia đình bạn và gia đình hàng xóm. Do đó trong trường hợp này gia đình hàng xóm không được lấp đường cống này. Nếu gia đình hàng xóm thực hiện hành vi san lấp, theo quy định tại Điều 9 Nghị định 139/2013/NĐ-CP:
“… 5. Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với hành vi tự ý dỡ bỏ hoặc lấp công trình thủy lợi …
7. Biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Buộc khôi phục tình trạng ban đầu đối với hành vi vi phạm quy định tại Điểm b, c Khoản 2; Điểm b, c, đ Khoản 4; Khoản 5 và Khoản 6 Điều này;
b) Buộc tháo dỡ công trình xây dựng trái phép đối với hành vi vi phạm quy định tại Khoản 1; Điểm a Khoản 2; Điểm a và Điểm d Khoản 4 Điều này.’’
Trong trường hợp này, bạn cần làm đơn tố cáo hành vi lấp mương cống của gia đình hàng xóm đến Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để yêu cầu giải quyết.
