Quy định về hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai

Trong thời đại kinh tế thị trường phát triển mạnh mẽ như bây giờ, các giao dịch trên thị trường cũng theo đó mà phát triển hơn nhiều. Trên thực tế đã xuất hiện các giao dịch có đối tượng là tài sản, bất động sản hình thành trong tương lai (các công trình xây dựng chưa có trên thực tế, thực địa). Vì vậy, hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai là một bước tiến trong khoa học pháp lý nói chung và luật hợp đồng nói riêng.

Nội dung các quy định về giao dịch chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được quy định tương đối sơ lược tại Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (Khoản 6 Điều 18).

Theo quy định Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ ngày 23/6/2010, thì trong quá trình đầu tư, chủ đầu tư được huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; với điều kiện đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở.

Ngoài ra, Điều 61 Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ quy định tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được quyền thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng để vay vốn. Thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước.

>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

Như vậy, pháp luật cho phép thực hiện việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi thoả mãn điều kiện theo quy định pháp luật nêu trên và Hợp đồng mua bán nhà ở được ký giữa bên bán có chức năng kinh doanh bất động sản và bên mua (cá nhân, hộ gia đình) thì đương nhiên có hiệu lực, không cần qua thủ tục công chứng, chứng thực. Người mua nhà ở hình thành trong tương lai được phép thế chấp nhà ở vay vốn tại tổ chức tín dụng được phép tại Việt Nam.

Hiện pháp luật Việt Nam về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm quy định tương đối chi tiết về việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, nhưng ngoài Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng kể trên thì chưa có những quy định cụ thể về giao dịch chuyển nhượng loại tài sản là bất động sản hình thành trong tương lai (phân loại hình hợp đồng, định nghĩa về loại tài sản…). Trên thực tế, các hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai về bản chất trở thành “hợp đồng góp vốn không lãi suất” cho chủ đầu tư thực hiện công trình. Trong một số trường hợp, để “lách” quy định chủ đầu tư phải xây dựng hạ tầng cơ sở kỹ thuật trước khi ký các loại hợp đồng góp vốn với khách hàng (bao gồm cả hợp đồng chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai), chủ đầu tư đã thực hiện theo hình thức ký 02 văn bản với người mua nhà: hợp đồng vay tiền và cam kết sẽ ký Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai.