Quy định về hoàn công nhà ở không có giấy phép xây dựng

1. Quy định về hoàn công nhà ở không có giấy phép xây dựng:

Hoàn công hay còn gọi là hoàn công xây dựng hay hoàn thành công trình chính là một thủ tục hành chính trong hoạt động xây dựng các công trình nhà cửa nhằm để xác nhận sự kiện những bên đầu tư, thi công đã hoàn thành xong công trình xây dựng sau khi mà được cấp giấy phép xây dựng và đã thực hiện xong việc thi công mà có nghiệm thu hoàn thành các công trình xây dựng. Khi mà chưa làm xong thủ tục hoàn công thì trong chứng thư pháp lý (hay còn gọi là sổ đỏ) sẽ chỉ cập nhật những thông tin về thửa đất ở còn đối với nhà ở thì sẽ chưa được cập nhật. Điều đó có nghĩa là theo pháp luật thì những người đang sử dụng đất đó sẽ chỉ đang có quyền sử dụng đất chứ sẽ không có quyền sở hữu nhà ở bởi vì nhà ở chưa được xây hoặc là đã được xây nhưng lại chưa làm thủ tục hoàn công để cập nhật nhà ở vào sổ đỏ. Việc chưa làm thủ tục hoàn công hoặc là không làm được thủ tục hoàn công sẽ đem đến khá nhiều bất lợi cho chủ sở hữu, bởi lẽ khi đó rất có thể chủ sở hữu này sẽ không được nhà nước bảo vệ về các quyền, lợi ích hợp pháp của họ vì vốn dĩ nhà ở mà xây xong chưa làm các thủ tục hoàn công thì pháp luật vẫn sẽ chưa công nhận về nhà ở đó, chính vì thế mà trong trường hợp người này bị thu hồi đất hoặc việc mua bán gặp khó khăn nhất định do người mua e ngại vì khi mua thì họ sẽ chỉ mua được đất chứ không mua được nhà ở.

Thủ tục hoàn công công trình xây dựng, nhà ở là bắt buộc đối với các công trình được cấp giấy phép xây dựng; còn đối với các công trình không phải xin cấp giấy phép xây dựng thì sẽ không cần phải thực hiện các thủ tục hoàn công xây dựng. Theo đó, để được hoàn công nhà ở thì bắt buộc các chủ sở hữu nhà ở đó phải có giấy phép xây dựng, nếu như không có giấy phép xây dựng thì họ không thể hoàn công được.

Theo quy định của pháp luật về xây dựng thì một trong các trường hợp phải phá dỡ công trình xây dựng đó chính là trường hợp công trình xây dựng không được giấy phép xây dựng đối với công trình theo quy định là phải có giấy phép (đối với công trình xây dựng nhà ở đã hoàn thành). Theo đó, hậu quả của việc xây dựng nhà ở (đã hoàn thành xong việc xây nhà ở) mà lại không xin giấy phép xây dựng đối với công trình theo quy định phải có giấy phép sẽ là:

– Không thể làm được thủ tục hoàn công

– Buộc phải tháo dỡ công trình nhà ở đã xây dựng xong

– Phải thực hiện nộp phạt hành chính khi đã có hành vi vi phạm pháp luật.

Nếu như chủ sử dụng đất ở mà muốn hoàn tất thủ tục hoàn công thì bắt buộc người này phải thực hiện tháo dỡ công trình nhà ở đã xây dựng xong, sau đó thực hiện xin giấy phép xây dựng tại các cơ quan chức năng có thẩm quyền, sau đó tiến hành xây lại công trình nhà ở mới, cuối cùng thì họ mới được làm thủ tục hoàn công nhà ở mới.

2. Các trường hợp không phải làm thủ tục hoàn công nhà ở:

Như đã nói ở trên thì những công trình mà không thuộc các trường hợp phải xin cấp giấy phép xây dựng thì sẽ không cần phải thực hiện các thủ tục hoàn công xây dựng. Vì vậy, nhưng trường hợp mà không cần phải làm thủ tục hoàn công nhà ở bao gồm có các trường hợp sau:

– Các công trình bí mật nhà nước; các công trình xây dựng khẩn cấp;

– Công trình thuộc các dự án đầu tư xây dựng có sử dụng vốn đầu tư công được chính Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu của cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, của Viện kiểm sát nhân dân tối cao, của Tòa án nhân dân tối cao, của Kiểm toán nhà nước, của Văn phòng Chủ tịch nước, của Văn phòng Quốc hội, bộ, của các cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, các cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của các tổ chức chính trị – xã hội, của Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;

– Công trình xây dựng tạm theo những quy định tại Điều 131 của Luật xây dựng;

– Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc các công trình sửa chữa, cải tạo ở mặt ngoài không tiếp giáp với đường ở trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo đúng quy định của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung về sửa chữa, cải tạo sẽ không làm thay đổi các  công năng sử dụng, sẽ không làm ảnh hưởng đến an toàn của kết cấu chịu lực của các công trình, phù hợp với những quy hoạch xây dựng đã được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về vấn đề bảo vệ môi trường và an toàn phòng, chống cháy, nổ;

– Công trình quảng cáo mà không thuộc vào đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về quảng cáo; những công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo những quy định của Chính phủ;

– Công trình xây dựng ở trên địa bàn hai tỉnh trở lên, các công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với các quy hoạch xây dựng hoặc những quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành mà đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Công trình xây dựng mà đã được các cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo về kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ các điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng được các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo các quy định của Luật xây dựng;

– Nhà ở riêng lẻ mà có quy mô dưới 7 tầng thuộc vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Công trình xây dựng cấp IV, những nhà ở riêng lẻ ở nông thôn mà có quy mô dưới 7 tầng và phải thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, không thuộc quy hoạch xây dựng các khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn mà đã được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; nhà ở riêng lẻ ở những khu vực miền núi, hải đảo thuộc khu vực mà không có quy hoạch đô thị, không có quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ những công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng ở trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.

3. Xử lý vi phạm hành chính khi xây nhà ở mà không xin giấy phép xây dựng:

Tại khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử lý vi phạm hành chính về xây dựng có quy định xử phạt hành chính đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình mà không có giấy phép xây dựng mà theo quy định của pháp luật phải có giấy phép xây dựng, theo quy định này thì những người nào mà có hành vi xây dựng nhà ở nhưng lại không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính như sau:

– Bị phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ;

– Bị phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với người có hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu vực bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;

– Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng đối với người có hành vi xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc các công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.

– Thêm nữa, những người này sẽ phải chấp hành biện pháp khắc phục hậu quả đó chính là buộc phải phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.

4. Quy định về phá dỡ công trình nhà ở đã xây mà không có giấy phép xây dựng:

Việc phá dỡ công trình xây dựng phải bảo đảm được an toàn, bảo vệ môi trường và phải thực hiện theo trình tự như sau:

– Lập phương án, các giải pháp phá dỡ công trình xây dựng. Trường hợp các công trình thuộc diện phải có quyết định phá dỡ, cưỡng chế phá dỡ thì sẽ phải có quyết định phá dỡ hoặc có quyết định cưỡng chế phá dỡ công trình xây dựng;

– Thẩm tra, phê duyệt về thiết kể phương án, các giải pháp phá dỡ công trình xây dựng đối với những công trình xây dựng có ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng;

– Tổ chức thi công thực hiện phá dỡ công trình xây dựng;

– Tổ chức giám sát, nghiệm thu về công tác phá dỡ công trình xây dựng.

Lưu ý rằng, khi mà đã có quyết định phá dỡ của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì những tổ chức, cá nhân sở hữu hoặc đang sử dụng các công trình thuộc trường hợp phải phá dỡ sẽ phải chấp hành quyết định phá dỡ, trường hợp mà không chấp hành thì sẽ bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ.

Các văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

– Luật Xây dựng 2014

– Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử lý vi phạm hành chính về xây dựng.