Hình thức Nhà nước cho thuê đất và căn cứ tính tiền thuê đất theo quy định của pháp luật? Miễn giảm tiền thuê đất?
Trong bối cảnh phát triển của thế giới hiện nay, một trong những nguồn lực đóng vai trò đặc biệt quan trọng trong đời sống xã hội và kinh tế của mỗi quốc gia chính là đất đai. Ở Việt Nam, đất đai được xác định là tài sản thuộc sở hữu chung của mọi công dân và do Nhà nước đứng làm đại diện sở hữu. Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thông qua việc được thực hiện các quyền sử dụng, chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn, thừa kế,…đối với đất đai.
Để đảm bảo việc sử dụng nguồn lực đất đai một cách hiệu quả, Nhà nước đã đưa ra các chủ trương, chính sách về quản lý đối với đất đai, trong đó có quản lý nhà nước đối với các khoản thu từ đất như tiền sử dụng đất, các khoản thuế,….Ngoài việc công nhận về quyền sử dụng đất, đối với những tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu sử dụng về đất, Nhà nước có thể xem xét thực hiện việc giao đất, và cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo quy định. Vậy, khi người dân có nhu cầu thuê đất, Nhà nước xác định đơn giá thuê đất và cách tính tiền thuê đất như thế nào?
Luật sư
Qua bài viết này, Luật Dương Gia sẽ cung cấp đến quý bạn đọc thông tin mới nhất về đơn giá thuê đất và cách tính tiền thuê đất theo quy định của pháp luật hiện hành. Từ đó góp phần thuận lợi hơn cho những tổ chức, cá nhân và hộ gia đình có nhu cầu thực hiện thuê đất.
Mục lục bài viết
1. Hình thức Nhà nước cho thuê đất và căn cứ tính tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.
Theo quy định tại
Căn cứ dùng để xác định tiền thuê đất mà tổ chức, cá nhân hoặc hộ gia đình cần phải nộp cho Nhà nước chính là diện tích đất cho thuê và thời hạn cho thuê đất cùng với đơn giá thuê đất.
Về đơn giá thuê đất: Căn cứ đơn giá thuê đất do UBND cấp tỉnh ban hành, Giám đốc Sở tài chính quyết định đơn giá thuê đất cho từng dự án cụ thể đối với trường hợp tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất; chủ tịch UBND cấp huyện quyết định đơn giá thuê đất cho từng dự án cụ thể đối với hộ gia đình, cá nhân thuê đất/
Về diện tích đất thuê: Diện tích đất tính thu tiền thuê đất là diện tích đất tính theo Quyết định cho thuê đất (hoặc
Trường hợp sử dụng một phần diện tích đất được giao không thu tiền sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh, dịch vụ thì người sử dụng đất phải nộp tiền thuê đất theo diện tích đất thực tế sử dụng vào sản xuất kinh doanh, dịch vụ.
Các khoản được giảm trừ: người được nhà nước cho thuê đất thuộc đối tượng được giảm tiền thuê đất và người được Nhà nước cho thuê đất mà ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ thì được trừ vào tiền thuê đất phải nộp. Mức được trừ không vượt quá số tiền thuê đất phải nộp.
Cách xác định tiền thuê đất phải nộp:
– Trường hợp nộp tiền thuê đất hàng năm = Đơn giá thuê đất x Diện tích đất thuê – Tiền thuê đất được giảm (nếu có).
– Trường hợp nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê = Giá giao đất có thu tiền sử dụng đất của loại đất tương ứng có cùng thời hạn x Diện tích đất thuê – Tiền thuê đất được giảm (nếu có) – Tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án được cấp có thẩm quyền phê duyệt được trừ vào tiền thuê đất (nếu có).
2. Miễn giảm tiền thuê đất:
Theo Nghị định 46/2014/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước:
“Điều 4. Đơn giá thuê đất
1. Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua hình thức đấu giá
Đơn giá thuê đất hàng năm = Tỷ lệ phần trăm (%) nhân (x) Giá đất tính thu tiền thuê đất.
a) Tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất một năm là 1%, riêng đối với:
– Đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định tỷ lệ phần trăm (%) giá đất để xác định đơn giá thuê đất một năm nhưng tối đa không quá 3%.
– Đất thuộc vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn; đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh của dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư theo quy định của pháp luật, căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tỷ lệ phần trăm (%) giá đất để xác định đơn giá thuê đất một năm nhưng tối thiểu không thấp hơn 0,5%.
Mức tỷ lệ phần trăm (%) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành cụ thể theo từng khu vực, tuyến đường tương ứng với từng mục đích sử dụng đất và công bố công khai trong quá trình triển khai thực hiện.
b) Giá đất để tính thu tiền thuê đất được xác định theo quy định tại Khoản 4, Khoản 5 Điều này.
2. Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá.
Đơn giá thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê là giá đất của thời hạn thuê đất và được xác định theo quy định tại Khoản 4, Khoản 5 Điều này.
3. Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê
a) Trường hợp đấu giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn một năm.
Đơn giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm được xác định theo quy định tại Khoản 5 Điều này. Đơn giá trúng đấu giá được ổn định 10 năm, hết thời gian ổn định thực hiện điều chỉnh đơn giá thuê đất theo chính sách về thu tiền thuê đất đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua hình thức đấu giá; mức điều chỉnh không vượt quá 30% đơn giá thuê đất trúng đấu giá hoặc đơn giá thuê đất của kỳ ổn định liền kề trước đó.
b) Trường hợp đấu giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn thuê đất. Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất thuê được xác định theo quy định tại Khoản 4 Điều này.
4. Giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất áp dụng trong các trường hợp sau:
a) Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm cho chu kỳ ổn định đơn giá thuê đất đầu tiên; xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá; xác định đơn giá thuê đất khi chuyên từ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định tại Khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai; xác định đơn giá thuê đất khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê theo quy định tại Khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai; xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước được áp dụng trong trường hợp diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với tỉnh còn lại.
b) Xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
5. Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất được áp dụng trong các trường hợp sau:
a) Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm cho chu kỳ ổn định đầu tiên, xác định đơn giá thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá; xác định đơn giá thuê đất khi chuyên từ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định tại Khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai; xác định đơn giá thuê đất khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê theo quy định tại Khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai; xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước được áp dụng trong trường hợp diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với tỉnh còn lại.
b) Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm khi điều chỉnh lại đơn giá thuê đất cho chu kỳ ổn định tiếp theo.
c) Xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.
Hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng đối với các trường hợp quy định tại Khoản này.
6. Bộ Tài chính hướng dẫn cụ thể Điều này.”
