Quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

Hiện nay nhà ở thương mại đang được phát triển mạnh mẽ, đây là loại nhà hay còn gọi là các khu trung cư thương mại, căn hộ.. được xây dựng với mục đích đó là bán hoặc cho thuê với thời hạn lâu dài, nhà ở thương mại thường hướng tới các cá nhân, hộ gia đình có thu nhập ổn định, Khi tiến hành thực hiện các giao dịch về mua bán nhà ở thương mại phải thực hiện theo quy đinh của pháp luật, nếu chủ sở hữu nhà ở thương mại muốn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại cho người thứ ba thì cần thực hiện quy định về thủ tục và trình tự liên quan tới chuyển nhượng nhà thương mại. Vậy cụ thể pháp luật quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại như thế nào? dưới đây là thông tin chi tiết về nội dung này.

Cơ sở pháp lý:

Luật nhà ở 2014

Luật sư tư vấn luật trực tuyến miễn phí qua tổng đài: 1900.6568

1. Quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

Căn cứ theo quy định tại điều 123. Giao dịch mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại luật nhà ở 2014 quy định cụ thể như sau: 

1. Việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó trong một thời hạn nhất định cho bên mua theo quy định của Chính phủ.

2. Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, nội dung và mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; bên chuyển nhượng hợp đồng phải nộp thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật về thuế, lệ phí.

Căn cứ theo quy định của Luật nhà ở 2014 thì hiện nay bạn được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại cho bên thứ ba nếu bạn đã ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng chưa được chủ đầu tư giao căn hộ hoặc đã được giao căn hộ nhưng chưa làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD.

Trên thực tế có thể thấy điểm khác biệt so với chuyển nhượng nhà ở thông thường ví dụ như nhà ở xã hội thì người mua phải thông qua hội đồng xét duyệt và phải thực hiện theo các thủ tục lằng nhằng nhất là bị hạn chế sang nhượng thì nhà ở thương mại lại rất linh hoạt cả trong thủ tục đến phương thức mua bán. Theo đó không chỉ những người mua nhà ở xã hội được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, khách hàng mua nhà ở thương mại có giá bán dưới 15 triệu đồng đối với một mét vuông và có diện tích căn hộ dưới 70 mét vuông cũng được miễn 50% tiền thuế VAT theo quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, nhiều dự án nhà ở thương mại bên cạnh giá cả và tận dụng chính sách còn hứa hẹn cho người mua nhà gói nội thất hay có thể là tặng cả chục năm phí quản lý chung cư… Đây là những lí do vì sao hiện nay, rất nhiều người lựa chọn hình thức nhà ở này. Thủ tục mua bán, chuyển nhượng nhà ở thương mại rất linh hoạt, tuy nhiên, để có thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại cần đáp ứng được các điều kiện được quy định tại Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD quy định.

2. Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

2.1 thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

– Chuyển nhượng nhừ ở thương mại cần có văn bản chuyển nhượng hợp đồng do hai bên ký kết về nhà ở được lập thành sáu bản trong đó sẽ có ba bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, một bản nộp cho cơ quan thuế, một bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, một bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu

– Về hình thức theo quy định đối với loại văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng và phải được chứng thực, thường thì sẽ có các trường hợp như bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Như vậy thực hiện hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:

+  07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định.

+ Để có thể công chứ chứng thực cần có bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó và trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng;

+ Bản sao có chứng thực hay có thể tháy thế bằng bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của các giấy tờ như chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị nếu là cá nhân; nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó theo quy định của pháp luật.

2.2. Trình tự chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

Bước 1: Thực hiện để nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng: được thực hiện sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định:

Bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng; hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau đây:

– Cần phả có 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng theo quy định.

– Theo quy định thì phải có bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại và không thể thiếu đó chính là biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.

Ngoài ra còn các loại giấy tờ như bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu các giấy tờ của bên nhận chuyển nhượng như chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hay có thể là hộ chiếu hoặc giấy tờ tương đương nếu là cá nhân, trong trường hợp nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó theo quy định. Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, thời gian được tính kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ như trên còn về phía chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau đây:

– Chủ đầu tư phải có hai văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của chủ đầu tư theo quy định, trong đó có một bản của bên chuyển nhượng và một bản của bên nhận chuyển nhượng theo quy định.

– Chủ sở hữu nộp bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại theo quy định và bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó và có bản sao có chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng theo quy định và bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở trường hợp đối với trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở và kèm theo biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.

Bước 2: Thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng ký đất đai, hồ sơ gồm có:

– Để thực hiện thì cần phải có bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư theo quy định và nếu thực hiện chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó theo quy định của pháp luật.

– Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư.

Thời hạn giải quyết và cấp Giấy chứng nhận là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ.

Trên đây là thông tin chúng tôi cung cấp về nội dung ” Quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại” và các thông tin pháp lý khác dựa trên quy định của pháp luật hiện hành.