Giấy phép xây dựng là giấy tờ pháp lý mà cơ quan chức năng có thẩm quyền cấp cho các chủ thể đảm bảo điều kiện được phép xây dựng các công trình nhà ở, thương mại phục vụ sinh sống và các hoạt động sản xuất kinh doanh liên quan.
Mục lục bài viết
1. Quy định chung của nhà nước về cấp Giấy phép xây dựng công trình:
Theo quy định tại khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, đối với những trường hợp cụ thể dưới đây, người dân phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công:
– Trường hợp 1: Xin giấy phép xây dựng đối với Nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị, trừ trường hợp nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Trường hợp 2: Xin giấy phép xây dựng đối với Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn có quy mô dưới 07 tầng nhưng thuộc khu vực có quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Trường hợp 3: Người dân phải xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn nhưng được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.
– Trường hợp 4: Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn có quy mô từ 07 tầng trở lên cũng nằm trong nhóm đối tượng phải được xin giấy phép xây dựng nhà ở.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, khi thuộc một trong các trường hợp cụ thể nêu trên, người dân sẽ phải xin phép cơ quan chức năng có thẩm quyền khi tiến hành thực hiện xây dựng. Đây được xem là những trường hợp bắt buộc, nằm trong khâu kiểm tra, kiểm soát của cơ quan chức năng có thẩm quyền.
Trên đây là những trường hợp chung nhất được áp dụng đối với các cá nhân, tổ chức. Song xét trong thực tế, ở mỗi địa phương, quy định về việc cấp Giấy phép xây dựng cũng là khác nhau.
2. Quy định về cấp Giấy phép xây dựng công trình tại Hà Nội:
2.1. Nguyên tắc cấp Giấy phép xây dựng công trình tại Hà Nội:
Việc cấp Giấy phép xây dựng công trình tại Hà Nội tuân theo những nội quy quy định tại Quyết định 07/2022/QĐ-UBND. Theo đó, Điều 2 Quyết định này quy định về nguyên tắc cấp giấy phép xây dựng ở TP Hà Nội như sau:
– Công trình được đánh giá là đủ điều kiện được cấp Giấy phép xây dựng hay không phụ thuộc vào sự đánh giá của Cơ quan cấp giấy phép xây dựng. Theo đó, cơ quan chức năng có thẩm quyền đánh giá công trình đủ điều kiện cấp giấy phép xây dựng trên cơ sở đối chiếu hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng, kết quả kiểm tra thực địa với các điều kiện quy định tại Luật Xây dựng và Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng.
– Xét trong thực tế, có rất nhiều dự án công trình khi thiết kế xây dựng có sự điều chỉnh so với thiết kế cơ sở. Trong trường hợp này, Cơ quan cấp giấy phép xây dựng được thực hiện cấp phép xây dựng cho công trình trong các trường hợp sau:
+ Trường hợp 1: Việc điều chỉnh thiết kế xây dựng là nhằm mục đích làm tăng chiều cao công trình nhưng không vượt quá độ cao chướng ngại vật hàng không quy định tại văn bản chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền, chiều cao đã được cơ quan có thẩm quyền quy định, chiều cao tại các quy chế quản lý kiến trúc, thiết kế đô thị (nếu có);
+ Trường hợp 2: Cơ quan chức năng có thẩm quyền điều chỉnh thiết kế xây dựng để hướng đến việc điều chỉnh thiết kế do yêu cầu về đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, kết cấu hoặc nâng cao tiện ích của công trình nhưng không vượt quá các chỉ tiêu đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận: mật độ xây dựng, số tầng, số lượng căn hộ.
– Cơ quan cấp giấy phép xây dựng báo cáo, đề xuất Ủy ban nhân dân thành phố xem xét việc thực hiện đồng thời thủ tục cấp phép xây dựng với thủ tục điều chỉnh thời hạn, tiến độ dự án trong trường hợp các công trình, dự án đề nghị cấp phép xây dựng nhưng thuộc đối tượng phải điều chỉnh thời hạn, tiến độ thực hiện dự án theo quy định về đầu tư.
– Ủy ban nhân dân cấp huyện lấy ý kiến Cơ quan cấp giấy phép xây dựng có thẩm quyền trước khi giải quyết cấp phép xây dựng trong trường hợp Ủy ban nhân dân cấp huyện điều chỉnh giấy phép xây dựng do mình cấp, nếu công trình sau điều chỉnh có quy mô từ cấp II trở lên.
2.2. Điều kiện được cấp Giấy phép xây dựng công trình tại Hà Nội:
Theo quy định tại Điều 4 Quyết định 07/2022/QĐ-UBND, để được cấp Giấy phép xây dựng tại Hà Nội, người dân cần đảm bảo những điều kiện cụ thể sau đây:
– Điều kiện về quy mô công trình: Theo đó, quy mô công trình, nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn phải đảm bảo những điều kiện sau đây:
+ Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ xây dựng mới: Để được cấp giấy phép xây dựng công trình tại Hà Nội, quy mô công trình phải đảm bảo tối đa bốn (04) tầng nổi, không xây dựng tầng lửng, tầng hầm hoặc bán hầm; chiều cao công trình tính đến mái tầng 4 không quá 15m. Đồng thời, trên mái có thể có tum thang (tum thang chỉ có chức năng sử dụng để bao che lồng cầu thang bộ/giếng thang máy và che chắn các thiết bị kỹ thuật của công trình (nếu có), có diện tích mái tum không vượt quá 30% diện tích sàn mái, chiều cao tối đa không quá 3m).
+ Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ sửa chữa, cải tạo. Để được cấp giấy phép xây dựng, các công trình, nhà ở riêng lẻ sửa chữa cải tạo phải đảm bảo các điều kiện cụ thể sau đây: Quy mô sau khi sửa chữa cải tạo không vượt quá tối đa bốn (04) tầng nổi, không xây dựng tầng lửng, tầng hầm hoặc bán hầm; chiều cao công trình tính đến mái tầng 4 không quá 15m. Trong trường hợp công trình, nhà ở riêng lẻ có quy mô hiện trạng lớn hơn quy mô nêu trên thì được sửa chữa, cải tạo giữ nguyên trạng (không tăng quy mô: diện tích xây dựng, tổng diện tích sàn, chiều cao, số tầng).
– Các công trình được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn tồn tại không quá 05 năm tính từ ngày được cấp giấy phép xây dựng. Khi hết thời hạn tồn tại của công trình, nhà ở riêng lẻ ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn mà quy hoạch chưa thực hiện thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng thông báo việc gia hạn thời gian tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn khi chủ đầu tư có yêu cầu.
Trên đây là những điều kiện mà các cá nhân, tổ chức cần đảm bảo khi muốn xin cấp Giấy phép xây dựng công trình tại Hà Nội. Các điều kiện về công trình nêu trên là điều kiện cần để cơ quan chức năng có thẩm quyền đưa ra phương án xét duyệt và cấp Giấy phép xây dựng công trình tại Hà Nội cho người dân.
Hà Nội là một thành phố lớn, với mật độ dân cư cao. Do đó, nhu cầu xây dựng công trình ngày càng nhiều. Song, xét về bản chất chung nhất, khi xây dựng các công trình, cơ quan Nhà nước muốn người dân đảm bảo về quy mô xây dựng để phù hợp với kế hoạch phát triển, cảnh quan và an toàn đô thị.
3. Thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng công trình tại Hà Nội:
Theo quy định tại Điều 3 Quyết định 07/2022/QĐ-UBND, việc cấp Giấy phép xây dựng công trình thuộc thẩm quyền của các chủ thể sau đây:
– Thẩm quyền Ủy quyền việc cấp giấy phép xây dựng các công trình thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân Thành phố thuộc về các đối tượng:
+ Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng các công trình cấp đặc biệt, cấp I, cấp II.
+ Ban Quản lý các Khu công nghiệp và chế xuất Hà Nội cấp giấy phép xây dựng các công trình cấp đặc biệt, cấp I, cấp II nằm trong các khu công nghiệp, khu chế xuất thuộc phạm vi quản lý;
+ Ban Quản lý Khu công nghệ cao Hòa Lạc cấp giấy phép xây dựng các công trình cấp đặc biệt, cấp I, cấp II nằm trong Khu công nghệ cao Hòa Lạc thuộc phạm vi quản lý.
– Việc cấp giấy phép xây dựng trong trường hợp đặc biệt thuộc về thẩm quyền của:
+ Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng được xác định theo địa chỉ lối vào chính của công trình đối với trường hợp nhà ở riêng lẻ nằm trên địa giới hành chính của hai quận, huyện, thị xã trở lên;
+ Sở Xây dựng là cơ quan lựa chọn phương án thực hiện, thông báo cho các cơ quan liên quan và báo cáo Ủy ban nhân dân Thành phố đối với trường hợp có mâu thuẫn giữa các tiêu chí để xác định thẩm quyền cấp phép xây dựng.
Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:
Luật Xây dựng sửa đổi 2020;
Quyết định 07/2022/QĐ-UBND.
