Trong giao dịch dân sự để đảm bảo quyền lợi cho các bên, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự luôn luôn được đề cao, trong đó có biện pháp thế chấp tài sản. Vậy pháp luật quy định như thế nào về việc cấp đổi sổ đỏ khi đang thế chấp tại ngân hàng?
Mục lục bài viết
1. Quy định về cấp đổi sổ đỏ đang thế chấp tại ngân hàng:
Hiện nay, thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng không còn quá xa lạ trong cuộc sống. Tuy nhiên, người ta lo lắng rằng, trong quá trình thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại ngân hàng thì không biết có thực hiện được thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không, và sẽ cần phải thực hiện như thế nào khi không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong tay, bởi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang được lưu giữ tại các tổ chức tín dụng. Khi rơi vào tình huống này, thì nhiều người sử dụng đất đã lựa chọn phương thức như:
– Thực hiện xóa thế chấp tại các tổ chức tín dụng, sau đó thực hiện thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo thủ tục thông thường, hoặc;
– Thực hiện hoạt động cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thế chấp tại ngân hàng.
Căn cứ theo quy định tại Điều 76 của
– Người sử dụng đất có nhu cầu đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu các công trình xây dựng và các loại giấy chứng nhận cấp được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước giai đoạn ngày 10 tháng 12 năm 2009 sang lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất;
– Giấy chứng nhận hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu các công trình xây dựng đã được cấp trước đó bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo thời gian bị rách, bị nhòe chữ, bị hư hỏng hoặc bị ố vàng, không còn đọc được những nội dung được ghi trên giấy chứng nhận đó;
– Do đo đạc xác định lại diện tích và kích thước của thửa đất, diện tích và kích thước của thửa đất trên thực địa và trên giấy chứng nhận không giống nhau;
– Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được xác định là tài sản chung của vợ chồng theo quy định của Luật hôn nhân gia đình năm 2014 và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó chỉ ghi tên của vợ hoặc chồng, nay vợ chồng có yêu cầu cấp đổi giấy chứng nhận để được ghi tên của cả hai vợ chồng.
Vì thế, pháp luật cho phép người sử dụng đất được quyền cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Riêng đối với trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang được thế chấp tại ngân hàng và các tổ chức tín dụng, thì căn cứ theo quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 76 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau được sửa đởi bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất), thì trường hợp cấp đổi giấy chứng nhận sau khi tiến hành hoạt động đo đạc bản đồ địa chính mà nhận thấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó đang thế chấp tại các tổ chức tín dụng, thì người sử dụng đất cần phải nộp bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp các tài sản khác gắn liền với đất thay cho giấy chứng nhận đã cấp để làm thủ tục cấp đổi giấy mới tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Văn phòng đăng ký đất đai theo chức năng và nhiệm vụ của mình cần phải tiến hành hoạt động thông báo danh sách các trường hợp làm thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận cho ngân hàng nơi đang nhận thế chấp quyền sử dụng đất, nhận thế chấp các tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật, sau đó xác nhận việc đăng ký thế chấp và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ký cấp đổi giấy chứng nhận.
Đồng thời, việc trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong trường hợp cấp đổi đối với sổ đỏ đang thế chấp tại ngân hàng sẽ được thực hiện trong mối quan hệ ba bên, bao gồm văn phòng đăng ký đất đai, người sử dụng đất và ngân hàng nhận thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định như sau:
– Người sử dụng đất ký và nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi thực hiện thủ tục cấp đổi từ văn phòng đăng ký đất đai;
– Người sử dụng đất trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho ngân hàng nơi đang nhận thế chấp;
– Ngân hàng sau khi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bởi sẽ có trách nhiệm trao giấy chứng nhận cũ đang thế chấp tại ngân hàng cho văn phòng đăng ký đất đai để quản lý và hủy bỏ.
2. Trình tự và thủ tục xin cấp đổi sổ đỏ đang thế chấp tại ngân hàng:
Theo như phân tích ở trên thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng và các tổ chức tín dụng vẫn có thể tiến hành hoạt động cấp đổi lại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nhìn chung thì trình tự và thủ tục xin cấp đổi sổ đỏ đang thế chấp tại ngân hàng và các tổ chức tín dụng sẽ phải trải qua những giai đoạn cơ bản sau:
Bước 1: Người sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ xin cấp đổi sổ đỏ đang thế chấp tại ngân hàng theo quy định của pháp luật. Nộp hồ sơ đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trong trường hợp này được xác định là trung tâm hành chính công cấp huyện hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai. Thời gian nhận hồ sơ là các ngày làm việc trong tuần, và trong giờ hành chính.
Bước 2: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ và xem xét hồ sơ. Nếu xét thấy hồ sơ xin cấp đổi sổ đỏ chưa đầy đủ và chưa hợp lệ thì trong khoảng thời gian tối đa 03 ngày làm việc, cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ phải thông báo bằng văn bản và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo quy định của pháp luật. Sau khi xét thấy hồ sơ đã đầy đủ thì cán bộ tiếp nhận hồ sơ sẽ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ và trao phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp hồ sơ. Sau đó chuyển hồ sơ tới văn phòng đăng ký đất đai (trong trường hợp người dân nộp hồ sơ thông qua Ủy ban nhân dân cấp xã phường).
Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai sau khi nhận hồ sơ sẽ có trách nhiệm như sau:
– Thẩm tra hồ sơ, trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính;
– Kiểm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn đề nghị về lý do cấp đổi Giấy chứng nhận;
– Lập hồ sơ chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai để trình cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
– Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
Bước 4: Do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang được thế chấp tại ngân hàng cho nên văn phòng đăng ký đất đai sẽ phải có trách nhiệm thông báo danh sách các trường hợp làm thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận cho ngân hàng nơi đang nhận thế chấp quyền sử dụng đất, và các tài sản gắn liền với đất, sau đó xác nhận việc đăng ký thế chấp và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ký cấp đổi giấy chứng nhận.
Bước 5: Trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giữa ba bên bao gồm: Ngân hàng, người sử dụng đất và văn phòng đăng ký đất đai. Cụ thể như sau:
– Người sử dụng đất ký và nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi thực hiện thủ tục cấp đổi từ văn phòng đăng ký đất đai;
– Người sử dụng đất trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho ngân hàng nơi đang nhận thế chấp;
– Ngân hàng sau khi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bởi sẽ có trách nhiệm trao giấy chứng nhận cũ đang thế chấp tại ngân hàng cho văn phòng đăng ký đất đai để quản lý và hủy bỏ.
3. Thành phần hồ sơ xin cấp đổi sổ đỏ đang thế chấp tại ngân hàng:
Trong quá trình thực hiện thủ tục xin cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng và các tổ chức tín dụng, căn gửi theo quy định tại Thông tư số 02/2023/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số điều của
– Đơn đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận theo mẫu do pháp luật quy định;
– Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Giấy tờ tùy thân của người sử dụng đất xin cấp đổi giấy chứng nhận;
– Bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp tài sản gắn liền với đất thay cho bản gốc của giấy chứng nhận đã cấp đổi áp dụng trong trường hợp xin cấp đổi giấy chứng nhận đang thế chấp tại các tổ chức tín dụng và ngân hàng.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai năm 2013;
– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
– Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
– Thông tư số 02/2023/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và sửa đổi, bổ sung một số điều Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.
