Quy định về các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

Hiện nay có thể thấy ở khu vực đô thị hay các khu công nghiệp thì dịch vụ thuê nhà ở rất được sự quan tâm của người dân để có thể thuận tiện cho công việc và sinh sống, theo đó có thể thấy từ nhu cầu đó mà những ngôi nhà cũng được xây dựng nhiều hơn với mục đich dùng làm nhà cho thuê, Khi chúng ta đi thuê nhà sẽ phải làm hợp đồng thuê nhà để hai bên xác lập giao dịch giữa bên cho thuê và bên thuê với điều khoản ràng buộc về nghĩa vụ phải thực hiện giữa hai bên với nhau, ngoài ra còn thực hiện các quyền của mình.

Đối với việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở cũng vậy, theo quy định của pháp luật nhà ở đã nêu ra các trường hợp chấm dứt thuê nhà ở, theo đó hai bên phải lập hợp đồng về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở để tránh các rủi ro và tranh chấp về sau. Vậy cụ thể Quy định về các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được pháp luật quy định như thế nào? Dưới đây công ty Luật Dương Gia chúng tôi xin cung cấp các thông tin chi tiết về nội dung này.

Cơ sở pháp lý: 

Luật nhà ở 2014

Tư vấn pháp luật trực tuyến miễn phí qua tổng đài: 1900.6568

1. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

Theo quy định tại điều 131. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở Luật nhà ở 2014 quy định: 

1. Trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà được thực hiện khi có một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 84 của Luật này.

2. Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:

a) Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;

b) Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;

c) Nhà ở cho thuê không còn;

d) Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;

đ) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.

Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

e) Chấm dứt theo quy định tại Điều 132 của Luật này.

Hiện nay nhất là ở khu vực đô thị, thành phố các dịch vụ cho thuê nhà đang được quan tâm bởi số lượng người dân ở các tỉnh thành đến sinh sống và làm việc rất lớn, kèm theo đó chính là nhu cầu về nhà ở và theo đó thì rất cần tới hợp đồng thuê nhà có thể hiểu hợp đồng thuê nhà là hợp đồng thuê tài sản và mang đầy đủ những đặc điểm của hợp đồng thuê tài sản. Theo đó nên những chủ thể có nhu cầu giao kết hợp đồng này với mục đích để ở, để kinh doanh hay các mục đích như vừa để ở và kinh doanh. Với những thành phố lớn, nhu cầu nhà ở cao sẽ khiến giá cả tăng và các khoản tiền sinh hoạt cũng theo đó mà tăng lên như tiền điện, tiền nước, tiền trông  xe, tiền vệ sinh…Do đó, để đảm bảo được quyền lợi của mình, trước khi giao kết hợp đồng này, mỗi chủ thể phải có sự tìm hiểu các quy định pháp luật điểu chỉnh quan hệ này.

Cũng căn cứ dựa trên hợp đồng thuê nhà có thể thấy, khi chấm dứt loại hợp đồng này còn tùy thuộc vào loại nhà chúng ta thuê là loại nhà như thế nào, có thể là nhà thuộc quyền sở hữu của nhà nước hoặc là nhà không thuộc sở hữu của nhà nước, tùy từng trường hợp mà việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp do pháp luật quy định với loại nhà thuê đó. 

Như vậy, Dựa theo quy định trên có thể thấy hai bên có thể thỏa thuận chấm dứt hợp đồng, trường hợp không thể thỏa thuận được do bên cho thuê ra điều kiện quá cao để chấm dứt hợp đồng (yêu cầu bạn bồi thường số tiền phòng trong thời gian chưa có người mới chuyển đến) thì bạn có thể sử dụng quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định tại Điều 132 – Luật Nhà ở 2014.

2. Những điều cần lưu ý khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

Hiện nay đối với việc cho thuê nhà và chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà không tránh khỏi các trường hợp như tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở, tranh chấp này chiếm tỷ lệ khá lớn trong các tranh chấp dân sự tại Tòa án hiện nay. Nguyên nhân bởi thuê nhà là nhu cầu phổ biến và rất thiết thực trong cuộc sống nhưng các bên lại xác lập hợp đồng chưa chặt chẽ hoặc có cách hiểu khác nhau. Các tranh chấp về nhà ở thì thường phát sinh khi các bên chấm dứt hợp đồng như chấm dứt khi hết hạn hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng. Theo đó công ty Luật Dương Gia chúng tôi xin đưa ra các quan điểm như sau:

–  Lưu ý về việc xác lập và Chấm dứt hợp đồng thuê nhà: Theo đó bên thuê và bên cho thuê sẽ thực hiện việc giao kết hợp đồng để đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên theo hợp đồng, mang tính chất ràng buộc nhau để thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng, và sự giao kết này có thể thành lập thành văn bản hoặc có thể giao kết miệng tuân thủ đúng hình thức về hợp đồng. Hiện nay thì pháp luật dân sự hiện hành thừa nhận hợp đồng cho thuê nhà bằng miệng. Bên cạnh đó cũng cần lưu ý nếu giao kết bằng miệng thì sẽ khó để chứng minh khi phát sinh tranh chấp. Theo đó nên các bên nên giao kết bằng văn bản là hợp lý nhất tránh các rủi ro, trong đó các bên thỏa thuận những ý chí của mình trên hợp đồng như thời gian thuê, giá thuê tài sản, quyền và nghĩa vụ của các bên….

– Thanh lý hợp đồng thuê nhà cũng cần lưu ý, đối với bên cho thuê tài sản để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình đó là cần kiểm tra lại tài sản của mình ví dụ như nội thất của phòng trọ đó của mình đã còn đúng nguyên trạng hay không, hay đã có sự thay đổi nếu thay đổi thì sự thay đổi đó có được sự đồng ý cua mình hay không, đối với trường hợp không thì cần phải thỏa thuận lại với bên thuê tài sản về vấn đê bồi thường theo quy định. Ngoài ra thì bên cho thuê nhà ở cần kiểm tra kỹ tài sản mà mình cho thuê sau quá trình cho bên thuê thực hiện việc thuê đó có hỏng hóc gì không và vấn đề hỏng đó là do lỗi của bên thuê hay là do tác động của bên ngoài để có thể xác định việc bồi thường, để bàn bạc thỏa thuận với bên bên thuê về hướng bồi thường thiệt hại.

– Thanh lý hợp đồng thuê nhà cũng cần lưu ý một số vấn đề, đối với bên thuê tài sản đó là khi bên cho thuê chấm dứt hợp đồng trước thời hạn thì bên thuê tài sản cần kiểm tra kĩ hợp đồng thuê nhà đã được ký kết trước đó xem bên cho thuê tài sản chấm dứt đã đúng theo quy đinh pháp luật cũng như những điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng hay không nếu không thì sẽ yêu cầu bên cho thuê tài sản bồi thường theo thỏa thuận trong hợp đồng hai bên đã kí kết với nhau hay có thể là theo quy định của pháp luật. Nếu hai bên đã có sự thỏa thuận về chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì hai bên phải cùng kiểm tra lại tài sản thuê cùng nhau thương lượng về bồi thường nếu có, sự thỏa thuận này phải được lập thành văn bản có chữ ký của cả bên thuê và bên cho thuê, để tránh trường hợp phát sinh tranh chấp sau này.

Ngoài ra còn các trường hợp như khi thanh lý hợp đồng do đến hạn hợp đồng thì bên thuê nếu người thuê họ không có nhu cầu tiếp tục thuê lại nhà để ở thì phải báo trước cho bên cho thuê về ngày hết hạn hợp đồng thuê nhà ở và tiến hành cùng nhau kiểm tra lại tài sản cho thuê và  việc kiểm tra cũng phải được lập thành văn bản giữa hai bên với nhau và cùng nhau ký tên vào để không có những phát sinh tranh chấp về sau.

Căn cứ theo đó có thể thấy còn một thủ tục không thể thiếu khi thanh lý hợp đồng thuê nhà đó là lập biên bản thanh lý hợp đồng để chứng minh sư kiện thuê tài sản giữa bên cho thuê nhà vơi bên thuê nhà đã chấm dứt, các quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng kể từ ngày ký văn bản thanh lý sẽ không phát sinh nữa, mọi sự kiện xảy ra sau này không còn liên quan đến nhau nữa, sau khi ký biên bản thanh lý hợp đồng thuê nhà thì phải tiến hành kiểm kê, bàn giao tài sản cho nhau theo sự thỏa thuận của hai bên và khi tài sản cho thuê có hỏng hóc, hao mòn thì có thể yêu cầu bồi thường theo sự thỏa thuận của hai bên, nếu không thỏa thuận được thi có quyền yêu cầu cơ nhà nước có thẩm quyền giải quyết.