Quy định về bàn giao hạng mục công trình đưa vào sử dụng

Mối quan hệ giữa chủ đầu tư và nhà thầu thi công xây dựng ràng buộc với nhau bởi đối tượng là công trình xây dựng, chủ đầu tư bỏ tiền để “thuê” nhà thầu thực hiện hoạt động chuyên môn kỹ thuật và kết quả là một bên nhận tiền và một bên nhận công trình mà mình mong muốn. Để đi đến được kết quả cuối cùng, không thể không nhắc đến giai đoạn bàn giao công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng. Vì vậy, nhận thấy được tầm quan trọng của giai đoạn này, trong bài viết dưới đây Luật Dương gia sẽ có những phân tích cụ thể quy định của pháp luật xây dựng hiện hành về bàn giao hạng mục công trình đưa vào sử dụng.

Luật sư tư vấn luật qua điện thoại trực tuyến miễn phí: 1900.6568

Cơ sở pháp lý:

Văn bản hợp nhất Luật Xây dựng năm 2020.

Nghị định 06/2021/NĐ-CP hướng dẫn về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng.

1. Khái quát về bàn giao hạng mục công trình đưa vào sử dụng?

Khái niệm về hạng mục công trình xây dựng không được quy định trong bất kỳ văn bản pháp luật xây dựng nào mặc dù nó vẫn được sử dụng phổ biến. Ở một chừng mực nhất định, có thể hiểu hạng mục công trình là một phần của công trình xây dựng, mà riêng nó có thể vận hành và thi công độc lập. Hạng mục công trình thường được nhắc đến trong các công trình xây dựng lớn, các dự án đầu tư khổng lồ, mặc dù chỉ cần là việc xây dựng một bờ rào cũng có thể được xem là một hạng mục.

Bàn giao hạng mục công trình đưa vào sử dụng là hoạt động giữa nhà thầu thi công xây dựng và chủ đầu tư, là giai đoạn cuối cùng trong công tác thi công công trình (ngoài việc bảo hành, bảo trì công trình).

Chúng ta thường nhắc đến bàn giao công trình xây dựng nhiều hơn là bàn giao hạng mục công trình, bởi tính tổng thể chi phối hoạt động, nhà thầu sẽ tiến hành bàn giao toàn bộ công trình xây dựng đưa vào sử dụng nhằm tạo nên tính thống nhất, toàn vẹn, còn việc bàn giao hạng mục thường đặt ra đối với các dự án quá dài, nhiều hạng mục nhỏ lẻ, việc bàn giao chia tách nhằm phục vụ cho việc sử dụng các hạng mục được nhanh chóng và đáp ứng nhu cầu người dùng hơn.

Tuy nhiên mối quan hệ giữa công trình xây dựng và hạng mục công trình xây dựng, dẫn đến việc quy định về bàn giao hai đối tượng này là như nhau và điều được quy định trong cùng một điều luật, bởi bản chất của việc bàn giao là như nhau mà không kể đến là việc bàn giao công trình hay hạng mục công trình.

2. Quy định của pháp luật về bàn giao hạng mục công trình đưa vào sử dụng?

Quy định về bàn giao hạng mục công trình xây dựng đưa vào sử dụng được quy định tại Điều 124, Luật Xây dựng và chi tiết bởi Điều 27 Nghị định 06/2021/NĐ-CP, trong đó, Điều 27 dẫn chiếu rằng: “Việc bàn giao hạng mục công trình, công trình xây dựng được thực hiện theo quy định tại Điều 124 Luật số 50/2014/QH13 được sửa đổi, bổ sung tại khoản 46 Điều 1 Luật số 62/2020/QH14.”

Việc bàn giao hạn mục công trình tùy thuộc vào điều kiện cụ thể của công trình, từng phần công trình, hạng mục công trình đã hoàn thành và được nghiệm thu theo quy định có thể được bàn giao đưa vào khai thác theo yêu cầu của chủ đầu tư hoặc đơn vị khai thác, sử dụng. Điều này tạo chủ động cho các bên, sao cho đảm bảo được lợi ích tối đa của công trình và đặc biệt chỉ bàn giao khi công trình thực sự đã hoàn thiện và đảm bảo an toàn kỹ thuật.

Dựa theo quy định tại tại Điều 124 Luật Xây dựng, thì thứ nhất, việc bàn giao hạng mục công trình xây dựng phải đảm bảo các quy định:

– Một là, đã thực hiện nghiệm thu hạng mục công trình xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng.

Quy định này là sự cụ thể hóa của nguyên tắc được quy định tại Khoản 2, Điều 123 Luật Xây dựng: “Hạng mục công trình, công trình xây dựng hoàn thành chỉ được phép đưa vào khai thác, sử dụng sau khi được nghiệm thu bảo đảm yêu cầu của thiết kế xây dựng, tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật cho công trình, quy định về quản lý sử dụng vật liệu xây dựng và được nghiệm thu theo quy định của Luật này.”

Hoạt động nghiệm thu công trình, hạng mục công trình do chủ đầu tư tổ chức thực hiện trên cơ sở phối hợp với nhà thầu thi công xây dựng công trình. Việc nghiệm thu có ý nghĩa quan trọng trước khi bàn giao, nhanh chóng phát hiện lỗi, sai sót, kịp thời khắc phục và sửa chữa trước khi trao lại cho bên đầu tư.

– Hai là, bảo đảm an toàn trong vận hành, khai thác khi đưa công trình vào sử dụng.

Đây là quy định có ý nghĩa quan trọng nhằm xác định trách nhiệm của chủ đầu tư, nhà thầu thi công đối với “sản phẩm” mà mình cung cấp, tính an toàn phải được đảm bảo toàn diện, đặc biệt không được xảy ra các vấn đề gây ảnh hưởng đến con người, môi trường xung quanh.

– Ba là, đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, có thể bàn giao toàn bộ hoặc một số công trình thuộc dự án để đưa vào sử dụng nhưng trước khi bàn giao phải hoàn thành đầu tư xây dựng bảo đảm đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo phân kỳ đầu tư, thiết kế xây dựng đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực, phù hợp với nội dung dự án và quy hoạch đã được phê duyệt.

Đây là điều kiện vừa được bổ sung trong Luật Sửa đổi bổ sung Luật Xây dựng năm 2020. Quy định này nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng nhưng cũng đảm bảo tính đồng bộ, giải quyết được vấn đề trước mắt nhưng cũng không bỏ qua các rủi ro lâu dài, vì vậy sự bổ sung này được đánh giá là hợp thời, hiệu quả và hợp lý.

Thứ hai, trách nhiệm của các chủ thể chính và chủ thể liên quan trong hoạt động bàn giao hạng mục công trình.

Hoạt động bàn giao hạng mục công trình được thực hiện bởi nhà thầu thi công và chủ đầu có trách nhiệm tiếp nhận công trình theo đúng hợp đồng đã ký kết với nhà thầu. Việc bàn giao công trình xây dựng phải được lập thành biên bản. ( Khoản 3, Điều 124 Luật Xây dựng) Biên bản bàn giao sẽ là tài liệu quan trọng chứng minh sự kiện bàn giao trên thực tế đã diễn ra, người tham gia bàn giao công trình phải chịu trách nhiệm về sản phẩm do mình xác nhận trong quá trình bàn giao công trình xây dựng.

Chủ đầu tư vừa có thể đồng thời là chủ sở hữu, người quản lý sử dụng công trình hoặc không. Vì vậy, nếu không đồng thời thì trong hoạt động bàn giao hạng mục công trình xuất hiện chủ thể liên quan là chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình.

Trách nhiệm của các chủ thể được thể hiện rõ như sau:

– Đối với nhà thầu thi công: Khi bàn giao công trình xây dựng, hạng mục công trình, nhà thầu thi công xây dựng phải giao cho chủ đầu tư các tài liệu gồm bản vẽ hoàn công, quy trình hướng dẫn vận hành, quy trình bảo trì công trình, danh mục các thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ thay thế và các tài liệu cần thiết khác có liên quan. (Khoản 3, Điều 124, Luật Xây dựng). Đây là các tài liệu có giá trị quan trọng nhằm đảm bảo vận hành, bảo trị công trình được hiệu quả và an toàn.

– Đối với chủ đầu tư: Chủ đầu tư tổ chức lập 01 bộ hồ sơ phục vụ quản lý, vận hành và bảo trì công trình bàn giao cho chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình khi tổ chức bàn giao hạng mục công trình, công trình xây dựng.   Trường hợp đưa hạng mục công trình, công trình xây dựng vào sử dụng từng phần thì chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức lập hồ sơ hoàn thành công trình, lập và bàn giao hồ sơ phục vụ quản lý, vận hành, bảo trì công trình đối với phần công trình được đưa vào sử dụng. (Khoản 3, Khoản 4, Điều 27 Nghị định 06/2021/ND-CP).

Việc lập hồ sơ quản lý, vận hành, bảo trì chủ yếu phục vụ cho chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình, để đảm đảm họ có đầy đủ các tài liệu hiệu quả, an toàn, có những sự chuẩn bị chu đáo trong công tác quản lý, góp phần khai thác, sử dụng tối đa, hiệu quả, tối ưu nhất hạng mục công trình.

– Đối với chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình: Chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình có trách nhiệm lưu trữ hồ sơ phục vụ quản lý, vận hành và bảo trì công trình bàn giao trong suốt quá trình khai thác, sử dụng. Thực tế, trách nhiệm của chủ thể này không quá tỏ rõ trong việc bàn giao hạng mục công trình xây dựng, đây là chủ thể liên quan và việc bàn giao sẽ ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của họ, do vậy, việc xem đây là một chủ thể chỉ mang tính chất “giải tỏa” khúc mắc có thể phát sinh trong quá trình bàn giao, bởi họ có quyền yêu cầu bàn giao để đáp ứng nhu cầu sử dụng của chính mình.

Như vậy, bằng việc quy định bàn giao công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng trong Luật Xây dựng và văn bản hướng dẫn đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng để các bên thực hiện đúng trách nhiệm của mình, điều quan trọng là các hạng mục công trình được đưa vào sử dụng phải thực sự an toàn, hiệu quả, người sử dụng thực sự hài lòng đối với sản phẩm mà mình nhận được.