Mua, thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ là gì? Hoạt động mua, thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ?
Nhà ở công vụ là loại hình nhà ở có đối tượng sử dụng đặc biệt. Thông thường, việc xây dựng nhà ở công vụ được thực hiện theo một dự án độc lập. Tuy nhiên, pháp luật có những quy định tạo điều kiện cho việc sử dụng nhà ở công vụ mà các cơ quan không tiến hành xây dựng nhà ở công vụ từ đầu mà có thể mua, thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ. Bài viết dưới đây chúng tôi sẽ cung cấp thông tin về mua, thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ.
Luật sư
1. Mua, thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ là gì?
Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo nhu cầu và cơ chế thị trường. Nhà ở thương mại thì có nhiều loại như nhà giá rẻ, và nhà cao cấp; nhà nhỏ, nhà trung bình và lớn đáp ứng cho nhiều đối tượng với nhu cầu khác nhau….
Mua bán nhà ở thương mại là sự thỏa thuận giữa các bên vè việc chuyển giao nhà ở thương mại nhằm mục đích kiếm lời. Theo đó, bên bán sẽ bàn giao nhà ở và quyền sử dụng đất cho bên mua và bên mua phải thanh toán tiền mua nhà cho bên bán theo thỏa thuận trong hợp đồng phù hợp với quy định pháp luật.
Thuê nhà ở thương mại cũng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc chuyển giao quyền sử dụng giữa các bên: bên cho thuê và bên thuê nhà ở thương mại. Bên cho thuê nhà được quyền sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của mình để cho thuê vì mục đích thương mại và có trách nhiệm giao nhà cho bên thuê nhà sử dụng, khai thác trong thời gian thỏa thuận; bên thuê nhà có nghĩa vụ trả tiền thuê nhà theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Nhà ở công vụ là nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng cho các đối tượng là cán bộ, công chức thuộc các cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị- xã hội được điều động, luân chuyển theo yêu cầu công tác mà chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại địa phương đến nơi công tác; sĩ quan chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, phục vụ theo yêu cầu quốc phòng, an ninh; cán bộ lãnh đạo của Đảng, Nhà nước thuộc diện nhà ở công vụ trong thời gian đảm nhận chức vụ.
Như vậy, mua, thuê nhà ở thương mại để làm nhà công vụ là hoạt động được tiến hành chuyển quyền sử dụng, hoặc quyền sở hữu nhà ở được xây dựng với mục đích thương mại để làm nhà ở cho các đối tượng là cán bộ, công chức, sĩ quan,… làm nhà ở công vụ.
2. Hoạt động mua, thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ
Hoạt động mua, thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ được quy định tại Điều 30
Chủ thể có thẩm quyền quyết định thuê, mua nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ cũng chính là chủ thể có thẩm quyền quyết định dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ bao gồm: Thủ tướng Chính phủ; Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Loại nhà ở thương mại được mua, thuê để làm nhà ở công vụ có thể là nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư có các tiêu chuẩn diện tích phù hợp với tiêu chuẩn diện tích của nhà ở công vụ theo quy định của pháp luật. Hoạt động thuê nhà ở công vụ có thể được diễn ra cả khi các nhà ở công vụ có sẵn dùng để cho cán bộ, sĩ quan,.. cho thuê không đủ thì có thể quyết định việc thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ.
Tại Khoản 3 Điều 30 Luật Nhà ở quy định: “3. Giá mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ do người quyết định đầu tư quyết định trên cơ sở tham khảo giá mua bán nhà ở trên thị trường và kết quả thẩm định giá của đơn vị có chức năng thẩm định giá tại thời điểm mua nhà ở.” Như vậy, việc xác định giá sẽ do nhà đầu tư quyết định. Ngân sách để mua, thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ là ngân sách nhà nước. Cụ thể thì việc thuê, mua nhà ở cho các đối tượng của cơ quan trung ương, nhà ở của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, thì sẽ do ngân sách trung ương cấp vốn. Còn việc mua hoặc thuê nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ cho các đối tượng của cơ quan địa phương thì sẽ do ngân sách địa phương cấp vốn.
* Trình tự, thủ tục mua nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ được thực hiện như sau:
Việc mua nhà ở thương mại phải được lập thành sự dự án. Chủ thể có trách nhiệm lập dự án và chủ thể có thẩm quyền phê duyệt dự án được xác định theo quy định tại Khoản 2 Điều 24 Nghị định số 99/2015/NĐ- CP, cụ thể:
– Nếu sử dụng nhà ở cho đối tượng của các cơ quan trung ương thuê thì cơ quan có trách nhiệm lập dự án để báo cáo là Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính lập dự án và chủ thể có thẩm quyền phê duyệt là Thủ tướng Chính phủ.
– Nếu sử dụng nhà ở cho sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, luân chuyển theo yêu cầu quốc phòng, an ninh thuê thì cơ quan lập ự án để báo cáo là Bộ Quốc phòng, Bộ Công an lập dự án và chủ thể có thẩm quyền phê duyệt là Thủ tướng Chính phủ hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an phê duyệt.
– Nếu sử dụng nhà ở cho đối tượng của địa phương thuê thì cơ quan lập dự án là Sở Xây dựng, Sở Tài chính và cơ quan có thẩm quyền phê duyệt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định phê duyệt;
Cơ quan được giao làm chủ đầu tư dự án thực hiện ký
Sau khi hợp đồng mua bán nhà ở đã ký kết, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm bàn giao nhà ở thương mại cho cơ quan được xác định trong hợp đồng mua bán đồng thời cung cấp các hồ sơ pháp lý liên quan đến nhà ở thương mại được mua bán cho bên mua. Chủ đầu tư dự án mua nhà ở có trách nhiệm nhận nhà ở thương mại được giao. Sau khi nhận bàn giao nhà ở, chủ đầu tư dự án nhà ở công vụ thực hiện quản lý, cho thuê theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định hướng dẫn luật nhà ở.
Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua nhà ở.
Trường hợp sử dụng nhà ở cho đối tượng của các cơ quan trung ương thuê thì Bộ Xây dựng đại diện đứng tên trong Giấy chứng nhận; trường hợp sử dụng nhà ở cho sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, luân chuyển theo yêu cầu quốc phòng, an ninh, thì Bộ Quốc phòng đại diện đứng tên trong Giấy chứng nhận đối với nhà ở do Bộ Quốc phòng mua, Bộ Công an đại diện đứng tên trong Giấy chứng nhận đối với nhà ở do Bộ Công an mua; trường hợp sử dụng nhà ở cho đối tượng của địa phương thuê thì đại diện đứng tên trong Giấy chứng nhận là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Sở Xây dựng (nếu được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền).
* Việc thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ được thực hiện như sau:
Về thẩm quyền quyết định thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ thì trường hợp sử dụng nhà ở để cho đối tượng của các cơ quan trung ương thuê (trừ dành cho sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, luân chuyển theo yêu cầu quốc phòng, an ninh) thì Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài chính báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định;
Còn trong trường hợp sử dụng nhà ở để cho sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, luân chuyển theo yêu cầu quốc phòng, an ninh thuê thì Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm lấy ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính trước khi trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận; sau đó tiến hành trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định có chấp thuận hay không; sau khi có ý kiến chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ thì Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quyết định thuê nhà ở;
Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định trong trường hợp sử dụng nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ cho các đối tượng của địa phương thuê thì
Các chủ thể có trách nhiệm nộp tờ trình đề xuất thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ lên các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Theo quy định tại điều 25 Nghị định số 99/2015/NĐ- CP thì “Nội dung tờ trình đề xuất thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ bao gồm vị trí, địa điểm, loại nhà, số lượng nhà ở, diện tích sử dụng của mỗi loại nhà ở, giá thuê nhà ở, thời hạn thuê, các chi phí liên quan, nguồn vốn bố trí để thuê nhà ở, cơ quan có trách nhiệm thanh toán tiền thuê, cơ quan ký hợp đồng thuê và thực hiện quản lý nhà ở sau khi thuê.”
Trên cơ sở ý kiến chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền là Thủ tướng Chính phủ, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thì cơ quan được giao quản lý nhà ở thực hiện ký hợp đồng thuê nhà ở thương mại với chủ sở hữu, sau đó cơ quan được giao quản lý này tiến hành ký hợp đồng cho thuê lại với người được thuê nhà ở công vụ và chịu trách nhiệm quản lý nhà ở này. Việc ký hợp đồng thuê nhà ở với chủ sở hữu được thực hiện theo quy định về thuê nhà ở thương mại; việc ký hợp đồng cho thuê lại với người được thuê nhà ở công vụ được thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng. (Khoản 3 Điều 25 Nghị định số 99/2015/NĐ- CP).
