Quy định về hành lang an toàn giao thông đường bộ trong mua bán đất

Quy định về hành lang an toàn giao thông đường bộ trong mua bán đất. Điều kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại khi bên bán vi phạm hợp đồng.

Tóm tắt câu hỏi:

Chào luật sư! Luật sư cho em hỏi: Ba mẹ em đang dự định mua 1 mảnh đất bề ngang là hơn 6m và dài 40m (mặt tiền quốc lộ 80, xã Tân Nhuận Đông, huyện Châu Thành, Đồng Tháp). Ban đầu khi đi xem đất và làm giấy tay thì chủ đất có nói rằng họ sẽ trừ mốc lộ giới ra (tính từ lộ giới vào miếng đất ngang 6x5m), chỉ tính phần đất người bán xác nhận bán ( sổ hồng sẽ bao gồm cả phần đất từ mốc lộ giới nhưng họ không tính tiền đất này). Hiện tại bên nhà em đã cọc cho họ 20 triệu, địa chính đã đo đạc xong đất và đang chờ sổ hồng. Nhưng hiện tại chủ đất gọi cho nhà em thông báo là bây giờ bên địa chính họ yêu cầu đo từ mốc lộ giới và yêu cầu nhà em phải chi trả thêm cho họ 30m2 này! Vậy điều này có được xem là hợp lý không và có phải luật đất đai ghi rõ không ạ, xin cho hỏi điều mấy, khoản mấy? Trong trường hợp này theo lời đã thỏa thuận ban đầu là hoàn toàn vô lý. Giá trị đất tổng diện tích 240m2 là 435tr (cọc 20 tr). Bên mua có quyền yêu cầu bồi thường hợp đồng trong trường hợp này không? Cảm ơn luật sư!

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

Đất xây dựng các công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn theo Điều 157 Luật đất đai 2013 như sau:

1. Đất xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn bao gồm đất xây dựng các hệ thống giao thông, thủy lợi, đê điều, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, hệ thống xử lý chất thải, hệ thống dẫn điện, dẫn xăng dầu, dẫn khí, thông tin liên lạc và đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn các công trình này.

2. Việc sử dụng đất xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn phải bảo đảm kết hợp khai thác cả phần trên không và trong lòng đất, bố trí kết hợp các loại công trình trên cùng một khu đất nhằm tiết kiệm đất và phải tuân theo các quy định của pháp luật chuyên ngành có liên quan về bảo vệ an toàn công trình.

3. Người đang sử dụng đất được pháp luật thừa nhận mà đất đó nằm trong hành lang bảo vệ an toàn công trình thì được tiếp tục sử dụng đất theo đúng mục đích đã được xác định và không được gây cản trở cho việc bảo vệ an toàn công trình.

Trường hợp việc sử dụng đất gây ảnh hưởng đến việc bảo vệ an toàn công trình thì chủ công trình và người sử dụng đất phải có biện pháp khắc phục, nếu không khắc phục được thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường theo quy định của pháp luật.

4. Cơ quan, tổ chức trực tiếp quản lý công trình có hành lang bảo vệ an toàn có trách nhiệm công bố công khai mốc giới hành lang bảo vệ an toàn công trình, chịu trách nhiệm chính về việc bảo vệ an toàn công trình; trường hợp hành lang bảo vệ an toàn công trình bị lấn, chiếm, sử dụng trái phép thì phải kịp thời báo cáo và yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có hành lang bảo vệ an toàn bị lấn, chiếm, sử dụng trái phép để xử lý.

5. Ủy ban nhân dân các cấp nơi có công trình có hành lang bảo vệ an toàn có trách nhiệm phối hợp với cơ quan, tổ chức trực tiếp quản lý công trình tuyên truyền, phổ biến pháp luật về bảo vệ an toàn công trình; công bố công khai mốc giới sử dụng đất trong hành lang bảo vệ an toàn công trình; kịp thời xử lý những trường hợp lấn, chiếm, sử dụng trái phép hành lang bảo vệ an toàn công trình.

6. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Như vậy, đối với hành lang an toàn giao thông, người có quyền sử dụng đất có quyền sử dụng, định đoạt với hành lang an toàn giao thông mà không được xây dựng các công trình trên hành lang ấy.

Trong trường hợp này, ngay từ ban đầu hai bên đã thỏa thuận là bên bán sẽ bán cho bên mua mà không bao gồm hành lang an toàn giao thông (do bạn không đề cập hành lang an toàn giao thông đã nằm trong quy hoạch hay chưa nên xác định hành lang an toàn giao thông này chưa nằm trong quy hoạch cụ thể).

Do vậy, về nguyên tắc bên bán không có quyền yêu cầu tăng thêm phần đất nếu hai bên đã thỏa thuận về diện tích đất mà hai bên đã thỏa thuận với nhau. Với trường hợp này, bạn phải có căn cứ chứng minh việc bạn đặt cọc là để mua diện tích đất đã xác định không bao gồm hành lang an toàn giao thông. Nếu bên bán thêm hành lang an toàn giao thông thì coi như vi phạm hợp đồng đặt cọc và bạn có quyền không mua mảnh đất trên nữa. Nhưng nếu không chứng minh được bạn có thỏa thuận như trên thì rất bất lợi cho bạn về việc bạn không lấy lại được số tiền đặt cọc. Bên bán sẽ coi như bạn vi phạm hợp đồng đặt cọc theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015:

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

Còn đối với bồi thường thiệt hại chỉ xác định khi có thiệt hại thực tế xảy ra và có mỗi quan hệ nhân quả giữa hành vi vi phạm của bên mua và thiệt hại xảy ra.

Trường hợp này, bên bán vi phạm hợp đồng đặt cọc mà bạn chứng minh được có thiệt hại thực tế xảy ra thì bạn có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại.