Phát mại tài sản là gì? Thủ tục phát mại tài sản thế chấp để thu hồi?

1. Phát mại tài sản là gì?

Phát mại tài sản là quá trình mà ngân hàng hoặc đơn vị đứng ra cho bạn vay vốn công bố và bán tài sản bảo đảm của bạn công khai theo thủ tục do pháp luật quy định để thanh toán khoản nợ mà bạn không có khả năng chi trả.

Ví dụ đối với một doanh nghiệp, hoặc đơn vị kinh doanh khi lâm vào tình huống phá sản hay chấm dứt hoạt động, doanh nghiệp bắt buộc phải bán các tài sản của mình để thực hiện các nghĩa vụ thanh toán. Phần tài sản còn lại sau khi đã hoàn tất các nghĩa vụ trả nợ sẽ được chia đều cho các cổ đông theo tỉ lệ cổ phần nắm giữ.

2. Quy trình thủ tục phát mại tài sản thế chấp để thu hồi:

Quá trình xử lý tài sản bảo đảm phải được thực hiện một cách công khai và minh bạch để cho mọi người cùng được biết, bảo đảm tính khách quan để đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch. Các cá nhân, tổ chức có liên quan và phù hợp với các quy định theo các trình tự thủ tục theo quy định của Luật đấu giá tài sản, Luật đất đai (nếu tài sản phát mại là đất đai) và các văn bản của pháp luật có liên quan.

Các bước của thủ tục phát mại tài sản bao gồm như sau:

Bước 1: Thông báo về việc xử lý phát mại tài sản

Người xử lý tài sản sẽ ra thông báo bằng văn bản về việc xử lý tài sản bảo đảm cho các bên cùng nhận tài sản bảo đảm khác theo địa chỉ được lưu trữ tại các cơ quan đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý các tài sản bảo đảm trước khi xử lý tài sản bảo đảm. Theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm bao gồm những nội dung chủ yếu bao gồm:

• Văn bản phải nêu rõ lý do tài sản bị xử lý
• Mô tả các thông tin về tài sản
• Các nghĩa vụ được bảo đảm
• Các thông tin về địa điểm xử lý tài sản và thời gian, phương thức xử lý tài sản bảo đảm

Bước 2: Định giá tài sản

Trường hợp không có thỏa thuận thì tài sản được định giá thông qua tổ chức định giá tài sản hoặc bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận về giá tài sản bảo đảm. Trong quá trình định giá phải bảo đảm được tính khách quan, phù hợp với giá thị trường.

Bước 3: Bán tài sản

Vào trước thời điểm xử lý tài sản bảo đảm mà bên bảo đảm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình đối với bên nhận bảo đảm và thanh toán các chi phí phát sinh thì có quyền nhận lại tài sản đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác về thời điểm được nhận lại tài sản bảo đảm trước khi xử lý.

Trong trường hợp không có thoả thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm hoặc không thực hiện nghĩa vụ thì các tài sản này được bán đấu giá. Số tiền thu được từ việc xử lý khi phát mại quyền sử dụng đất được thanh toán trước cho chủ sở hữu tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác bao gồm những nội dung như sau:

• Tên tài sản, nơi có tài sản đấu giá
• Tên của tổ chức đấu giá và người có tài sản đấu giá, địa chỉ của tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá
• Thời gian đấu giá tài sản, địa điểm đấu giá tài sản
• Thời gian và địa điểm đăng ký tham gia đấu giá
• Điều kiện, cách thức đăng ký tham gia đấu giá
• Giá khởi điểm của tài sản đấu giá trong trường hợp công khai giá khởi điểm; tiền đặt trước

Bước 4: Thanh toán số tiền có được từ việc xử lý phát mại

Số tiền thu được có được từ việc xử lý tài sản sau khi thanh toán chi phí bảo quản hồ sơ, thu giữ và xử lý tài sản cầm cố, thế chấp được các bên thanh toán theo thứ tự ưu tiên theo quy định, sự thỏa thuận hoặc pháp luật.

Trường hợp số tiền có được từ việc xử lý tài sản sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý nhỏ hơn giá trị tài sản thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trừ trường hợp các bên có thỏa thuận bổ sung tài sản bảo đảm thì phần nghĩa vụ chưa được thanh toán được xác định là nghĩa vụ không có bảo đảm và các bên phải thực hiện nghĩa vụ của mình khi xử lý phát mại quyền sử dụng tài sản.

Trường hợp số tiền nhận được từ việc xử lý tài sản bảo đảm sau khi thanh toán cho các chi phí thu giữ các tài sản, quá trình bảo quản và xử lý các tài sản thế chấp, cầm cố lớn hơn so với giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì số tiền sau khi có được nếu chênh lệch phải được trả cho người có tài sản còn lại nếu có.

Bước 5: Chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho người kế sở hữu sau khi xử lý tài sản bảo đảm

Trong trường hợp pháp luật quy định việc chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản phải có sự đồng ý bằng văn bản của chủ sở hữu. Hợp đồng mua bán tài sản giữa chủ sở hữu tài sản hoặc người thi hành án với người mua tài sản về việc xử lý tài sản bảo đảm thì hợp đồng cầm cố tài sản, thế chấp tài sản được dùng để thay thế cho các loại giấy tờ này.

Thủ tục chuyển quyền sở hữu cho người có quyền sử dụng tài sản bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản sau khi xử lý được thực định của pháp luật.

Sau đó thì người nhận chuyển quyền sở hữu đất và quyền sử dụng tài sản đó được văn phòng đăng ký đất đai các cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho người sử dụng đất theo quy định.

3. Quy trình đầu giá tài sản đảm bảo:

Bước 1: Khi Ngân hàng đã thu giữ được tài sản của khách hàng, để đảm bảo khách quan trước khi thực hiện bán tài sản công khai thông qua hình thức đấu giá, Ngân hàng cần thuê đơn vị thẩm định giá, thẩm định lại giá trị tài sản mà Ngân hàng vừa thu giữ để làm cơ sở cho việc bán đấu giá tài sản. Khi đã tiến hành thẩm định giá xong, Ngân hàng cần thực hiện ngay việc ký Hợp đồng dịch vụ bán đấu giá với tổ chức đấu giá tài sản để thực hiện việc đấu giá tài sản.

Bước 2: Thông báo thông tin bán đấu giá

Khi thực hiện ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá xong, Ngân hàng đề nghị Tổ chức đấu giá tài sản niêm yết việc đấu giá tài sản, đối với tài sản là động sản thì tổ chức đấu giá tài sản phải niêm yết việc đấu giá tài sản tại trụ sở của tổ chức mình, nơi trưng bày tài sản (nếu có) và nơi tổ chức cuộc đấu giá ít nhất là 07 ngày làm việc trước ngày mở cuộc đấu giá; đối với tài sản là bất động sản thì tổ chức đấu giá tài sản phải niêm yết việc đấu giá tài sản tại trụ sở của tổ chức mình, nơi tổ chức cuộc đấu giá và Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản đấu giá ít nhất là 15 ngày trước ngày mở cuộc đấu giá. Khi niêm yết, Ngân hàng cần chú ý yêu cầu Tổ chức bán đấu giá thực hiện việc niêm yết một số nội dung chính như sau: Tên, địa chỉ của tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá; Tài liệu, hình ảnh về tài sản cần đấu giá; đối với trường hợp niêm yết tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản đấu giá thì tổ chức đấu giá tài sản lưu tài liệu, hình ảnh về việc niêm yết hoặc lập văn bản có xác nhận về việc niêm yết của Ủy ban nhân dân cấp xã; Thông báo công khai việc đấu giá tài sản theo đúng quy định.

Bước 3: Công bố về giá khởi điểm

Theo quy định, khi bán đấu giá tài sản, Tổ chức bán đấu giá sẽ phải công bố giá khởi điểm cho việc bán đấu giá và giá khởi điểm này là do Ngân hàng cung cấp dựa trên cơ sở thẩm định giá như quy định tại bước 1, thường bước này sẽ nằm trong bước thứ 2, tuy nhiên, chúng tôi vẫn tách ra thành một bước độc lập là do công bố giá là rất quan trọng vì đã có những trường hợp, Tổ chức đấu giá khi niêm yết công khai tài sản bán đấu giá quên mất nội dung về giá khởi điểm hoặc cũng nội dung giá nhưng giá lại không đúng với giá do Ngân hàng đề xuất.

Bước 4: Địa điểm thực hiện đấu giá

Cuộc đấu giá được tổ chức tại trụ sở của Tổ chức đấu giá tài sản, nơi có tài sản đấu giá hoặc địa điểm khác theo thỏa thuận của người có tài sản đấu giá và Tổ chức đấu giá tài sản, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Bước 5: Đăng ký tham gia đấu giá

Thường khi Ngân hàng thông qua Tổ chức bán đấu giá tài sản để bán đấu giá tài sản thu hồi nợ thì Tổ chức bán đấu giá tài sản đã quy định và thông báo công khai ngoài các nội dung như tại các bước trên thì Tổ chức bán đấu giá tài sản còn tiếp nhận đăng ký những trường hợp cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá theo quy định.

Bước 6: Tiền đặt trước và cách xử lý khi bán đấu giá

Về nguyên tắc, người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước. Khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Tiền đặt trước được gửi vào một tài khoản thanh toán riêng của tổ chức đấu giá tài sản mở tại Ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam. Trường hợp khoản tiền đặt trước có giá trị dưới năm triệu đồng thì người tham gia đấu giá có thể nộp trực tiếp cho Tổ chức đấu giá tài sản. Người tham gia đấu giá và Tổ chức đấu giá tài sản có thể thỏa thuận thay thế tiền đặt trước bằng bảo lãnh ngân hàng.

Bước 7: Trình tự, thủ tục tại cuộc đấu giá

Mở đầu cuộc bán đấu giá tài sản, đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá giới thiệu bản thân, người giúp việc; thông báo nội quy của cuộc bán đấu giá tài sản; công bố danh sách người đăng ký mua tài sản bán đấu giá và điểm danh để xác định người tham gia đấu giá tài sản; giới thiệu từng tài sản bán đấu giá; nhắc lại giá khởi điểm; thông báo bước giá và khoảng thời gian tối đa giữa các lần trả giá; trả lời các câu hỏi của người tham gia đấu giá; sau đó, đấu giá viên yêu cầu người tham gia đấu giá tài sản trả giá. Sau mỗi lần người tham gia đấu giá tài sản trả giá, đấu giá viên thông báo công khai về giá đã trả cho người người tham gia đấu giá tài sản; Nếu sau ba lần đấu giá viên nhắc lại giá cao nhất đã trả mà không có người trả giá cao hơn thì đấu giá viên công bố người mua được tài sản bán đấu giá.

Sau khi đấu giá viên công bố, người mua được tài sản bán đấu giá được coi là đã chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá; Trong trường hợp giá trả cao nhất được công bố thấp hơn so với giá khởi điểm thì cuộc bán đấu giá tài sản coi như không thành. Trong trường hợp đấu giá bằng bỏ phiếu, nếu có từ hai người trở lên cùng trả giá cao nhất, thì đấu giá viên tổ chức đấu giá tiếp giữa những người cùng trả giá cao nhất để chọn ra người mua được tài sản bán đấu giá. Nếu không có người trả giá cao hơn thì đấu giá viên tổ chức bốc thăm để chọn ra người mua được tài sản bán đấu giá.

Diễn biến của cuộc bán đấu giá tài sản phải được ghi vào biên bản bán đấu giá tài sản, biên bản bán đấu giá tài sản phải có chữ ký của đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá tài sản. Kết quả cuộc bán đấu giá tài sản được ghi vào Sổ đăng ký bán đấu giá tài sản. Trong trường hợp bán đấu giá tài sản thành thì đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá tài sản lập hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá theo quy định.