Phát hiện đất mua thuộc quy hoạch có được lấy lại cọc không?

Tài sản đất đai là một tài sản có giá trị lớn nhiều người tích cóp cả đời mới có thể có đủ tiền mua một mảnh đất cấp một căn nhà nhỏ để có chỗ cư trú nơi ở ổn định. Có nhiều người xấu lợi dụng người đi mua đất lừa dối bán cho họ mảnh đất đang trong quy hoạch khiến cho họ mua với giá cao mà sau đó đất bị thu hồi theo giá nhà nước. Điều này xảy ra rất nhiều trên thực tế khiến nhiều người nhẹ dạ bị mất một khoản tiền lớn mà loay hoay không biết làm sao. Dưới đây là một số biện pháp phòng tránh mất tiền cọc mua đất quy hoạch.

Căn cứ pháp lý:

– Luật đất đai 2013;

– Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

1. Đất có quy hoạch có đặt cọc chuyển nhượng được không?

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về khái niệm đặt cọc cụ thể như sau: Đặt cọc là việc một bên A (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên B (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc vàng, bạc, kim cương hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Đất quy hoạch là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng ở từng địa phương phân theo từng mục đích sử dụng và được chia thành từng kì trong khoảng 1 thời gian nhất định có thể là 5 năm 10 năm 20 năm. Việc quy hoạch này được đưa ra để hoạch định chính sách phát triển kinh tế địa phương đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách hiệu quả và cũng là cơ sở để nhà nước thực hiện các quyền về đất đai. Hợp đồng chuyển nhượng đất đai thường có thêm hợp đồng đặt cọc giữa người mua trao cho người bán nhằm đảm bảo giao dịch được thực hiện. Việc có thể chuyển nhượng đất có quy hoạch được hay hay không chia làm 2 trường hợp:

Trường hợp 1: Nếu thửa đất bên bán thuộc quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện thì người sử dụng đất là bên bán có đủ điều kiện theo điều 188 Luật đất đai năm 2013 thì được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất như:

– Có giấy chứng nhận trừ trường hợp có quy định khác;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Trường hợp 2: Thửa đất quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà có kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện thì bên bán không có quyền chuyển nhượng thửa đất trên. Bên bán vẫn cố tình nhận cọc của bên mua là không đúng quy định pháp luật.

Như vậy nếu mảnh đất đang là đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng thuộc trường họp 1 vẫn có thể chuyển nhượng sang tên đất được còn nếu thuộc trường hợp hai thì sẽ không thể chuyển nhượng được đất đai.

2. Đòi lại tiền cọc khi có thỏa thuận cam kết đất không thuộc quy hoạch:

Khi các bên giao kết hợp đồng đặt cọc mua bán đất đai, trong hợp đồng thường sẽ quy định bên đặt cọc cam kết hiểu rõ tình trạng pháp lý của lô đất như việc có tranh chấp, có bị nhà nước thu hồi hay thế chấp với bên thứ 3 không, bên nhận đặt cọc cam kết đất không nằm trong diện quy hoạch của Nhà nước, đất không phải là đất có tranh chấp.

Như đã nói thửa đất quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà có kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện thì bên bán không có quyền chuyển nhượng thửa đất trên. Bên bán vẫn cố tình nhận cọc của bên mua là không đúng quy định pháp luật. Việc người nhận đặt cọc cố tình lừa dối người đặt cọc thì người nhận đặt cọc nên khởi kiện đối với người bán về hành vi này. Để tòa án tuyên vô hiệu với hợp đồng đặt cọc theo quy định tại Điều 127 Bộ luật dân sự năm 2015:

Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép:

– Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

– Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

– Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc không có hiệu lực pháp luật do bên kia đã không cung cấp đầy đủ thông tin về đất, có hành vi gian dối, không trung thực nhằm dụ dỗ chuyển nhượng mảnh đất đang quy hoạch thì người đặt cọc có thể khởi kiện ra tòa án – nơi có mảnh đất để yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu buộc bên kia phải trả lại số tiền cọc. Hai bên sẽ trả lại những gì mình đã nhận và coi như chưa có sự việc đặt cọc xảy ra. Quy định này được nêu rõ tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu.  Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Như vậy, thì nếu hợp đồng đặt cọc đất bị vô hiệu thì người mua đất sẽ lấy lại được tiền cọc đất. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả, nếu gây ra thiệt hại thì phải bồi thường cho người mua.

3. Cách thức đòi lại tiền cọc khi bị lừa dối:

Việc kiện tụng có thể sẽ mất khá nhiều thời gian cho người đặt cọc. Vì vậy có nhiều trường hợp bỏ cọc đi nhận chuyển nhượng những lô đất khác tuy nhiên để không phải đi lại trong việc lên hầu tòa thì trước tiên ta có thể thương lượng bàn bạc lại với bên bán yêu cầu hoàn trả lại số tiền đặt cọc nếu không sẽ đâm đơn kiện ra tòa.

Nếu người bán cố tình không trả và trước khi bán đã biết về việc đất có quy hoạch cố tình lừa dối người mua thì có thể tố cáo họ tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản ở cơ quan công an cấp quận huyện nơi người đó sinh sống nếu nhận thấy có dấu hiệu tội phạm. Còn nếu họ chây lì cố tình không trả tiền thì có thể khởi kiện ra tòa yêu cầu vô hiệu hợp đồng đặt cọc. Sau khi có bản án của tòa án thì cơ quan thi hành án sẽ tiếp nhận bản án và đảm bảo bản án được thực thi. 

4. Thủ tục đòi lại tiền cọc đất quy hoạch:

Như đã trình bày ta có thể khởi kiện để đòi lại tiền cọc. Trình tự thủ tục như sau:

Trình tự thủ tục tương tự như án dân sự thông thường vì khởi kiện đòi lại tiền cọc khi mua nhà đất là vụ án tranh chấp dân sự được quy định tại điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 (BLTTDS) .

Bước 1: Nộp đơn khởi kiện cùng các giấy tờ tùy thân của hai bên và các bằng chứng cứ liên quan đến vụ kiện lên tòa án cấp huyện nơi người bán cư trú, làm việc để giải quyết

Bước 2: Thụ lý vụ án

Sau khi tòa án nhận đơn khởi kiện do đương sự nộp trực tiếp tại Tòa án hoặc gửi qua bưu điện và phải ghi vào sổ nhận đơn thì Tòa án nhận đơn khởi kiện được gửi bằng phương thức gửi trực tuyến thì Tòa án in ra bản giấy và phải ghi vào sổ nhận đơn.

Bước 3: Hòa giải vụ án

Việc tòa án đứng ra hòa giải trước khi có mở phiên tòa là cần thiết vì vụ kiện dân sự là sự tự nguyên và thỏa thuận đôi bên. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 205 BLTTDS 2015 thì trong thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ án, Tòa án tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án, trừ những vụ án không được hòa giải hoặc không tiến hành hòa giải được quy định tại Điều 206 và Điều 207 BLTTDS.

Bước 4: Mở phiên tòa xét xử

Theo quy định tại Điều 196 BLTTDS 2015 phiên tòa phải được tiến hành đúng thời gian, địa điểm đã được ghi trong quyết định đưa vụ án ra xét xử hoặc trong giấy báo mở lại phiên tòa trong trường hợp phải hoãn phiên tòa. Các đương sự muốn vắng mặt thì phải có giấy ủy quyền hoặc là cần phải có lí do chính đáng xin vắng mặt hoặc hoãn phiên tòa.

Bước 5: Xét xử sơ thẩm

Bản án sơ thẩm của các Tòa án sơ thẩm có thời hạn kháng cáo kháng nghị là 15 ngày kể từ ngày công bố, đại diện Viện kiểm sát có quyền kháng nghị; bị cáo, người bị hại, nguyên đơn dân sự, bị đơn dân sự, đại diện hợp pháp của họ có quyền làm đơn chống án để yêu cầu Tòa án phúc thẩm xét xử lại vụ án.