Xử lý tài sản đặt cọc. Bên đặt cọc vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng, tài sản đặt cọc sẽ xử lý như thế nào trong quan hệ mua bán đất?
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi có bán một miếng đất. Tôi và bên mua có tiến hành thỏa thuận bằng văn bản về việc bên mua sẽ đặt cọc 10 triệu đồng cho tôi và đến ngày 22/1/2016, bên mua sẽ tiến hành đến để kí hợp đồng mua bán đất với tôi. Tuy nhiên, đến ngày 25/1/2016, bên mua vẫn không đến kí kết hợp đồng như hai bên đã thỏa thuận. Ngày 26/1/2016, bên mua đã đến nhà tôi để mua đất. Tuy nhiên, tôi đã không đồng ý bán đất cho bên mua nữa vì bên mua đã không đến mua đất như trong thỏa thuận giữa hai bên. Bên mua yêu cầu tôi trả lại tiền đặt cọc. Xin hỏi: Hợp đồng giữa tôi và bên mua về việc đặt cọc 10 triệu có phải là hợp đồng đặt cọc. Tôi có phải trả lại 10 triệu đó cho bên mua hay không?
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
Hợp đồng giữa tôi và bên mua về việc đặt cọc 10 triệu có phải là hợp đồng đặt cọc.
Theo quy định tại Điều 388 “Bộ luật dân sự 2015” thì: “Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.”
Theo quy định tại khoản 1 Điều 358 “Bộ luật dân sự 2015” có quy định về biện pháp bảo đảm đặt cọc như sau:
“1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.”
Ở đây, bạn và bên mua đã tiến hành thỏa thuận bằng văn bản về việc bên mua sẽ tiến hành đặt cọc cho bên bạn 10 triệu. Theo đó, bên mua sẽ có nghĩa vụ đến kí kết hợp đồng mua bán đất như theo thỏa thuận. Bạn sẽ có nghĩa vụ không được giao kết hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất với một bên thứ ba khác. Việc đặt cọc giữa hai bên được xem là một biện pháp bảo đảm để hai bên sẽ tiến hành kí kết hợp đồng mua bán đất sau này. Văn bản ghi nhận về việc thỏa thuận đặt cọc giữa bạn và bên mua được coi là một hợp đồng đặt cọc.
Tôi có phải trả lại 10 triệu đó cho bên mua hay không?
Theo quy định tại khoản 2 Điều 358 “Bộ luật dân sự 2015” thì:
“Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”
>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 19006568
Trong trường hợp này, bạn là bên nhận đặt cọc , bên bán là bên đặt cọc. Việc bên mua không đến giao kết hợp đồng mua bán đất như thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc thì đây được coi là hành vi từ chối giao kết hợp đồng của bên mua. Như vậy, trong trường hợp này, 10 triệu tiền đặt cọc sẽ thuộc về bạn. Bạn sẽ không phải trả lại số tiền 10 triệu mà bên mua đã đặt cọc.
