Xử lý đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

Hiện nay chúng ta có thể thấy nhu cầu thuê nhà cũng là một vấn đề rất được quan tâm, Bên thuê trọ và bên cho thuê nhà ở sẽ thỏa thuận với nhau về quyền lợi và nghĩa vụ của hai bên khi cho thuê nhà trong hợp đồng theo quy định của pháp luật để đảm bảo quyền lợi giữa hai bên. trong quá trình thuê nhà nếu bên cho thuê và bên thuê muốn đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở thì phải thực hiện trách nhiệm của mình với bên kia và các nghĩa vụ theo thỏa thuận. Vậy xử lý đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện nhu thế nào? Dưới đây là thông tin công ty Luật Dương Gia chúng tôi cung cấp về nội dung này.

Cơ sở pháp lý: 

Luật nhà ở 2014

Bộ luật dân sự 2015

Tổng đài Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7: 1900.6568

1. Xử lý đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

Theo quy định tại điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở luật nhà ở 2014 quy định: 

1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.

3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Dựa theo quy định chúng tôi đưa ra tại điều 132 luật nhà  ở 2014 quy định như trên thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê văn phòng trước thời hạn theo quy định của pháp luật. Bên cạnh đó thì việc đơn phương chấm dứt này chỉ được thực hiện nếu như thuộc vào một trong ba điều kiện quy định ở khoản 3 Điều 132 và thực hiện nghĩa vụ báo trước quy định ở khoản 4 điều 132 Luật nhà ở 2014. Như vậy ví dụ như bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng theo đúng pháp luật thì bên thuê sẽ được lấy lại tiền đặt cọc và không phải bồi thường cho bên chủ nhà. Hay như tình hình dịch bệnh hiện nay công ty A muốn chấm dứt hợp đồng thuê văn phòng vì lý do tình hình kinh doanh khó khăn, muốn cắt giảm chi phí, như vậy không thuộc một trong ba điều kiện quy định ở khoản 3 Điều 498 ở trên, do đó trường hợp này đơn phương chấm dứt hợp đồng đã không tuân theo đúng quy định trên. thì công ty sẽ phải bồi thường thiệt hại theo quy định.

Như vậy theo quy định chúng tôi đề ra như trên thì có thể thấy bên cho thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không có lý do hoặc lý do lấy lại nhà không nằm trong quy định tại khoản 2, Điều 132 trên thì phía chủ nhà không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thê nhà và người thuê nhà sẽ không có nghĩa vụ phải giao lại nhà nếu như chưa hết thời hạn thuê nhà theo như thỏa thuận. Nếu người thuê có ý trả lại nhà thì người thuê đó có quyền yêu cầu phía chủ nhà bồi thường thiệt hại cũng như trả lại tiền thuê nhà trong khoảng thời gian người thuê nhà chưa ở theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Như vậy nên đối với việc bồi thường của bên thuê sẽ xem xét tới những thiệt hại xảy ra đối với bên chủ nhà cho thuê. đối với trường hợp này thì bên thuê cần phải có nghĩa vụ phải bồi thường thiệt hại cho bên cho thuê, còn bên cho thuê chỉ có quyền đưa ra yêu cầu và mức bồi thường thiệt hại tương ứng với mức thiệt hại nhưng không được đưa ra mức bồi thường không hợp lý theo quy định. Để đảm bảo bên thuê nhà có thể thảo thuận với bên cho thuê về vấn đề bồi thường, sau đó thành lập một hợp đồng xác nhận mức độ bồi thường và ghi rõ thời hạn thanh toán tiền bồi thường trong hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của hai bên sau khi bên thuê nhà ở đã bồi thường xong.

Cũng căn cứ dựa trên quy định này nếu trong hợp đồng không có thỏa thuận về vấn đề phạt vi phạm, thì chúng ta có quyền yêu cầu chủ nhà hoặc làm thủ tục khởi kiện ra tòa án có thẩm quyền yêu cầu chủ nhà bồi thường vì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trái pháp luật, đồng thời bồi thường thêm cho người thuê một khoản tiền về việc chấm dứt hợp đồng đã ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của người thuê nhà. Bên thuê nhà sẽ có nghĩa vụ chứng minh các thiệt hại xảy ra để yêu cầu bồi thường theo đúng quy định của pháp luật.

2. Hậu quả của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà ở

Đối với trường hợp chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà ở  thì theo đó mà hợp đồng sẽ chấm dứt hiệu lực, các bên không bắt buộc tiếp tục phải thực hiện nghĩa vụ với nhau, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và giải quyết tranh chấp. Như vây nên có ba vấn đề mà các bên luôn quan tâm khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở đó là bồi thường thiệt hại, hoàn trả nhà ở và xử lý tiền cọc. Việc xử lý hậu quả của đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở sẽ tuân theo quy định của pháp luật có liên quan tương ứng cho từng vấn đề .

Về bồi thường thiệt hại đối với trường hợp chấm dứt hợp đồng cho thuê thì bồi thường thiệt hại được điều chỉnh theo quy định của cả Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Thương mại năm 2005. Bên cạnh đó việc cho thuê nhà ở với bản chất là hoạt động thương mại (nhằm mục đích sinh lợi) theo đó thi dối với hoạt động này vấn đề bồi thường thiệt hại trong hợp đồng thuê nhà ở sẽ ưu tiên áp dụng theo quy định của Luật Thương mại năm 2005. Như vậy căn cứ để yêu cầu bồi thường thiệt hại khi có đủ ba yếu tố sau:

+ Hành vi vi phạm hợp đồng

+Thiệt hại thực tế

Như vậy có thể thấy hành vi vi phạm hợp đồng là nguyên nhân trực tiếp gây ra hậu quả. Bên cạnh đó thì trên thực tế hoạt động cho thuê nhà ở và các bên thường thoả thuận ấn định mức bồi thường trong trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở theo quy định.

Khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở thì phải hoàn trả nhà ở theo quy định, bên thuê có nghĩa vụ hoàn trả nhà ở theo tình trạng như lúc nhận bàn giao, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Bên cạnh đó thì sẽ rất khó khăn trong việc truy cứu trách nhiệm pháp lý nếu trường hợp mà bên thuê không thực hiện nghĩa vụ bồi thường, sau đó bỏ trốn và không thể liên lạc được.

Có thể thấy hiện nay thực tế cho thấy bên cho thuê thường chịu các loại chi phí như chi phí để dọn dẹp nhà ở ngay sau khi nhận bàn giao từ bên thuê, với mục đích cho bên thứ ba tiếp tục thuê nhà ở, tránh bị sụt giảm về lợi nhuận. Thậm chí nếu bên thuê có để lại các tài sản khác trên nhà ở, mặc dù các bên đã có thỏa thuận như bên thuê từ bỏ quyền sở hữu đối với tài sản đó cũng giống như việc bên cho thuê có quyền sở hữu tài sản đó. Thì dẫn tới bên cho thuê vẫn gặp khó khăn trong việc sử dụng tài sản để bù đắp cho những tổn thất do bên thuê gây ra. 

Nếu đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở thì tiền cọc ban đầu sẽ là một biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng thuê nhà ở của bên thuê. Trường hợp mà các bên có thỏa thuận cụ thể việc xử lý tiền cọc khi một bên thực hiện quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thì theo đó các bên sẽ xử lý tiền cọc theo thỏa thuận đó. 

Trên đây là thông tin chúng tôi cung cấp về nội dung ” Xử lý đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở” và các thông tin pháp lý khác dựa trên quy định của pháp luật hiện hành.