Xây nhà xong rồi mới xin giấy phép xây dựng có sao không?

1. Các trường hợp xây dựng phải xin cấp giấy phép xây dựng: 

Giấy phép xây dựng được hiểu là một văn bản pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để thực hiện việc xây dựng mới, tiến hành sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.

Theo quy định tại Luật xây dựng sửa đổi năm 2020, khi tiến hành khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư sẽ phải xin cấp giấy phép xây dựng, ngoài trừ các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng sau:

– Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên.

– Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị – xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng.

– Các công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính.

– Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Những nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường.

– Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo.

Các công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ.

– Các loại công trình nếu nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Các công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật xây dựng.

– Công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Loại công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Các công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.

Lưu ý: với các trường hợp nằm trong diện được miễn giấy phép xây dựng như các quy định trên thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng nộp đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ.

2. Xây nhà xong rồi mới xin Giấy phép xây dựng thì có sao không?

Theo quy định tại Khoản 30 Điều 1 Luật xây dựng năm 2020 có quy định như sau:

Các công trình xây dựng phải có cấp giấy phép xây dựng do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư. Theo quy định như vậy, trước khi xây dựng công trình nhà ở cần phải làm thủ tục xin cấp Giấy phép xây dựng được cấp bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Hiện nay, Giấy phép xây dựng bao gồm các loại sau:

– Giấy phép xây dựng mới.

– Giấy phép di dời công trình.

– Giấy phép sửa chữa, cải tạo.

– Giấy phép xây dựng có thời hạn.

Theo đó, trường hợp xây nhà xong mới thực hiện việc cấp xin Giấy phép xây dựng nhà ở là không đúng, hành vi này quy về việc khi xây dựng nhà ở (không nằm trong diện được miễn cấp giấy phép xây dựng như mục 1) mà không xin giấy phép xây dựng.

3. Chế tài xử lý khi xây dựng nhà không xin cấp giấy phép xây dựng: 

Chính phủ ban hành Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng. Trong đó, hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng nhưng theo quy định phải có giấy phép xây dựng thì bị xử phạt theo quy định tại Khoản 7 Điều 16 như sau:

– Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ: phạt tiền từ 60 triệu đồng đến 80 triệu đồng.

– Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác: phạt tiền từ 80 triệu đồng đến 100 triệu đồng.

– Đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng: phạt tiền từ 120 triệu đồng đến 140 triệu đồng.

– Ngoài bị phạt tiền như trên, tổ chức còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả buộc phải tháo dỡ công trình xây dựng vi phạm. Trường hợp đang thi công xây dựng thì ngoài việc bị phạt tiền theo quy định nêu trên thì người có thẩm quyền có trách nhiệm lập biên bản vi phạm hành chính; đồng thời yêu cầu tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm dừng thi công xây dựng công trình.

Lưu ý: 

Mức phạt tiền trên chỉ áp dụng đối với mức phạt tổ chức. Căn cứ theo điểm c Khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP thì mức phạt đối với cá nhân sẽ bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức.

Do đó, nếu là cá nhân thực hiện hành vi vi phạm không có giấy phép xây dựng nhưng theo quy định phải có giấy phép xây dựng thì bị xử phạt mức tiền như sau:

– Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ: phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 40 triệu đồng.

– Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác: phạt tiền từ 40 triệu đồng đến 50 triệu đồng.

– Đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng: phạt tiền từ 60 triệu đồng đến 70 triệu đồng.

4. Thủ tục xin cấp Giấy phép xây dựng nhà ở: 

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

– Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng, bao gồm:

+ Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu.

+ Một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

+  02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm theo bản vẽ thẩm duyệt trong trường hợp pháp luật về phòng cháy và chữa cháy có yêu cầu; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật về xây dựng có yêu cầu.

Bước 2: Tiến hành tiếp nhận hồ sơ và giải quyết:

Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm:

– Tiếp nhận hồ sơ của tổ chức, cá nhân đề nghị cấp, điều chỉnh giấy phép xây dựng.

– Thực hiện việc kiểm tra hồ sơ.

– Trường hợp hồ sơ đáp ứng theo quy định thì tiến hành ghi giấy biên nhận.

Còn trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, hợp lệ thì  hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ.

Bước 3: Thực hiện việc thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa:

Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ.

Khi thẩm định hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải xác định tài liệu còn thiếu, tài liệu không đúng theo quy định hoặc không đúng với thực tế để thông báo một lần bằng văn bản cho chủ đầu tư bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.

Nếu hồ sơ bổ sung còn thiếu thì cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ trong thời hạn 05 ngày làm việc.

Bước 4: Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm đối chiếu các điều kiện theo quy định để gửi văn bản lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước về những lĩnh vực liên quan đến công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.

Bước 5: Cấp giấy phép xây dựng:

– Đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng công trình, bao gồm cả giấy phép xây dựng có thời hạn, giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy phép di dời: cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 20 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

– Đối với nhà ở riêng lẻ: thời hạn cấp là trong 15 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.