Xây nhà không phép là gì? Xây nhà không phép bị xử lý thế nào?

1. Xây nhà không phép là gì? 

Theo quy định của pháp luật xây dựng thì khi xây nhà phải tuân theo các điều kiện theo quy định sẽ được coi là xây nhà đúng quy định của pháp luật có thể hiểu là xây nhà có phép thì phải đáp ứng các điều kiện như sau:

+ Khi xây nhà thì chủ đầu  tư phải đảm bảo có mặt bằng xây dựng để bàn giao toàn bộ hoặc từng phần theo tiến độ xây dựng theo dự kiến của chủ đầu tư.

+ Công trình xây dựng nếu thuộc các trường hợp phải xin giấy phép xây dựng thì phải có giấy phép xây dựng đối với công trình theo quy định phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật xây dựng và các văn pháp luật có liên quan.

+ Khi xây nhà thì chủ nhà phải có thiết kế bản vẽ thi công của hạng mục công trình, công trình khởi công đã được phê duyệt và được chủ đầu tư kiểm tra, xác nhận trên bản vẽ theo trình tự thủ tục của pháp luật xây dựng

+ Theo quy định tại Nghị định 100/2018/NĐ-CP  thì nếu thuộc các cấp công trình xây dựng thì có yêu cầu về năng lực của tổ chức trong hoạt động xây dựng thì chủ đầu tư phải có hợp đồng thi công xây dựng được ký giữa chủ đầu tư và nhà thầu được lựa chọn để bảo bảo quyền lợi và ràng buộc các quyền và nghĩa vụ có liên quan theo quy định của pháp luật.

+ Khi chủ đầu tư xây nhà thì được bố trí đủ vốn theo tiến độ xây dựng công trình theo khả năng thực tế của chủ đầu tư.

+ Chủ đầu tư khi xây dựng nhà thì phải có  biện pháp bảo đảm an toàn, bảo vệ môi trường trong quá trình thi công xây dựng theo quy định của pháp luật xây dựng.

Việc khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ chỉ cần đáp ứng điều kiện quy định là phải có giấy phép xây dựng nếu không thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng thì được coi là xây nhà có phép.

2. Các trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng:

Hiện nay, không phải có trường hợp nào xây dựng nhà đều phải xin giấy phép xây dựng tại cơ quan nhà nước mà cũng có những trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng khi xây nhà ví dụ như: các nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m² có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình; Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc; Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt; Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ…

Nếu xây dựng nhà không có giấy phép xây dựng và đáp ứng các điều kiện trên thì sẽ bị coi là xây nhà không phép vi phạm pháp luật xây dựng.

3. Xây nhà không phép bị xử lý thế nào?

Nếu chủ đầu tư không có giấy phép xây dựng khi xây nhà thì tùy theo tính chất mức độ thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ về xử lý vi phạm hành chính về xây dựng, 

Đối với dự án đầu tư xây dựng công trình chỉ cần yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng gồm:

+ Công trình xây dựng sử dụng cho mục đích tôn giáo;

+ Công trình xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, nâng cấp có tổng mức đầu tư dưới 15 tỷ đồng (không bao gồm tiền sử dụng đất).

Ngoài ra, đối với quy định về thẩm quyền thẩm định đối với dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn ngân sách nhà nước hoặc lập dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác định.

Ở giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng, dự án được thể hiện thông qua Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng. Lập dự án đầu tư xây dựng công trình để chứng minh cho người quyết định đầu tư thấy được sự cần thiết, mục tiêu, hiệu quả đầu tư của dự án; làm cơ sở cho người bỏ vốn (cho vay vốn) xem xét hiệu quả dự án và khả năng hoàn trả vốn.

Đồng thời để các cơ quan quản lý nhà nước xem xét sự phù hợp của dự án đối với quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội, quy hoạch phát triển ngành và quy hoạch xây dựng; đánh giá tác động về sự ảnh hưởng của dự án tới môi trường, mức độ an toàn đối với các công trình lân cận; các yếu tố ảnh hưởng tới kinh tế xã hội; sự phù hợp với các yêu cầu về phòng chống cháy nổ, an ninh quốc phòng.

Ngoài các hình phạt chính ra thì chủ đầu tư khi xây nhà mà không có giấy phép xây dựng thì sẽ bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc tháo dỡ công trình, khôi phục lại tình trạng ban đầu trước khi vi phạm đối với phần công trình xây dựng vi phạm.

Đối với những công trình xây dựng không có giấy phép xây dựng mà đang thi công xây dựng thì sẽ bị xử lý như sau:

 + Các tổ chức, cá nhân khi xây nhà mà không có giấy phép xây dựng đang thi công thì khi bị cơ quan có thẩm quyền của nhà nước lấp biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm dừng thi công xây dựng công trình

+ Trong quá trình xây dựng, trường hợp có điều chỉnh thiết kế làm thay đổi một trong các nội dung dưới đây thì chủ đầu tư phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng: Thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình đối với công trình trong đô thị thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc; Thay đổi một trong các yếu tố về vị trí, diện tích xây dựng; quy mô, chiều cao, số tầng của công trình và các yếu tố khác ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính; Khi điều chỉnh thiết kế bên trong công trình làm thay đổi công năng sử dụng làm ảnh hưởng đến an toàn, phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường.

Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh hoặc cấp giấy phép xây dựng theo quy định nếu việc xây dựng vẫn phù hợp với quy hoạch, sử dụng đất đúng mục đích vẫn thuộc quyền sử dụng đất, vẫn nằm trong phạm vi đất hợp pháp của mình

Nếu các cá nhân, tổ chức có hành vi vi phạm mà trong thời hạn 60 ngày khi hết thời hạn quy định, tổ chức, cá nhân vi phạm không xuất trình với người có thẩm quyền xử phạt giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng được điều chỉnh thì bị áp dụng biện pháp buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm theo quy định của pháp luật xây dựng và các văn bản pháp luật có liên quan.

Còn đối với các công trình nếu sau khi được cấp hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng, công trình, phần công trình đã xây dựng không phù hợp với giấy phép xây dựng thì tổ chức, cá nhân vi phạm phải tháo dỡ công trình hoặc phần công trình đó mới được tiếp tục xây dựng theo quy định của pháp luật.

Do đó, để tránh vi phạm các quy định của pháp luật xây dựng và các văn bản pháp luật có liên quan và bị xử phạt hành chính trong lĩnh vực xây dựng thì trước khi xây nhà thì chủ đầu tư nên làm thủ tục xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật.