Xác định giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư

Với nhu cầu về nhà ở hiện nay, nhà nước đầu tư phát triển loại nhà ở đặc biệt đó chính là nhà ở xã hội, loại nhà ở này là biện pháp cho những người có thu nhập thấp có thể sở hữu một căn nhà hoặc có thể thuê với giá thấp. Tuy nhiên không phải ai cũng hiểu rõ về giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư. Theo đó tại bài viết này chúng tôi sẽ hướng dân cho ban dọc chi tiết về xác định giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư theo quy định của pháp luật đề ra.

Cơ sở pháp lý: 

Luật nhà ở 2014

Luật sư tư vấn luật trực tuyến miễn phí qua tổng đài: 1900.6568

1. Khái quát chung về nhà ở xã hội 

1.1. Nhà ở xã hội là gì?

Hiện nay không khó để chúng ta thấy loại nhà ở xã hội có thể nói đây là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hay các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích như để cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp… và được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường để phục vụ nhu cầu cho các đối tượng khó khăn theo quy định của pháp luật. Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật nhà ở năm 2014.

1.2.  Đối tượng mua nhà ở xã hội hiện nay

Điều kiện mua nhà ở xã hội được quy định tại Điều 49 của Luật nhà ở năm 2014 quy định rõ về các đối tượng mua nhà ở xã hội bao gồm:

– Đối tượng chưa có nhà ở, đang đi thuê nhà, mượn nhà hay ở nhờ nhà người khác. Các trường hợp có nhà nhưng nằm trong diện giải phóng của nhà nước và không được đền bù, các căn hộ chung cư bị xuống cấp .v.v…

– Các đối tượng có công với cách mạng, là thương binh, liệt sỹ theo quy định của nhà nước.

– Đối tượng chưa được nhà nước giao đất theo pháp luật về quỹ đất nhà ở.

– Các đối tượng thuộc diện được tặng nhà tình nghĩa, nhà thương.

– Đối tượng có nhà ở nhưng chất chội, không đủ đáp ứng cho điều kiện sống của mình. Vì vậy, đối với các đối tượng này vẫn nằm trong chính sách và điều kiện mua nhà ở xã hội.

– Các cán bộ, công chức, viên chức cơ quan hành chính, cơ quan Đảng, đoàn thể đang hưởng lương từ ngân sách nhà nước.

– Sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước; người đang làm công tác cơ yếu nhưng không phải là quân nhân hưởng các chế độ, chính sách như với quân nhân theo quy định của pháp luật.

– Công nhân, người lao động làm việc ở khu công nghiệp hay cụm công nghiệp vừa và nhỏ, khu kinh tế hoặc khu chế xuất, khu công nghệ cao, cơ sở sản xuất công nghiệp, thủ công nghiệp của các ngành, nghề.

– Người có thu nhập thấp, người thuộc diện nghèo tại khu vực đô thị.

– Đối tượng được bảo trợ xã hội theo quy định của pháp luật trong chính sách trợ giúp các đối tượng bảo trợ xã hội; người cao tuổi mà độc thân, hay cô đơn không nơi nương tựa.

– Đối tượng đã trả lại nhà công vụ khi hết tiêu chuẩn thuê.

– Học sinh, sinh viên trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề , trường dạy nghề cho công nhân, không phân biệt công lập hay ngoài công lập.

– Hộ gia đình, các cá nhân đang thuộc diện tái định cư mà chưa được bố trí đất hoặc nhà tái định cư.

Như vậy thông qua quy định trên chúng ta có thể xác định được một số nhóm đối tượng được hưởng các chính sách và có quyền mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật. Bên cạnh đó thì vẫn phải tuân thủ theo các Luật nhà ở năm 2014 hiện hành. Như vậy có thể thấy các hộ gia đình phải có giấy chứng nhận về thu nhập thấp tại cơ quan nơi mình đang làm việc hoặc địa bàn sinh sống. Đây là một loại giấy tờ bắt buộc trong điều kiện mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật. Kèm theo đó là chứng minh thu nhập là gia đình khó khăn và có nguồn kinh tế hạn chế. Để mua nhà ở xã hội thì cần có hồ sơ chứng minh đối tượng, điều kiện để được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội được hướng dẫn bởi Điều 22 Nghị định 100/2015/NĐ-CP của Chính Phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội theo quy định.

2. Xác định giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư

Nhà nước đầu tư cho việc xây dựng nhà ở xã hội là việc làm ý nghĩa và mang tính nhân văn để có thể giúp cho những cá nhân có thu nhập thấp có thể sở hữu nhà, theo đó cũng cần phải được xác định giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 60 Luật nhà ở năm 2014. Việc xác định giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật nhà ở năm 2014 được thực hiện như sau:

Thứ nhất đối với các trường hợp cho thuê nhà ở thì giá thuê được tính đủ chi phí bảo trì nhà ở và các loại chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 20 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê theo quy định của pháp luật. Các chi phí như bảo trì nhà ở, bảo trì thang máy (nếu có) và các chi phí khác để đảm bảo việc thu hồi vốn xây dựng nhà ở ít nhất phải đảm bảo trong khoảng thời gian là 20 năm để không gây tổn thất cho ngân sách của Nhà nước.

Ngoài ra thì các loại nhà ở cho học sinh, sinh viên thuê thì chỉ tính đủ các chi phí quản lý vận hành và chi phí bảo trì, không tính chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở. Trường hợp cho thuê mua nhà ở thì giá thuê mua được tính đủ chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua.

Không tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội. Người thuê đất thì sẽ không bị tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng nhà ở mà chỉ phải chi trả các chi phí có liên quan đến việc thuê nhà và các chi phí baỏ trì khác, còn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để xây dựng nhà cho thuê thì chủ sở hữu phần diện tích đất đó phải có trách nhiệm trả cho cơ quan nhà nước. Cơ quan có thẩm quyền quy định tại khoản 2 Điều 81 của Luật nhà ở năm 2014 quy định giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội.

Theo quy định của pháp luật thì loại nhà ở xã hội cho thuê được phép bán sau 05 năm cho thuê. Vấn đề xác định lại giá bán căn cứ theo nguyên tắc do pháp luật quy định cụ thể trong trường hợp giá bán được xác định lại mà thấp hơn giá đã thẩm định thì chủ đầu tư phải ký lại hợp đồng hoặc có thể điều chỉnh bổ sung phụ lục hợp đồng và phải hoàn trả lại phần chênh lệch cho người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định.

3. Khi thuê mua nhà ở xã hội có thể gặp những rủi ro nào?

Khi mua nhà ở xã hội từ những mẩu tin giới thiệu chào bán nhà ở xã hội giới thiệu chủ nhà còn nợ ngân hàng từ gói vay ưu đãi và sẵn sàng chuyển gói vay này sang người mua mới. Có thể phát hiện điều lạ lùng là không chỉ bán nhà mà người bán sẵn sàng bán cả khoản nợ đang vay ngân hàng cho người mua và theo đó thì hàng tháng người mua sẽ đến ngân hàng trả nợ theo tên của người chủ cũ và hợp đồng mua bán nhà ở này sẽ không có công chứng điều này rất dễ dẫn tới rủi ro về các loại giấy tờ xác thực, không có xác nhận của chủ đầu tư. Có những trường hợp bên phía chủ đầu tư thì không xác nhận bất cứ tài liệu nào cho việc chuyển nhượng giữa đối tượng được mua nhà ở xã hội và đối tượng không được mua nhà ở xã hội, kể cả khi có bên thứ 3 làm chứng cũng không có giá trị pháp lý. Hai bên đều sợ, bên mua thì sợ rủi ro, bên bán thì sợ nhận tiền rồi bên mua sẽ lật ngược lại là hành vi lừa đảo, mà trong khi 2 bên biết rõ thông tin là sau 5 năm mới được chuyển nhượng mà vẫn ký hợp đồng này.

Khi mua nhà ở xã hội thì loại hợp đồng mua nhà ở đó được xem là hợp đồng vô hiệu, tiền thì đã trao nhưng mà người mua nhận được chỉ là những giấy tờ không có giá trị pháp lý. Như vậy người mua tự xem như họ được làm chủ căn hộ, Nhưng sự thật nếu bị phát hiện căn hộ sẽ bị tịch thu, bởi vậy những người đã trót mua những căn hộ này chẳng khác nào đang đối mặt với rất nhiều rủi ro.

Thêm nữa đó là đối với những người thu nhập thấp cần nhà thực sự thì không mua được, những người mua bất hợp pháp thì phải chịu rủi ro mất trắng nhưng họ vì lợi trước mắt, trục lợi nhiều nhất là giới đầu cơ mua đi bán lại nhà ở xã hội, một thị trường nhà ở xã hội bất hợp pháp đang hoạt động  và có thể thấy chưa có 1 chế tài xử phạt nghiêm khắc nào nếu tiếp tục thiếu sự giám sát chặt chẽ từ các cơ quan chức năng thì chính sách nhà ở xã hội đúng đắn sẽ còn tiếp tục bị trục lợi, hàng ngàn tỷ từ ngân sách nhà nước sẽ tiếp tục thất thoát, đó là những rủi ro về vấn đề nhà ở thường gặp.

Trên đây là thông tin chúng tôi cung cấp về nội dung ” Xác định giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư” và các thông tin pháp lý khác dựa trên quy định của pháp luật hiện hành.