Trình tự thủ tục mua bán, chuyển nhượng sang tên căn hộ chung cư

Từ hoạt động bán căn hộ của chủ đầu tư cho người tiêu dùng, sau đó thực hiện việc mua bán giữa những người sử dụng với nhau, luật cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở do đó việc sang tên căn hộ nhà chung cư được thực hiện ngay khi chưa có sổ đỏ, khác hẳn với các việc sang tên nhà đất thông thường khác. Vậy bạn đã biết trình tự thủ tục mua bán, chuyển nhượng sang tên căn hộ chung cư chưa? Hãy cùng Luật Dương Gia tìm hiểu vấn đề này.

Căn cứ pháp lý:

• Luật nhà ở 2014;
• Nghị định 140/2016/NĐ-CP;
• Thông tư 19/2016/TT-BXD;
• Công văn 56877/CT-TTHT;
• Thông tư 111/2013/TT-BTC.

1. Nhà chung cư là gì?

Sở hữu một căn chung cư hiện nay là mong ước của rất nhiều gia đình trẻ vì tính tiện ích cũng như sự mới mẻ mà những căn chung cư mang lại. Khi có Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản thì Nhà chung cư trở lên phổ biến, đó là các dự án nhà ở được xây dựng lên và hoạt động kinh doanh buôn bán nhà chung cư phát triển.

Căn cứ vào Khoản 3 Điều 3 Luật nhà ở 2014 quy định như sau

“Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.”

2. Điều kiện căn hộ chung cư được phép giao dịch

Điều kiện mua bán căn hộ chung cư được quy định tại Điều 118 Luật nhà ở 2014, cụ thể như sau:

“1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a. Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b. Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c. Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d. Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a. Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b. Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c. Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

d. Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ. Nhận thừa kế nhà ở;

e. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.”

Như vậy, theo quy định của pháp luật điều kiện mua bán căn hộ chung cư là: có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; không bị tranh chấp khiếu nại, đang trong thời hạn sử dụng; không bị kê biên thi hành án, không bị kê biên để đảm bảo thi hành quyết định hành chính; không bị thu hồi, giải tỏa, phá dỡ.

Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định các trường hợp  không phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở khi thực hiện giao dịch mua bán là: khi mua bán nhà ở chung cư hình thành trong tương lai, mua bán nhà thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội, nhà tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước.

Như vậy. hai trường hợp mua bán với chung cư là:

• Mua bán chung cư khi đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu
• Mua bán chung cư khi chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu ( chung cư hình thành trong tương lai)

Để được tư vấn – soạn thảo – rà soát về hợp đồng, Bấm 1900.6568 để được tư vẫn miễn phí trên toàn quốc!

3. Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư khi đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu

Việc mua bán, chuyển nhượng căn hộ chung cư đã có sổ hồng được cho là đơn giản và có tính an toàn nhất trong các loại chuyển nhượng căn hộ chung cư hiện nay. Người mua cũng yên tâm bởi tính pháp lý của giao dịch này. Giao dịch chuyển nhượng căn hộ chung cư có sổ hồng sẽ diễn ra theo trình tự, thủ tục sau:

Bước 1: Hai bên đến văn phòng công chứng ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà;

Bước 2: Nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính (thuế, phí, lệ phí);

Bước 4: Nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

3.1. Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà bao gồm:

– Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (theo mẫu);

–  Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (bản chính + bản sao chứng thực);

–  CMTND, sổ hộ khẩu của bên bán và bên mua (bản sao chứng thực);

–  Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà (công chứng);

–  Hồ sơ kỹ thuật căn hộ (bản chính);

–  Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng nhân thân (bản sao).

3.2. Nghĩa vụ tài chính (thuế, phí, lệ phí)

–  Lệ phí: căn cứ theo quy định tại Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ = 0,5 % x Khung giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định.

– Thuế thu nhập cá nhân: Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa đổi, bổ sung năm 2012: Thuế thu nhập cá nhân bạn phải nộp là 2% giá trị chuyển nhượng căn hộ chung cư.

Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng).

Nghĩa vụ nộp thuế: Theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân thì bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên hai bên có thể tự thỏa thuận bên có nghĩa vụ nộp thuế.

– Lệ phí địa chính: Bạn phải nộp thêm tiền lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất. Trong đó, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất. Mức thu lệ phí sẽ phụ thuộc vào Quyết định do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ban hành phù hợp với điều kiện, tình hình cụ thể của địa phương nơi phát sinh hoạt động thu phí, lệ phí căn cứ theo quy định tại Thông tư 250/2016/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương.

4. Chuyển nhượng căn hộ chung cư khi chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu

Hiện tại rất nhiều nhà chung cư chưa được cấp sổ hồng do đó khi giao dịch chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng còn nhiều lo ngại về tính đảm bảo khi giao dịch. Để đảm bảo quyền lợi cho các bên trong giao dịch mua bán nhà chung cư khi chưa có sổ hồng, Bộ xây dựng đã ban hành Thông tư 19/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016 hướng dẫn cụ thể về việc chuyển nhượng nhà chung cư khi chưa được cấp sổ hồng

Đối với căn hộ, nhà chung cư chưa có sổ đỏ, bạn vẫn có thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng bằng việc thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán đã ký với chủ đầu tư

Bước 1: Hai bên đến văn phòng công chứng ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà

Bước 2: Nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định

Bước 3: liên hệ với chủ dự án đầu tư để ghi nhận việc chuyển nhượng trên. Trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ của bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng và giao lại cho bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư không được thu bất kỳ một khoản phí nào từ việc chuyển nhượng hợp đồng này.

Cụ thể từng bước chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng như sau:

4.1. Công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư, căn hộ

Căn cứ theo Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD thì bên chuyển nhượng và chung cư và bên nhận chuyển nhượng nhà chung cư sẽ soạn thảo văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, theo đó sẽ thỏa thuận các nội dung về: Giá chuyển nhượng, phương thức thanh toán, thời hạn bàn giao nhà, quyền và nghĩa vụ của các bên….Sau đó các bên sẽ có mặt tại văn phòng công chứng để thực hiện công chứng nội dung hợp đồng này.

Hồ sơ chuẩn bị khi công chứng văn bản chuyển nhượng nhà chung cư, căn hộ

– Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (bản gốc)

– Hợp đồng mua bán nhà chung cư của bên bán với chủ đầu tư (Bản gốc)

– Biên bản bàn giao nhà của chủ đầu tư (đối với trường hợp đã bàn giao nhà)

– Giấy xác nhận của chủ đầu tư về việc căn nhà chung cư giao dịch chưa được cấp sổ (bản gốc)

– Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng (trong trường hợp bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã kết hôn), giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng đứng tên cá nhân, chưa đăng ký kết hôn) (bản gốc).

– Chứng minh nhân dân/ Hộ chiếu/ Căn cước công dân của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng (bản gốc)

4.2. Khai, nộp thuế thu nhập cá nhân

Sau khi hai bên hoàn thành việc công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư, bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng sẽ thực hiện kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân. Theo hướng dẫn tại Công văn 56877/CT-TTHT ngày 19/7/2019 và Điểm g Khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì thu nhập từ chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư được xác định là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp khi chuyển nhượng nhà chung cư

Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x thuế suất 2%

Lưu ý: Trong trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn giá nhà do UBND Tỉnh (thành phố) quy định thì cơ quan thuế sẽ lấy giá nhà do nhà nước quy định để làm cơ sở tính thuế thu nhập cá nhân.

Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng căn hộ

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC
– Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (01 Bản gốc)
– Chứng minh nhân dân của bên chuyển nhượng (Bản sao có chứng thực)
Cơ quan thuế giải quyết: Chi cục thuế nơi có căn nhà chung cư

4.3. Chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng đã công chứng

Hồ sơ gửi cho chủ đầu tư

– Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (05 bản gốc)

– Hợp đồng mua bán nhà chung cư giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng (bản gốc)

– Biên bản bàn giao nhà giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng (bản gốc)

– Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân (bản gốc)

– Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của bên nhận chuyển nhượng (Trong trường hợp vợ chồng cùng nhận chuyển nhượng nhà chung cư) (bản sao có chứng thực).

– Chứng minh nhân dân / Hộ chiếu/ Căn cước công dân của bên chuyển nhượng (bản sao có chứng thực).

4.4. Quy trình xác nhận của chủ đầu tư

Trong vòng 5 ngày làm việc kể từ ngày chủ đầu tư nhận được hồ sơ hợp lệ. Sau khi xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư chủ đầu tư sẽ phải gửi lại bên nhận chuyển nhượng những giấy tờ sau:

– Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (02 bản gốc).

– Hợp đồng mua bán nhà chung cư giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng (bản gốc).

– Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân (bản gốc).

–Biên bản bàn giao nhà (bản gốc).