Tranh chấp đất đai. Giải quyết tranh chấp đất đai. Đất đã tặng cho dưới hình thức tặng cho miệng có đòi lại được không? Lấn chiếm đất đai.
Tóm tắt câu hỏi:
Kính chào công ty Luật Dương Gia!Tôi có một vấn đề, xin trình bày và mong được giải đáp:
Năm 1978, gia đình tôi có khai phá một diện tích đất nông nghiệp, sau năm 1985 thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Từ đó đến nay, gia đình tôi vẫn canh tác trên diện tích đất ấy bình thường mà không hề có sự tranh chấp nào.
Khoảng đầu năm 1990, cha của tôi có cho một gia đình người cháu từ quê vào làm nhà cấp 4 và ăn ở 1 thời gian trên 1 phần diện tích đất của nhà tôi (khoảng 2.500 m2). Cha tôi có khả hứa là cho gia đình người cháu ấy 1 phần của diện tích đất họ đang ở nhưng chỉ nói bằng lời chứ không hề có giấy tờ hoặc văn bản xác nhận hợp pháp. Sau 1 thời gian, gia đình người cháu ấy ăn ở không đàng hoàng nên cha tôi đã không đồng ý cho gia đình ấy tiếp tục định cư trên thửa đất của gia đình tôi nữa và buộc họ phải chuyển đi nơi khác sinh sống! Sau đó, gia đình người cháu đã mua một miếng đất giáp ranh với miếng đất nhà tôi và định cư từ lúc đó đến bây giờ. Tuy nhiên, họ đã âm thầm kê khai phần đất cha tôi hứa cho trước đó (khoảng 2.500 m2) vào diện tích đất sử dụng của họ mà không hề thông báo gì cho phía gia đình tôi được biết! Cho đến khi vỡ lẽ thì chúng tôi phải nhờ đến toà án để giải quyết phần đúng-sai.
Sau khi thủ tục hoà giải bất thành, ngày 16/9/2015, toà án nhân dân huyện Xuân Lộc, Tỉnh Đồng Nai mở phiên xử sơ thẩm về vụ tranh chấp đất đai giữa gia đình tôi và gia đình phía bên kia! Trong quá trình xét xử, gia đình tôi đã chứng minh được phần đất ấy (2.500 m2 mà họ tự ý kê khai vào diện tích đất của họ) là hợp pháp và vẫn thuộc quyền sở hữu của chúng tôi; và các nhân chứng là người có phần đất giáp ranh với đất gia đình tôi, có người làm công cho gia đình tôi gần 20 năm-tính tới thời điểm này cũng chứng minh rằng đó là phần đất thuộc gia đình tôi vẫn khai thác từ xưa đến nay. Và bản án sơ thẩm được tuyên phần thắng thuộc về gia đình chúng tôi. Tuy nhiên, gia đình phía bên kia đã có đơn kháng cáo đề nghị phúc thẩm. Vậy tôi xin được tư vấn:
– Với tình tiết vụ việc như vậy, thì khi phúc thẩm, gia đình tôi có bị bất lợi gì về luật pháp không?
– Gia đình chúng tôi cần bổ sung những chứng cứ gì nữa trước khi dự phiên toà phúc thẩm?
– Gia đình tôi ở huyện Xuân Lộc, vậy khi phúc thẩm thì đoàn phúc thẩm ở Tỉnh về huyện mở phiên toà hay là các bên liên quan phải lên Tỉnh?
Xin chân thành cám ơn sự giải đáp của Luật Sư! Kính chào và chúc sức khoẻ!
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
Thứ nhất, theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 về việc Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993…”
Trong tình huống bạn gửi cho chúng tôi, gia đình bạn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 1985 và từ đó đến nay gia đình bạn vẫn canh tác trên diện tích đất ấy bình thường mà không hề có sự tranh chấp nào. Do đó, theo quy định trên, gia đình bạn sẽ được Ủy ban nhân dân huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Và như vậy, gia đình bạn hoàn toàn có quyền sử dụng hợp pháp đối với mảnh đất trên.
>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568
Thứ hai, theo quy định tại Điều 467 “Bộ luật dân sự năm 2015”:
“1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.
2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản”.
Đồng thời, khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định như sau:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.
Theo đó, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc được xác nhận bởi cơ quan có thẩm quyền. Nếu hợp đồng tặng cho giữa hai bên là hợp đồng viết tay hoặc lời nói, không có công chứng, chứng thực, hợp đồng này được xác định là không có hiệu lực pháp luật.
Trong trường hợp trên, việc bố bạn hứa tặng cho gia đình người cháu một phần diện tích đất chỉ được thể hiện bằng lời nói chứ chưa được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực cho nên việc tặng cho vẫn chưa có hiệu lực pháp lý và phần diện tích này vẫn thuộc quyền sử dụng hợp pháp của gia đình bạn. Gia đình người cháu vẫn chưa được xác nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích mà bố bạn đã hứa cho. Việc gia đình họ âm thầm kê khai phần đất ấy (khoảng 2.500 m2) vào diện tích đất sử dụng của họ mà không hề thông báo gì cho phía gia đình bạn được biết là hoàn toàn trái pháp luật.
Do đó, khi xét xử phúc thẩm, gia đình bạn sẽ không bị bất lợi gì về mặt luật pháp bởi trước đó Bản án xét xử sơ thẩm đã tuyên là gia đình bạn thắng kiện đồng thời gia đình bạn hoàn toàn có khả năng chứng minh được phần đất ấy là tài sản hợp pháp của mình (thời gian sinh sống trên đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lời khai của các nhân chứng sống bên cạnh và làm việc cho gia đình bạn). Trường hợp phải bổ sung thêm các chứng cứ cũng như giấy tờ cần thiết sẽ do bên tòa án yêu cầu.
Ngoài ra, trước khi mở phiên tòa, các đương sự và cá nhân có liên quan đến vụ tranh chấp sẽ được tòa án gửi giấy triệu tập, trong giấy có ghi cụ thể ngày giờ và địa điểm mở phiên tòa. Việc Tòa án tỉnh mở phiên tòa tại trụ sở của tòa án hay mở tại địa điểm xã, huyện xảy ra tranh chấp ra do quyết định của tòa. Tuy nhiên, thông thường phiên tòa phúc thẩm sẽ được mở tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh và các đương sự phải có mặt tại đó. Vì vậy, gia đình bạn sẽ phải lên Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai để dự phiên tòa phúc thẩm.
Hy vọng rằng sự tư vấn của chúng tôi sẽ giúp bạn lựa chọn phương án thích hợp nhất để giải quyết những vướng mắc của bạn. Nếu còn bất cứ thắc mắc gì liên quan đến sự việc bạn có thể liên hệ Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của Luật sư: 1900.6568 để được giải đáp.
