Thuế thu nhập cá nhân từ thu nhập chuyển nhượng bất động sản

Thuế thu nhập cá nhân từ thu nhập chuyển nhượng bất động sản. Hợp đồng bán nhà khi chưa có sổ hồng có hiệu lực pháp luật không?

Tóm tắt câu hỏi:

Em có bán 1 căn nhà đã làm hợp đồng mua bán nhưng đang đợi cấp đổi sổ hồng mới sang tên được. Sau thời gian làm hợp đồng bán nhà này em đã mua 1 thửa đất khác nhưng chưa tiến hành sang tên. Nếu như em tiến hành đứng tên thửa đất mới này thì có được miễn thuế thu nhập cá nhân không? Thời điểm xác định chỉ có 1 căn nhà duy nhất là khi mình lập hợp đồng mua bán hay khi mình tiến hành sang tên sổ đỏ hoàn tất. Xin luật sư tư vấn giúp em.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

– Điều 118 Luật nhà ở năm 2014;

– Điều 14 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa đổi, bổ sung năm 2014;

2. Nội dung tư vấn:

Điều 14 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa đổi, bổ sung năm 2014 quy định về thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản như sau: 

"1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần.

2. Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản. 

3. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.”.

Theo quy định trên, thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

Theo quy định Bộ luật dân sự 2015, hợp đồng có hiệu lực tại thời điểm giao kết trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Điều 122 Luật nhà ở năm 2014 quy định như sau:

"Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

…."

Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng nhà ở có hiệu lực tại thời điểm được công chứng, chứng thực. 

>>> Luật sư tư vấn thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản: 1900.6568

Mặt khác, Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về điều kiện của nhà ở để tham gia giao dịch như sau:

"1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo thông tin bạn cung cấp thì tại thời điểm ký kết hợp đồng, nhà ở của bạn chưa được cấp sổ hồng, do đó, nhà ở của bạn chưa đủ điều kiện để thực hiện giao dịch mua bán.

Như vậy, trường hợp của bạn, bạn sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở nếu tại thời điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở có hiệu lực pháp luật, bạn chỉ sở hữu 1 căn nhà duy nhất. Trường hợp bạn đã sở hữu căn nhà khác trước khi hợp đồng mua bán căn nhà cũ có hiệu lực pháp luật thì bạn không được miễn thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động bán căn nhà đó.