Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê tài sản

1. Khái niệm về hợp đồng thuê tài sản:

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Theo đó, Đối tượng của hợp đồng thuê tài sản là tài sản có thể hiện hữu và có thể giao dịch được. Tài sản có thể là bất động sản, động sản, hoặc cả hai.

Hợp đồng thuê tài sản có thể được giao kết bằng văn bản hoặc bằng lời nói. Tuy nhiên, đối với hợp đồng thuê tài sản là bất động sản hoặc động sản phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng phải được lập bằng văn bản.

Nội dung của hợp đồng thuê tài sản phải bao gồm các nội dung sau:

+ Bên cho thuê và bên thuê

+ Tài sản thuê

+ Thời hạn thuê

+ Giá thuê

+ Quyền và nghĩa vụ của các bên

+ Điều khoản giải quyết tranh chấp

Ví dụ như: Hợp đồng thuê nhà ở, Hợp đồng thuê xe ô tô, Hợp đồng thuê máy móc thiết bị,….

2. Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê tài sản:

Theo quy định của pháp luật hiện hành, tranh chấp hợp đồng thuê tài sản có thể được giải quyết theo một trong các phương thức sau:

2.1. Giải quyết theo phương thức thương lượng:

Thương lượng là phương thức giải quyết tranh chấp tự nguyện, trong đó các bên tranh chấp trực tiếp trao đổi, thỏa thuận với nhau để giải quyết tranh chấp. Đây là phương thức giải quyết tranh chấp đơn giản, nhanh chóng và tiết kiệm chi phí nhất.

2.2. Giải quyết theo phương thức hòa giải:

Hòa giải là phương thức giải quyết tranh chấp do bên thứ ba trung gian đứng ra hòa giải, giúp các bên tranh chấp đạt được thỏa thuận. Hòa giải có thể được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn hoặc tại các trung tâm hòa giải thương mại. Quy trình, thủ tục hòa giải tranh chấp hợp đồng thuê tài sản được thực hiện theo Luật hòa giải cơ sở 2013.

2.3. Giải quyết thông qua thủ tục tố tụng Tòa án:

Nếu các bên tranh chấp không thể tự giải quyết được tranh chấp bằng thương lượng hoặc hòa giải thì có thể khởi kiện vụ án ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để giải quyết.

Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê tài sản thông qua Tòa án được quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015. Theo đó, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê tài sản được thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ khởi kiện

Người khởi kiện có thể nộp hồ sơ khởi kiện trực tiếp tại Tòa án hoặc gửi hồ sơ khởi kiện qua đường bưu điện hoặc gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

 Hồ sơ khởi kiện bao gồm các giấy tờ sau:

+ Đơn khởi kiện

+ Tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện

+ Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của người khởi kiện

Bước 2: Thụ lý vụ án

Sau khi nhận được hồ sơ khởi kiện, Tòa án sẽ tiến hành xem xét, nếu hồ sơ hợp lệ thì Tòa án sẽ thụ lý vụ án và ra quyết định thụ lý vụ án và đương sự sẽ tiến hành nộp tiền tạm ứng án phí. Căn cứ theo quy định tại Điều 195 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo, đương sự phải nộp tiền tạm ứng án phí. Sau khi nộp tiền tạm ứng án phí, đương sự nộp lại biên lai thu tiền tạm ứng án phí cho Tòa án. Tòa án thụ lý việc dân sự hoặc vụ án dân sự kể từ khi nhận được biên lai này.

Bước 3: Chuẩn bị xét xử

Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, Tòa án sẽ tiến hành các thủ tục sau:

+ Xem các tài liệu, chứng cứ của đương sự

+ Yêu cầu đương sự bổ sung tài liệu, chứng cứ

+ Tiến hành hòa giải

Bước 4: Đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm

Tòa án sẽ tiến hành xét xử vụ án theo thủ tục chung. Sau khi xét xử, Tòa án sẽ ra bản án, quyết định giải quyết vụ án.

Lưu ý:

Khi giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê tài sản, Tòa án sẽ căn cứ vào các quy định của pháp luật, hợp đồng thuê tài sản và các tài liệu, chứng cứ có liên quan để giải quyết tranh chấp.

Trong trường hợp tranh chấp hợp đồng thuê tài sản có yếu tố nước ngoài thì sẽ được giải quyết theo quy định của pháp luật Việt Nam hoặc theo điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên.

3. Các nguyên nhân dẫn đến tranh chấp hợp đồng thuê tài sản:

Tranh chấp hợp đồng thuê tài sản là một hiện tượng phổ biến trong đời sống kinh tế – xã hội hiện nay. Theo thống kê của Tòa án nhân dân tối cao, số vụ án tranh chấp hợp đồng thuê tài sản ngày càng gia tăng. Trong năm 2022, Tòa án nhân dân các cấp đã thụ lý và giải quyết 100.000 vụ án tranh chấp hợp đồng thuê tài sản, tăng 10% so với năm 2021. 

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp hợp đồng thuê tài sản, trong đó có thể kể đến một số nguyên nhân chủ yếu sau:

Thứ nhất, do thỏa thuận không rõ ràng trong hợp đồng.

Các bên không thỏa thuận rõ ràng các điều khoản của hợp đồng, đặc biệt là các điều khoản về tiền thuê, tài sản thuê, quyền và nghĩa vụ của các bên, điều khoản giải quyết tranh chấp. Điều này dẫn đến các bên có thể hiểu khác nhau về nội dung của hợp đồng, dẫn đến tranh chấp.

Ví dụ như các bên không thỏa thuận rõ ràng về giá thuê, thời hạn thanh toán tiền thuê, hoặc về tình trạng tài sản thuê. Điều này có thể dẫn đến tranh chấp về tiền thuê, về việc bên thuê không thanh toán tiền thuê đúng hạn, hoặc về việc bên cho thuê giao tài sản không đúng như thỏa thuận.

Thứ hai, do bên cho thuê hoặc bên thuê vi phạm hợp đồng.

Một trong những nguyên nhân phổ biến nhất dẫn đến tranh chấp hợp đồng thuê tài sản là do bên cho thuê hoặc bên thuê vi phạm hợp đồng. Vi phạm hợp đồng có thể là không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình theo thỏa thuận trong hợp đồng, hoặc thực hiện nghĩa vụ của mình không đúng thời hạn, không đúng chất lượng.

Ví dụ như bên cho thuê không giao tài sản đúng hạn, hoặc không giao tài sản đúng như thỏa thuận; bên thuê không thanh toán tiền thuê đúng hạn, hoặc sử dụng tài sản thuê không đúng mục đích.

Thứ ba, do thay đổi hoàn cảnh khách quan.

Trong quá trình thực hiện hợp đồng, có thể xảy ra những thay đổi về hoàn cảnh khách quan, dẫn đến việc một trong các bên không thể thực hiện được nghĩa vụ của mình theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Ví dụ như do thiên tai, dịch bệnh, hoặc do chiến tranh, bên cho thuê không thể giao tài sản đúng hạn; hoặc do giá cả thị trường tăng cao, bên thuê không thể thanh toán tiền thuê đúng hạn.

Do đó, để hạn chế xảy ra tranh chấp hợp đồng thuê tài sản, các bên cần lưu ý một số vấn đề sau:

Thứ nhất là, thỏa thuận rõ ràng các điều khoản của hợp đồng:

Các bên cần thỏa thuận rõ ràng các điều khoản của hợp đồng, bao gồm: đối tượng của hợp đồng, giá thuê, thời hạn thuê, quyền và nghĩa vụ của các bên, điều khoản giải quyết tranh chấp.

Thứ hai là, lập hợp đồng bằng văn bản:

Đối với hợp đồng thuê tài sản là bất động sản hoặc động sản phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng phải được lập bằng văn bản.

Thứ ba là, tuân thủ các quy định của pháp luật:

Các bên cần tuân thủ các quy định của pháp luật về hợp đồng thuê tài sản.

Nếu có xảy ra tranh chấp, các bên cần bình tĩnh, trao đổi và giải quyết tranh chấp một cách thỏa đáng. Nếu không thể tự giải quyết được tranh chấp thì có thể nhờ đến sự can thiệp của bên thứ ba hoặc khởi kiện ra Tòa án để giải quyết.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

Bộ Luật Dân sự năm 2015;

Bộ Luật Tố tụng Dân sự năm 2015.