Sổ đỏ không chính chủ có mang đi cầm cố được không?

1. Sổ đỏ không chính chủ có mang đi cầm cố được không?

Sổ đỏ hay còn được gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đây là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất một cách hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Từ đó có thể hiểu sổ đỏ không chính chủ chính là người đang sử dụng đất hoặc người đang cầm sổ đỏ không phải là người được nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp.

Cầm cố tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà pháp luật dân sự đã quy định. Theo quy định của pháp luật, cầm cố tài sản là việc một bên tiến hành thực hiện giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia nhằm mục đích để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Theo đó, cầm cố tài sản chính là bên cầm cố giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên nhận cầm cố tài sản. Mà pháp luật quy định tài sản là vật, tiền hoặc giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tuy nhiên, như đã nói ở trên sổ đỏ là chứng thư pháp lý chứ không phải là tài sản nên theo quy định của pháp luật sổ đỏ không thể dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ với hình thức bảo đảm là cầm cố tài sản. Chính vì thế, sổ đỏ có chính chủ hay là không là không chính chủ thì việc mang sổ đỏ đi cầm cố để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cũng là một giao dịch vô hiệu.

Tuy nhiên, trên thực tế có khá nhiều trường hợp vẫn cầm cố và nhận cầm cố sổ đỏ để bảo đảm khoản vay nhưng hai bên hợp thức hóa về việc cầm cố và nhận cầm cố sổ đỏ bằng cách ký kết với nhau một hợp đồng ủy quyền bán đất hoặc hợp đồng mua bán đất, khi nào người vay hoàn thành nghĩa vụ trả tiền cho bên nhận cầm cố (bên cho vay tiền) thì nhận cầm cố sổ đỏ sẽ trả lại đất cho bên cầm cố sổ đỏ (bên vay tiền). Việc hợp thức hóa việc cầm cố sổ đỏ như vậy mang lại rủi ro khá lớn cho người cầm cố sổ đỏ (người vay tiền), ví dụ như tỷ lệ khả năng bị mất đất khá cao, thậm chí người vay vừa bị mất đất lại vừa phải trả lại toàn bộ khoản vay cho người nhận cầm cố tài sản (người cho vay tiền).

2. Thủ tục khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch cầm cố sổ đỏ vô hiệu:

Như đã phân tích ở mục trên, sổ đỏ không thể dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ với hình thức bảo đảm là cầm cố tài sản. Nếu hai bên (bên cầm cố và bên nhận cầm cố sổ đỏ) đã ký kết với nhau hợp đồng cầm cố sổ đỏ hoặc bằng một giao dịch “hợp thức hóa” khác nhằm để che giấu giao dịch cầm cố sổ đỏ thì một trong hai bên (đặc biệt là bên cầm cố đất) phải làm thủ tục khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch cầm cố sổ đỏ vô hiệu nếu hai bên không tự thỏa thuận được. Thủ tục khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch cầm cố sổ đỏ vô hiệu được thực hiện như sau:

Bước 1:  Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch cầm cố sổ đỏ vô hiệu

– Đơn khởi kiện (theo mẫu đơn số 23-DS được ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP);

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ khác có giá trị tương đương;

– Giấy tờ tùy thân người khởi kiện/người bị kiện;

– Các chứng cứ, tài liệu chứng minh yêu cầu khởi kiện (hợp đồng cầm cố sổ đỏ,…).

Bước 2: nộp hồ sơ khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch cầm cố sổ đỏ vô hiệu

Người khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch cầm cố sổ đỏ vô hiệu gửi hồ sơ đã chuẩn bị nêu trên đến Tòa án bằng một trong các phương thức sau đây:

– Nộp trực tiếp tại Tòa án;

– Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;

– Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Tòa án có thẩm quyền giải quyết đơn khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch cầm cố sổ đỏ vô hiệu là tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc.

Bước 3: Tòa án nhận và xử lý đơn khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch cầm cố sổ đỏ vô hiệu

– Tòa án nhận đơn khởi kiện yêu cầu tuyên bố giao dịch cầm cố sổ đỏ vô hiệu và ghi vào sổ nhận đơn.

– Xem xét đơn khởi kiện đòi lại tiền đặt cọc mua đất: trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch cầm cố sổ đỏ vô hiệu, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch cầm cố sổ đỏ vô hiệu.

– Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày thẩm phán được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch cầm cố sổ đỏ vô hiệu và ra quyết định xử lý đơn khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch cầm cố sổ đỏ vô hiệu (sửa đổi, bổ sung, thụ lý, chuyển đơn, trả lại đơn).

Bước 4: Thụ lý đơn khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch cầm cố sổ đỏ vô hiệu

Sau khi nhận được đơn khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch cầm cố sổ đỏ vô hiệu, Tòa án phải xem xét những tài liệu, chứng cứ cần thiết mà bên khởi kiện đã cung cấp. Nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền của mình thì Tòa án sẽ thông báo cho người khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch cầm cố sổ đỏ vô hiệu biết để để người đó nộp tiền tạm ứng án phí.

Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo nộp tiền tạm ứng án phí của Tòa án, người khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch cầm cố sổ đỏ vô hiệu phải nộp tiền tạm ứng án phí theo số tiền mà tòa án đã thông báo trong giấy thông báo.

Sau khi người khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch cầm cố sổ đỏ vô hiệu đã nộp tiền tạm ứng án phí thì phải nộp lại biên lai thu tiền tạm ứng án phí cho Tòa án. Tòa án thụ lý đơn khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch cầm cố sổ đỏ vô hiệu kể từ khi nhận được biên lai tạm ứng án phí do người khởi kiện nộp lại.

Bước 5: Chuẩn bị xét xử vụ án

Thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch cầm cố sổ đỏ vô hiệu được quy định như sau:

– 04 tháng kể từ ngày thụ lý đơn khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch cầm cố sổ đỏ vô hiệu.

– Đối với vụ án yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch cầm cố sổ đỏ vô hiệu phức tạp hoặc có trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án nơi thụ lý vụ án sẽ có thể ra quyết định để gia hạn thêm thời hạn một lần nhưng không quá 02 tháng.

Bước 6: Đưa vụ án yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch cầm cố sổ đỏ vô hiệu ra xét xử sơ thẩm

– Trong thời hạn 01 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch cầm cố sổ đỏ vô hiệu ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa.

– Trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn mở phiên tòa có thể được kéo dài nhưng không quá 30 ngày.

3. Hậu quả pháp lý giao dịch cầm cố sổ đỏ vô hiệu:

Hậu quả pháp lý giao dịch cầm cố sổ đỏ vô hiệu mà pháp luật quy định gồm:

– Giao dịch cầm cố sổ đỏ vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên (bên cầm cố và bên nhận cầm cố sổ đỏ) kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

– Khi giao dịch cầm cố sổ đỏ vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

– Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải thực hiện hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

– Bên có lỗi gây ra thiệt hại thì phải bồi thường.

Những văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ luật Dân sự 2015;

– Luật Đất đai 2013.