Hiện nay anh A đòi quyền được sử dụng ngang hàng sân chung với 4 hộ đã bỏ công sức, tiền của với lập luận là tôi có hộ khẩu thì tôi được quyền sử dụng.
Tóm tắt câu hỏi:
Chào luật sư, tôi có một vấn đề rất mong nhận được sự giúp đỡ!
Khu tập thể nhà tôi (4 hộ) có một khoảng sân chung khoảng (60m2, rộng khoảng 4m, dài 15m). Trước đây khoảng sân đó là bể nước, nhà tắm, nhà vệ sinh chung của các hộ trong số nhà. Năm 2005 các hộ gia đình họp nhau là bỏ khu đó đi và làm sân chơi, làm cổng đi ra đường cho sạch sẽ và rộng rãi được sự đồng ý của UBND phường.
Năm 2007, gia đình anh A mua một căn nhà (rộng chừng 6m2) trong cùng số nhà với tập thể nhà tôi (trong sơ đồ thửa đất tập thể của tôi, căn nhà đó không được thể hiện, trước căn nhà đó là bếp của một gia đình bên số nhà khác). Hiện nay anh A đòi quyền được sử dụng ngang hàng sân chung với 4 hộ đã bỏ công sức, tiền của với lập luận là tôi có hộ khẩu thì tôi được quyền sử dụng.
Vậy việc đòi hỏi như vậy theo pháp luật có được không ạ? Và như vậy có xâm phạm đến quyền và lợi ích của 4 hộ gia đình không? Nếu có tranh chấp thì sẽ phải làm sao ạ?
Kính mong luật sư tư vấn giúp. Tôi xin chân thành cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
Bởi vì đây là khu nhà tập thể nên mỗi hộ sẽ có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà riêng do cơ quan có thẩm quyền cấp; đối với phần sân chung thì nó không thuộc về quyền sở hữu của các hộ nhưng tất cả các hộ trong số nhà tập thể được quyền sử dụng vào mục đích chung. Như thông tin bạn cung cấp thì trước đây được sử dụng làm bể nước, nhà tắm, nhà vệ sinh chung của các hộ. Sau đó làm sân chơi, cổng đi được sự đồng ý của UBND phường. Vì vậy, nó đã được sử dụng đúng mục đích chung của cả khu tập thể.
Trong trường hợp anh A mua nhà ở đó, bạn cần xác định một cách chính xác ngôi nhà gia đình anh A mua đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chưa, thuộc số nhà tập thể bạn đang ở hay là thuộc số nhà tập thể khác. Ta có thể chia hai trường hợp như sau:
Trường hợp thứ nhất, anh A đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và ngôi nhà này thuộc cùng số nhà tập thể với 4 hộ gia đình. Vì vậy, anh A có quyền sử dụng khoảng sân chung như các hộ gia đình khác. Khoảng sân chung được coi như bất động sản liền kề với những căn hộ thuộc khu tập thể. “Bộ luật dân sự 2015” quy định:
“Điều 274. Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
1. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
2. Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó”.
Như vậy, có nghĩa là trước kia căn nhà thuộc về một người khác và người đó có quyền sử dụng khoảng sân chung, khi căn nhà được chuyển giao cho anh A thì anh A cũng có quyền sử dụng khoảng sân chung đó.
Điều 275 “Bộ luật dân sự 2015” quy định quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568
1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.
3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.
Trong trường hợp, nếu ngôi nhà của anh A nằm trong góc và không có lối đi thì được xác định như quy định trên. Tuy nhiên, cần xác định khu tập thể có quy định khoản đóng góp tiền xây dựng, sửa chữa phần sân chung ấy hay không mà anh A sẽ phải đóng góp như các hộ.
Trường hợp thứ hai, anh A đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và ngôi nhà này không thuộc số nhà tập thể với 4 hộ gia đình do nó là bếp của một ngôi nhà thuộc khu tập thể khác, cũng chưa có sự xác nhận của cơ quan nhà nước chuyển đổi nó vào khu tập thể cùng số nhà với 4 hộ kia, hay trường hợp anh A chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Theo đó, anh A không có quyền sử dụng phần sân chung mà các hộ đang sử dụng. Nếu có tranh chấp bạn có thể yêu cầu UBND phường giải quyết, xác định lại bản đồ quy hoạch của toàn bộ khu tập thể ấy, ranh giới, quyền của các hộ. Nếu sự việc vẫn không được giải quyết thì bạn có thể làm đơn yêu cầu Tòa án nhân dân quận nơi có bất động sản giải quyết tranh chấp về sử dụng phần đất chung trong khu nhà tập thể này.
