Quyền sở hữu nhà ở của người, tổ chức nước ngoài tại Việt Nam

Tài sản được xem là rất quan trọng và có giá trị lớn đối với mỗi người theo như quy định của pháp luật hiện hành ngoài tài sản là đất thì nhà ở cũng thuộc nhóm tài sản quan trọng này. Trong quy định của pháp luật Nhà ở của Việt Nam ngoài việc quy định về quyền sở hữu nhà ở của công dân có quốc tịch của nước mình thì cũng có quy định về quyền sở hữu nhà ở của người, tổ chức nước ngoài tại Việt Nam. Tuy nhiên, pháp luật có quy định về người nước ngoài và tổ chức nước ngoài tại Việt Nam được có quyền sở hữu nhà ở những phải thuộc những đối tượng được sở hữu nhà ở và những khu vực nào thì đối tượng này được sở hữu nhà ở.

Vậy Pháp luật Nhà ở hiện hành quy định về quyền sở hữu nhà ở của người, tổ chức nước ngoài tại Việt Nam có nội dung như thế nào? Trong nội dung bài viết dưới đây, Luật Dương Gia sẽ gửi tới quy bạn đọc nội dung chi tiết về quyền sở hữu nhà ở của người, tổ chức nước ngoài tại Việt Nam như sau:

Dịch vụ Luật sư tư vấn pháp luật qua điện thoại: 1900.6568

Cơ sở pháp lý:

– Bộ luật Dân sự năm 2014;

– Luật nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam năm 2014

– Luật Nhà ở năm 2014

– Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở

– Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở và Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành;

1. Quyền sở hữu nhà ở của người, tổ chức nước ngoài tại Việt Nam

Trên cơ sở quy định của pháp luật dân sự hiện hành thì quyền sở hữu nói chung là một trong những quyền cơ bản nhất của pháp luật dân sự nước ta, đây được xem là một trong những quyền quan trọng nhất của mỗi công dân. Do đó, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã định nghĩa về quyền sở hữu bằng cách liệt kê những nội dung của quyền sở hữu và chủ thể đối với tài sản thường có các quyền như: “quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”.

Bên cạnh việc quy định về quyền sở hữu thì định nghĩa về nhà ở cũng được xác định là tài sản, nên sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam phải được xây dựng trên nền tảng của chế định sở hữu tài sản nói chung. Việc này được quy định chi tiết tại Khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014 cũng quy định các hình thức tạo lập nhà ở hợp pháp ở Việt Nam như đầu tư xây dựng nhà, nhận quyền sở hữu nhà thông qua các giao dịch về nhà ở; mặt khác, có sự phân hóa rất rõ về cách thức tạo lập và xác lập quyền sở hữu nhà ở của cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài.

Theo quy định của Luật nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam năm 2014, người nước ngoài là người mang giấy tờ xác định quốc tịch nước ngoài và người không có quốc tịch nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh cư trú tại Việt Nam. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật hiện hành thì cá nhân nước ngoài để được sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải được nhập cảnh vào Việt Nam. Theo đó, để làm thủ tục nhập cảnh thì cần phải có các giấy tờ nhân thân. Do đó, đối với trường hợp người nước ngoài là người không có quốc tịch thì không được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Từ những quy định về khái niệm quyền sở hữu và khái niệm nhà ở theo như quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành thì có thể hiểu một cách đơn giản về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài được xác định chính là quyền của chủ sở hữu trong việc thực hiện các quyền sử dụng, quyền chiếm hữu và quyền định đoạt nhà ở thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp luật Việt Nam. Như vậy, cũng giống như chủ sở hữu đối với tài sản là cồn dân Việt Nam thì chủ sở hữu tài sản là người nước ngoài vẫn có đầy đủ ba quyền năng: chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Tuy nhiên, trong trường hợp chủ sở hữu đối với tài sản nhà ở là người nước ngoài thì quyền đối với nhà ở của họ bị giới hạn hơn so với công dân Việt Nam hay người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

2. Đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài

Trên cơ sở quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật nhà ở 2014 quy định về đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

-Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở và pháp luật có liên quan;

– Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam ( tổ chức nước ngoài);

– Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Như vậy, có thể thấy pháp luật Nhà ở đã quy định rất chặt chẽ về những đối tượng có thể được sở hữu nhà ở. Theo như quy định trên thì chỉ có những đối tượng là tổ chức, cá nhân người nước đầu tư vào dự án tại việt Nam về nhà ở và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và khi cá nhân nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam.

Cũng dựa trên quy định của pháp luật này mà cụ thể là căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở 2014, cá nhân là người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:

– Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của pháp luật nhà ở và pháp luật có liên quan;

– Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

Từ quy định tại Điều trên thì việc cá nhân nước ngoài muốn mua thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại thì phải tuân thủ các quy định tại khoản 2 Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b khoản 4 Điều 7 Nghị định 99/2015/NĐ-CP và chỉ được nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận tặng cho nhà ở của tổ chức trong số lượng nhà ở theo quy định tại khoản 3, khoản 4 Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép sở hữu; trường hợp cá nhân nước ngoài được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam nhưng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì được tặng cho, bán nhà ở này cho đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để hưởng giá trị tài sản

3. Khu vực cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở

Trên cơ sở quy định tại Điều 75 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, khu vực cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở quy định như sau:

– Cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực đảm bảo quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam;

– Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng tại từng địa phương và có văn bản thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để làm căn cứ chỉ đạo Sở Xây dựng xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn không được phép cho cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở.

Từ quy định nêu ra ở trên, có thể thấy rằng nước ta đã quy định về vấn đề người nước ngoài chỉ có quyền sở hữu nhà ở trong khi vực được pháp luật quy định. Việc xác định khu vực nhà ở cho người nước ngoài nhằm mục đích quản lý việc lưu trú của người nước ngoài tại Việt nam, Không những thế, việc quy định khu vực nhà ở còn có liên quan đến việc bảo đảm an ninh, quốc phòng của quốc gia mình. Bên cạnh việc quy định về khu vức nhà ở thì pháp luật hiện hành còn có quy đinh về số lượng nhà ở mà người nước ngoài được quyền sở hữu, cụ thể, dựa trên căn cứ Điều 161 Luật Nhà ở 2014, Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP và Điều 29 Thông tư 19/2016/TT-BXD, do đó, số lượng nhà ở mà cá nhân nước ngoài được sở hữu tại Việt Nam được quy định như sau:

– Cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan: số lượng nhà ở phụ thuộc vào dự án đầu tư mà nhà đầu tư thực hiện.

– Cá nhân nước ngoài là đối tượng sở hữu theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở 2014 thì người này chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu nhà không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phương chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà.

Trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc dối với nhà riêng lẻ trên một tuyến phố thì chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này.

Trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trong đó có nhà ở riêng lẻ để bán, cho thuê mua thì cá nhân nước ngoài được sở hữu số lượng nhà ở riêng lẻ theo quy định của pháp luật hiện hành.

Như vậy, việc quy định về số lượng nhà ở của người nước ngoài nhằm mục đích kiểm soát các vấn đề liên quan đến an ninh xã hội và an ninh quốc phòng của nước ta.