Quy hoạch tổng mặt bằng là gì? Quy định lập tổng mặt bằng?

1. Quy hoạch tổng mặt bằng là gì? 

Quy hoạch tổng mặt bằng xây dựng hay quy hoạch chi tiết 1/500 là hình thức cụ thể hóa các nội dung quy hoạch gồm chung và quy hoạch chi tiết từng phân khu. Một dự án đầu tư được xây dựng và đi vào triển khai sẽ được dựa trên mặt bằng 1/500 mô tả chi tiết dự án đó. Đây cũng là cơ sở để lập các dự án cho đầu tư sử dụng đất, xin giấy phép xây dựng và quản lý công tác thi công. 

Bản chất quy hoạch 1/500 là bản chi tiết hóa đến từng công trình xây dựng. Bản quy hoạch này phải đi đôi với một dự án xây dựng cụ thể như nhà máy, khu chung cư hoặc bệnh viện,… Đồng thời, đây cũng chính là cơ sở thỏa thuận để được cấp giấy phép để xây dựng dự án sau này. Dựa vào bản quy hoạch 1/500 có thể thấy được mối liên hệ giữa các yếu tố bên ngoài với những công trình thuộc quy hoạch.

2. Nội dung của quy hoạch tổng mặt bằng: 

Căn cứ Điều 20 Nghị định số 37/2010/NĐ-CP quy định nội dung của quy hoạch tổng mặt bằng hay còn gọi là quy hoạch chi tiết bao gồm: 

– Xác định chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật cho toàn khu vực quy hoạch.

– Phân tích cũng như đánh giá các yếu tố sau: điều kiện tự nhiên, thực trạng đất xây dựng, dân cư, xã hội, kiến trúc, cảnh quan, hạ tầng kỹ thuật và các quy định của quy hoạch chung, quy hoạch phân khu có liên quan đến khu vực quy hoạch.

– Xác định được các vấn đề sau: 

+ Chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao công trình, khoảng lùi công trình đối với từng lô đất và trục đường.

+ Vị trí, quy mô các công trình ngầm. 

+ Xác định chiều cao, cốt sàn và trần tầng một. 

+ Tổ chức cây xanh công cộng, sân vườn, cây xanh đường phố và mặt nước trong khu vực quy hoạch. 

+ Hình thức kiến trúc, hàng rào, màu sắc, vật liệu chủ đạo của các công trình và các vật thể kiến trúc khác cho từng lô đất. 

– Đối với quy hoạch hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị gồm: 

+ Phải xác định được mạng lưới giao thông (kể cả đường đi bộ nếu có), mặt cắt, chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng. 

+ Phải xác định được quy hoạch chung, quy hoạch phân khu về vị trí, quy mô bến, bãi đỗ xe. 

+ Phải xác định được nhu cầu và nguồn cấp nước.

+ Phải xác định được vị trí, quy mô công trình nhà máy, trạm bơm nước. 

+ Phải xác định được mạng lưới đường ống cấp nước và các thông số kỹ thuật chi tiết. 

+ Phải xác định được nhu cầu sử dụng và nguồn cung cấp năng lượng. 

+ Phải xác định được vị trí, quy mô các trạm điện phân phối. 

+ Phải xác định được mạng lưới đường dây trung thế, hạ thế và chiếu sáng đô thị. 

+ Phải xác định được nhu cầu và mạng lưới thông tin liên lạc. 

+ Phải xác định được lượng nước thải, rác thải; mạng lưới thoát nước. 

+ Phải xác định được vị trí, quy mô các công trình xử lý nước bẩn, chất thải.

– Nội dung về đánh giá môi trường chiến lược: 

+ Nêu ra được các biện pháp để khắc phục, giảm thiểu  tác động đến môi trường đô thị khi triển khai thực hiện quy hoạch. 

+ Phân tích được những yếu tố có tác động tích cực hoặc tiêu cực đến môi trường. 

+ Thực hiện hệ thống các tiêu chí bảo vệ môi trường để đưa ra các giải pháp quy hoạch không gian, kiến trúc và hạ tầng kỹ thuật tối ưu cho khu vực quy hoạch. 

+ Đánh giá hiện trạng môi trường qua các yếu tố sau: 

• Điều kiện địa hình.
• Các vấn đề xã hội, văn hóa, cảnh quan thiên nhiên.

+ Thực hiện lập các kế hoạch giám sát môi trường về kỹ thuật, quản lý và quan trắc môi trường.

3. Nguyên tắc lập tổng mặt bằng: 

Thiết kế tổng mặt bằng xây dựng được xem là giai đoạn quan trọng trong quá trình thực hiện xây dựng. Từ đó đòi hỏi phải có những nguyên tắc sau đây: 

– Quá trình thiết kế cần phải có tính thực tế, phải đặt vào trong sự phát triển của công nghiệp hóa tại khu vực được quy hoạch để từ đó có những định hướng và cái nhìn đúng đắn. 

– Thiết kế tổng thể mặt bằng xây dựng để các công trình tạm hỗ trợ tốt nhất cho quá trình thi công xây dựng.

– Đảm bảo tuân thủ các tiêu chuẩn – quy chuẩn – thông số kỹ thuật cũng như hướng dẫn để đảm bảo không gây ô nhiễm môi trường, đảm bảo an toàn lao động. 

– Áp dụng các khoa học – kỹ thuật trong quản lý xây dựng và ứng dụng tin học, máy tính điện tử một cách tốt nhất để nhằm thiết kế chi tiết từng phần của tổng mặt bằng thi công. 

– Có thể tham khảo những bản vẽ thiết kế, những tài liệu khác để có tư liệu bổ ích giúp cho việc thiết kế đạt hiệu quả. 

– Lô đất có quy mô nhỏ trong quy hoạch đô thị được lập Quy hoạch tổng mặt bằng khi đáp ứng các điều kiện:

+ Do 01 chủ đầu tư thực hiện hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức lập. 

+ Quy mô sử dụng đất: 

• Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư, khu chung cư: nhỏ hơn 2ha.
• Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà máy, xí nghiệp, cơ sở sản xuất công nghiệp hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật: nhỏ hơn 10 ha.
• Đối với các trường hợp còn lại: nhỏ hơn 5ha. 

Trong khu vực đã có quy hoạch phân khu được phê duyệt hoặc đã có quy hoạch chung được phê duyệt đối với khu vực không yêu cầu lập quy hoạch phân khu.

4. Quy định lập tổng mặt bằng?

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ: 

– Tờ trình của chủ đầu tư đề nghị có ý kiến chấp thuận bản vẽ tổng mặt bằng.

– Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của đơn vị tư vấn thiết kế (bản chính hoặc bản sao). 

– Chứng chỉ hành nghề của các Kiến trúc sư tham gia lập bản vẽ (bản sao có chứng thực). 

– Văn bản thể hiện thông tin quy hoạch của cơ quan có thẩm quyền hoặc Chứng chỉ quy hoạch hoặc Giấy phép quy hoạch.

– Ngoài ra, cần cung cấp các văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền gồm: 

+ Đối với các dự án có nguồn vốn ngân sách nhà nước: Văn bản công nhận chủ đầu tư của Ủy ban nhân dân thành phố hoặc bản chấp thuận đầu tư. 

+ Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc địa điểm đầu tư hoặc văn bản cho phép đầu tư.

+ Văn bản công nhận kết quả đấu giá sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền.

+ Văn bản pháp lý về quyền sử dụng đất, thuê đất theo đúng quy định của pháp luật.

Bước 2: Nộp hồ sơ: 

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ như trên, các cá nhân, tổ chức nộp hồ sơ đến Sở Quy hoạch – Kiến trúc. 

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết: 

Sau khi nhận hồ sơ, Bộ phận có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra; giao biên nhận cho người nộp hồ sơ. 

Nếu hồ sơ không đầy đủ và hợp lệ thì hướng dẫn cho người nộp hồ sơ bổ sung những giấy tờ liên quan. 

Trường hợp hồ sơ đầy đủ và hợp lệ: Sở Sở Quy hoạch – Kiến trúc ra văn bản chấp thuận. 

5. Mẫu đơn đề nghị chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng: 

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

—————

…, ngày…tháng…năm…

ĐƠN ĐỀ NGHỊ

CHẤP THUẬN QUY HOẠCH TỔNG MẶT BẰNG 

Kính gửi: Sở Quy hoạch – Kiến trúc….

1. Tổ chức/Cá nhân:

Họ tên người làm đơn (trường hợp cơ quan, đơn vị doanh nghiệp thì thủ trưởng cơ quan là đại diện, ghi rõ tên cơ quan):…

–  Địa chỉ liên hệ: Số nhà ………Đường (phố) ……

(hoặc xóm …thôn …… )

Phường (xã) …… Quận (huyện) ……

Điện thoại: … Fax: …Email: ……

2. Địa điểm đề xuất:

Số nhà: ……  Đường (phố) …

(hoặc xóm …… thôn …… )

Phường (xã) ……Quận (huyện) ……

3. Ý định đầu tư xây dựng:

Chức năng công trình: ……

Diện tích ô đất (m2): ……Mật độ xây dựng (%): ……

Tổng diện tích sàn xây dựng (m2):…Tầng cao công trình: …tầng.

Chiều cao công trình (m): …… Tầng hầm: ……tầng.

Tổng diện tích sàn tầng hầm (m2): …Nhu cầu chỗ đỗ xe… chỗ.

Để có cơ sở triển khai nghiên cứu các bước tiếp theo của dự án đầu tư theo đúng quy định, kính đề nghị Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng và phương án kiến trúc sơ bộ công trình tại khu đất nêu trên. Tôi xin cam kết thực hiện đầy đủ các quy định hiện hành của Nhà nước và Thành phố Hà Nội về quản lý đầu tư xây dựng.

Người làm đơn

(Ký và ghi rõ họ tên)

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

Luật quy hoạch 2017 số 21/2017/QH14 mới nhất

Nghị định số 37/2010/NĐ-CP về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị.

Nghị định số 35/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của bộ xây dựng.