Quy định về bước giá là mức chênh lệch của các lần trả giá

Hiện nay, khi luật đấu giá được ban hành đã đưa ra các quy định rất cụ thể về hoạt động đấu giá của nước ta. Pháp luật nước ta đã có quy định về bước giá, giá khỏi điểm và trình tự thủ tục đấu giá tài sản một cách chặt chẽ. Từ việc quy định đó đã thể hiện được sự công khia minh bạch trong hoạt động đấu giá ở nước ta. Vậy thì trng quy định pháp luật của Luật Đấu giá thì có quy định về bước giá là mức chênh lệch của các lần trả giá như thế nào? Hay tìm hiểu nội dung liên quan đến vấn đề này trong bài viết dưới đây:

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

Cơ sở pháp lý: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Luật Đấu giá năm 2016.

1. Quy định về hoat động đấu giá trực tếp bằng lời nói

Trên cơ sở quy định tại Khoản 1 Điều 108 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Căn cứ tính tiền sử dụng đất là diện tích đất được giao, mục đích sử dụng đất và giá đất; căn cứ tính tiền thuê đất là diện tích đất cho thuê, thời hạn cho thuê đất, đơn giá thuê đất và hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê”.

Trong đó, căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đó chính là gí đất được nhận định trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất là giá đất trúng đấu giá, đơn giá trúng đấu giá.

Cũng dựa trên quy định tại Khoản 3 Điều 5; Khoản 1 Điều 38; Khoản 1 Điều 58 Luật Đấu giá tài sản, giá khởi điểm được biết đên là: ” Giá khỏi điểm là giá ban đầu thấp nhất của tài sản đấu giá trong trường hợp đấu giá theo phương thức trả lên giá; giá ban đầu cao nhất của tài sản đấu giá trong trường hợp đấu giá theo phương thức đặt giá xuống. Người có tài sản đấu giá phải công khai giá khởi điểm”.

Để thực hiện việc đấu giá theo hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói thì đấu giá viên điều hành cuộc đấu theo trình tự sau đây:

– Đầu tiên, đó chính là việc một đấu gia viên cần thực hiện đó chính là giới thiệu bản thân, người giúp việc; công bố danh sách người tham gia đấu giá và điểm danh để xác định người tham gia đấu giá;

– Thứ hai, đọc Quy chế cuộc đấu giá;

– Thứ ba, giới thiệu từng tài sản đấu giá;

– Thứ tư, nhắc lại mức giá khởi điểm trong trường hợp công khai giá khởi điểm;

– Thứ năn, thông báo bước giá và khoảng thời gian tối đa giữa các lần trả giá, đặt giá;

–  Thứ sáu, phát số cho người tham gia đấu giá;

– Thứ bảy, hướng dẫn cách trả giá, chấp nhận giá và trả lời câu hỏi của người tham gia đấu giá;

– Cuối cùng điều hành việc trả giá, chấp nhận giá theo quy định.

2. Quy định về bước giá là mức chênh lệch của các lần trả giá

Tóm tắt câu hỏi:

Anh chị cho hỏi có quy định nào về việc đưa ra bước giá trong đấu giá QSD đất không ạ. khu đất huyện em bán đấu giá với mức giá khởi điểm là 85.750000 thì bước giá khởi điểm bao nhiêu la hợp lý a. em cảm ơn!?

Luật sư tư vấn:

Trên cơ sở quy định tại khoản 1 Điều 5 Luật đấu giá năm 2016 về bước giá thì: “Bước giá là mức chênh lệch tối thiểu của lần trả giá sau so với lần trả giá trước liền kề trong trường hợp đấu giá theo phương thức trả giá lên. Bước giá do người có tài sản đấu giá quyết định và thông báo bằng văn bản cho tổ chức đấu giá tài sản đối với từng cuộc đấu giá”.

Quy trình tiếp nhận và tổ chức bán đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật và dựa trên thực tế sẽ được thực hiện theo các bước cụ thể như sau:

Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ của khách hàng:

Tổ chức đấu giá sẽ kiểm tra hồ sơ; Kiểm tra các văn bản pháp lý liên quan đến  tài sản bán  đấu giá, yêu cầu khách hàng bổ sung hồ sơ (nếu có).

Tổ chức đấu giá sẽ thông báo cho khách hàng quy trình của việc tổ chức đấu giá, thời gian tổ chức, thanh toán, thù lao dịch vụ đấu giá và các thông tin khác liên quan đến quá trình đấu giá.

Gửi mẫu Hợp đồng bán đấu giá tài sản để khách hàng tham khảo.

Bước 2: Khảo sát tình hình thực tế:

Chụp hình tài sản bán đấu giá.

Lập phiếu khảo sát thực địa ghi nhận tình trạng của tài sản bán đấu giá.

Bước 3: Ký kết hợp đồng:

Soạn thảo Hợp đồng trình Ban Giám đốc về việc đấu giá tài sản.

Gửi Hợp đồng đến khách hàng tham khảo.

Chỉnh sửa, bổ sung Hợp đồng nếu cần thiết.

Trình Ban Lãnh đạo của cả hai bên cùng ký kết hợp đồng. Hợp đồng sẽ được lập 04 bản, mỗi bên giữ 02 bản.

Bước 4: Đăng thông tin tài sản lên báo, đài, các phương tiện truyền thông:

Sau khi đã thỏa thuận với người có tài sản đăng loại báo, đài gì thì tiến hành đăng 2 kỳ, mỗi kỳ cách nhau ít nhất 02 ngày làm việc theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.

Bước 5: Soạn thảo thông báo bán đấu giá tài sản trình Ban giám đốc duyệt theo đúng quy định pháp luật.

Bước 6: Niêm yết thông báo bán đấu giá tài sản:

Niêm yết thông báo bán đấu giá tài sản tại Công ty( hoặc chi nhánh Công ty).

Niêm yết thông báo bán đấu giá tài sản tại đơn vị có tài sản.

Niêm yết thông báo bán đấu giá tài sản tại nơi có tài sản bán đấu giá ( đối với động sản).

Niêm yết thông báo bán đấu giá tài sản tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có bất động sản bán đấu giá.

Bước 7: Tiếp nhận khách hàng mua hồ sơ đấu giá:

Bộ hồ sơ đấu giá bán cho khách hàng gồm các loại giấy tờ, tài liệu sau đây:

+ Thứ nhất: Phiếu đăng ký mua tài sản bán đấu giá.

+ Thứ hai: Quy chế bán đấu giá tài sản.

+ Thứ ba: Bản photo các văn bản liên quan đến tài sản bán đấu giá.

Cần phối hợp với Bộ phân kế toán thu tiền phí tham gia đấu giá cho khách hàng theo đúng quy định pháp luật và thoả thuận giữa các bên.

Bước 8: Tiếp nhận khách hàng đăng ký tham gia đấu giá:

Hồ sơ khách hàng tham gia đấu giá cần nộp đó là các loại giấy tờ, tài liệu sau đây:

+ Phiếu đăng ký mua tài sản bán đấu giá tài sản.

+ Bản sao chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân, hộ khẩu hoặc bản photo có đối chiếu với bản chính.

+ Bản sao Giấy đăng ký kinh doanh (tổ chức).

+ Giấy nộp tiền đặt trước.

Cần phối hợp với Bộ phân kế toán thu tiền đặt trước của khách hàng (tất cả sẽ được nộp qua tài khoản Ngân hàng).

Cần lưu ý đối với trường hợp khách hàng đặt trước tiền mặt, Bộ phận kế toán sẽ chuyển vào Tài khoản Ngân hàng chậm nhất là 02 ngày làm việc và tổng hợp lại trong ngày.

Bước 9: Báo cáo tình hình đăng ký đấu giá:

Sau khi đã kết thúc thời hạn đăng ký tham gia đấu giá tài sản, tổng hợp tình hình và chốt danh sách khách hàng đăng ký tham gia đấu giá.

Trình Ban Giám đốc về tổ chức phiên đấu giá.

Bước 10: Gửi thư mời tham dự phiên đấu giá:

Gửi thư mời tham dự phiên đấu giá cho chủ tài sản.

Gửi thư mời tham dự phiên đấu giá cho các khách hàng đăng ký tham gia đấu giá (đối với hồ sơ hợp lệ).

Gửi thư mời tham dự phiên đấu giá cho phòng Công chứng (nếu là bất động sản).

Trong trường hợp không có khách hàng đăng ký tham gia đấu giá thì sẽ phải gửi Công văn thông báo đến Chủ tài sản.

Bước 11: Tổ chức phiên đấu giá:

Phối hợp với Phòng Hành chính chuẩn bị dụng cụ, sắp xếp bàn ghế, hội trường và các hoạt động khác trong phiên đấu giá.

Tiến hành phiên đấu giá (đính kèm Biên bản của phiên bán đấu giá tài sản).

Ký Hợp đồng mua bán tài sản (ký giữa Tổ chức bán đấu giá và người mua trúng đấu giá).

Công chứng tại phiên bán đấu giá Hợp đồng mua bán tài sản (nếu là bất động sản).

Sau phiên bán đấu giá thì tổ chức bán đấu giá sẽ phối hợp với Bộ phận kế toán trả tiền đặt trước lại cho người không trúng đấu giá, hướng dẫn cho người trúng đấu giá nộp tiếp số tiền còn lại (đã trừ đi số tiền đặt trước).

Bước 12: Công việc sau khi đấu giá thành:

Theo dõi việc thanh toán tiền mua tài sản của khách hàng.

Sau khi khách hàng đã thanh toán đủ tiền mua tài sản thì sẽ cần thực hiện các công việc sau:

+ Chuyển số tiền theo quy định trong Hợp đồng cho Chủ tài sản.

+ Thông báo cho Chủ tài sản biết để bàn giao tài sản cho người mua.

+ Tham dự bàn giao tài sản với Chủ tài sản và người mua được tài sản.

Bước 13: Thanh lý hợp đồng, chuyển Bộ phân tài vụ thực hiện:

Thanh toán số tiền theo Biên bản thanh lý hợp đồng.

Xuất hóa đơn dịch vụ giá trị gia tăng cho bên có tài sản bán đấu giá theo đúng quy định pháp luật.

Đối với trường hợp đấu giá không thành: thì sẽ phải gửi Văn bản thông báo và đề nghị tiếp tục ký Phụ lục Hợp đồng với Công ty tổ chức đấu giá, nếu đồng ý, hai bên tiến hành ký kết Phụ lục Hợp đồng sửa đổi bổ sung và quy trình tổ chức bán đấu giá được thực hiện lại như từ bước 1.

Có thể thấy hiện nay vẫn chưa có nguyên tắc nào xác định về bước giá cụ thể của một cuộc bán đấu giá nên thường sẽ do tổ chức bán đấu giá tài sản sẽ tự xác định bước giá này căn cứ vào giá khởi điểm và quy mô của cuộc đấu giá. Bạn cần căn cứ vào các nhiều yếu tố khác nhau để có thể xác định bước giá cụ thể với giá khởi điểm của mảnh đất là 85 triệu 750 nghìn đồng.