Nhận tiền cọc bán nhà nhưng không bán bị xử lý thế nào?

1. Nhận tiền cọc bán nhà nhưng không bán bị xử lý thế nào?

1.1. Quy định về nhận cọc và đặt cọc mua bán nhà đất:

Đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc giao cho bên kia kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (tài sản đặt cọc) trong một thời hạn với mục đích là để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Mặc dù đặt cọc là một biện để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhưng theo các quy định hiện hành của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, không có một quy định nào quy định về việc bắt buộc phải đặt cọc khi thực hiện việc mua bán nhà đất. Trên thực tế, khi người dân mua bán nhà đất, các bên vẫn thường đặt cọc, vì thế thông thường đặt cọc là bước đầu tiên (nếu có) trước khi các bên ký hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhằm mục đích để giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (trên thực tế thì việc đặt cọc là làm tin để không chuyển nhượng, bán cho người khác). Do hợp đồng đặt cọc không có một văn bản quy phạm pháp luật nào quy định thế nên việc công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc cũng không quy định là bắt buộc hay không. Thế nhưng, để tránh tranh chấp về sau, khi các bên thực hiện ký kết hợp đồng đặt cọc, các bên nên thực hiện thêm việc công chứng, chứng thực.

1.2. Nhận tiền cọc bán nhà nhưng không bán bị xử lý thế nào?

Do đặt cọc mua bán nhà nhằm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất nên hai bên (bên đặt cọc và bên nhận cọc) phải thực hiện đúng theo thỏa thuận đã thống nhất với nhau, ví dụ như thời gian hai bên thực hiện ký kết và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Tuy nhiên, như đã nói ở trên thì đặt cọc mua bán đất với mục đích để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng bán đất, thế nên việc người nhận cọc (chủ đất) hoặc người đặt cọc (người mua đất) có thực hiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất sau khi đặt cọc và nhận cọc bán nhà đất hay không thì không thể chắc chắn, các bên vẫn có thể thay đổi nhu cầu mua bán đất của mình trước khi thực hiện giao kết hợp đồng bán đất, bởi việc đặt cọc mua bán nhà đất là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mua bán nhà đất chứ không phải là một giao dịch mà bắt buộc một trong hai bên phải thực hiện. Nhưng sau khi đã nhận cọc và đặt cọc bán nhà đất, một trong hai không thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng có nghĩa là đang không thực hiện đúng thỏa thuận cọc hai bên đã thống nhất với nhau (đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc) thì phải thực hiện nghĩa vụ trả cọc, phạt cọc, mất cọc và các nghĩa vụ khác hai bên đã thống nhất thỏa thuận.

Theo đó, nếu bên bán nhận tiền cọc bán nhà nhưng không bán thì phải trả lại cho bên mua (bên cọc đất) số tiền cọc ban đầu và và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc hai bên đã thỏa thuận khi giao kết và phải bồi thường thiệt hại (nếu có thiệt hại xảy ra và bên đặt cọc có yêu cầu).

Bên bán nhận tiền cọc bán nhà nhưng không bán sẽ không phải chịu phạt cọc trong những trường hợp sau:

– Trường hợp 1: Các bên thoả thuận về việc chấm dứt hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất.

– Trường hợp 2: Bên nhận đặt cọc không bị phạt cọc vì đã xảy ra sự kiện bất khả kháng hoặc vì trở ngại khách quan bất kỳ. Bởi, Toà án nhân dân tối cao đã hướng dẫn về một trường hợp xác định về nguyên nhân khách quan tại Án lệ số 25/2018/AL, theo đó, nếu như bên nhận đặt cọc bị phạt cọc mà chứng minh được nguyên nhân khách quan dẫn đến việc bị vi phạm cam kết trong hợp đồng xuất phát từ phía cơ quan Nhà nước khiến cho bên nhận đặt cọc đã không được biết hoặc không thể biết trước khi thực hiện giao kết hợp đồng đặt cọc thì bên phía nhận đặt cọc sẽ không phải chịu phạt cọc.

– Trường hợp 3: Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu.

Nếu bên nhận tiền cọc bán nhà nhưng nhưng không bán mà cũng không trả lại phần tiền đã nêu trên cho người đặt cọc khi người đặt cọc yêu cầu thì người đặt cọc hoàn toàn có quyền khởi kiện ra tòa án yêu cầu người nhận cọc phải trả lại những khoản tiền đó.

Ngoài ra, nếu như người nhận tiền cọc bán nhà nhưng không bán mà hành vi của người này có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản hoặc lợi dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản thì người đặt cọc nhà đất làm đơn tố giác tội phạm hoặc đơn tố cáo ra cơ quan chức năng có thẩm quyền. Nếu sau quá trình xác minh của cơ quan có thẩm quyền xác minh được người nhận tiền cọc bán nhà có dấu hiệu tội phạm tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản hoặc lợi dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản thì người này sẽ bị khởi tố và truy cứu trách nhiệm hình sự về một trong hai tội phạm này.

2. Khởi kiện đòi tiền cọc đất khi bên nhận cọc đã nhận tiền cọc bán nhà nhưng không bán:

Như đã phân tích ở mục trên, người đặt cọc hoàn toàn có quyền khởi kiện ra tòa án yêu cầu người nhận cọc phải trả lại những khoản tiền cọc, phạt cọc nếu bên nhận cọc (bên bán) không trả cho bên đặt cọc (bên mua) khi không bán nhà đất cho bên mua. Thủ tục khởi kiện đòi tiền cọc đất khi bên nhận cọc đã nhận tiền cọc bán nhà nhưng không bán như sau:

2.1. Chuẩn bị và nộp hồ sơ khởi kiện đòi tiền cọc đất khi bên nhận cọc đã nhận tiền cọc bán nhà nhưng không bán:

Người khởi kiện đòi tiền cọc đất khi bên nhận cọc đã nhận tiền cọc bán nhà nhưng không bán gửi hồ sơ đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng một trong các phương thức sau đây:

– Nộp trực tiếp tại Tòa án;

– Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;

– Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Hồ sơ khởi kiện đòi tiền cọc đất khi bên nhận cọc đã nhận tiền cọc bán nhà nhưng không bán bao gồm có:

– Đơn khởi kiện (theo mẫu đơn số 23-DS được ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP);

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ khác có giá trị tương đương;

– Giấy tờ tùy thân người khởi kiện/người bị kiện;

– Các chứng cứ, tài liệu chứng minh yêu cầu khởi kiện;

– Hợp đồng đặt cọc và các bằng chứng, chứng cứ khác (nếu có).

2.2. Tòa án nhận và xử lý đơn khởi kiện đòi tiền cọc đất khi bên nhận cọc đã nhận tiền cọc bán nhà nhưng không bán:

– Nhận đơn khởi kiện đòi tiền cọc đất khi bên nhận cọc đã nhận tiền cọc bán nhà nhưng không bán và ghi vào sổ nhận đơn:

– Tòa án xác nhận đã nhận đơn khởi kiện đòi tiền cọc đất khi bên nhận cọc đã nhận tiền cọc bán nhà nhưng không bán:

+ Khi nhận đơn khởi kiện đòi tiền cọc đất khi bên nhận cọc đã nhận tiền cọc bán nhà nhưng không bán được nộp trực tiếp, Tòa án có trách nhiệm cấp ngay giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện.

+ Đối với trường hợp nhận đơn khởi kiện đòi tiền cọc đất khi bên nhận cọc đã nhận tiền cọc bán nhà nhưng không bán qua dịch vụ bưu chính thì trong thời hạn 02 ngày làm việc, kể từ ngày đã nhận đơn khởi kiện thì Tòa án phải gửi thông báo nhận đơn cho người khởi kiện.

+ Trường hợp nhận đơn khởi kiện đòi tiền cọc đất khi bên nhận cọc đã nhận tiền cọc bán nhà nhưng không bán bằng phương thức gửi trực tuyến thì Tòa án phải thông báo ngay việc đã nhận đơn khởi kiện cho người khởi kiện qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án.

2.3. Thụ lý đơn khởi kiện và xét xử vụ án:

– Sau khi nhận đơn khởi kiện đòi tiền cọc đất khi bên nhận cọc đã nhận tiền cọc bán nhà nhưng không bán, nếu xét thấy vụ án mà thuộc thẩm quyền giải quyết của mình thì Thẩm phán đã được phân công phải thông báo ngay cho người khởi kiện đòi tiền cọc đất khi bên nhận cọc đã nhận tiền cọc bán nhà nhưng không bán làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí, sau đó thụ lý vụ án.

– Trong thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ án đòi tiền cọc đất khi bên nhận cọc đã nhận tiền cọc bán nhà nhưng không bán, Tòa án tiến hành hòa giải các bên.

– Nếu không hòa giải được, thì thẩm phán quyết định đưa vụ án đòi tiền cọc đất khi bên nhận cọc đã nhận tiền cọc bán nhà nhưng không bán ra xét xử.

– Trong thời hạn 01 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án đòi tiền cọc đất khi bên nhận cọc đã nhận tiền cọc bán nhà nhưng không bán ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ luật Dân sự 2015;

– Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.