Nhà ở liền kề là loại nhà ở riêng lẻ của các hộ gia đình, cá nhân được xây dựng liền nhau, thông nhiều tầng được xây dựng sát nhau thành dãy trong những lô đất nằm liền nhau và có chiều rộng nhỏ hơn so với chiều sâu của nhà, cùng sử dụng chung một hệ thống hạ tầng của khu vực đô thị.
1. Nhà ở liền kề là gì?
1.1. Khái niệm nhà ở liền kề theo quy định của pháp luật hiện hành:
Để hiểu rõ khái niệm nhà liền kề là gì theo quy định của pháp luật hiện hành thì ta căn cứ theo quy định tại Mục 3.2, 3.3 và Mục 3.4 Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 về Nhà ở liên kế – Tiêu chuẩn thiết kế. Theo quy định này thì ta xác định được nhà ở liền kề là loại nhà ở riêng lẻ của các hộ gia đình, cá nhân được xây dựng liền nhau, thông nhiều tầng được xây dựng sát nhau thành dãy trong những lô đất nằm liền nhau và có chiều rộng nhỏ hơn so với chiều sâu của nhà, cùng sử dụng chung một hệ thống hạ tầng của khu vực đô thị.
Theo quy định này thì nhà ở liền kề sẽ được phần thành hai loại nhà đó là nhà ở liên kế mặt phố (nhà phố) và nhà ở liên kế có sân vườn.
1.2. Các loại nhà ở liền kề theo quy định của pháp luật:
Như đã nêu ở phần mục trên thì nhà ở liền kề có hai loại là nhà ở liền kề mặt phố hay còn gọi là nhà phố và nhà ở liền kề sân vườn. Cụ thể:
– Nhà ở liên kế có sân vườn là loại nhà ở liên kế, phía trước hoặc phía sau nhà có một khoảng sân vườn nằm trong khuôn viên của mỗi nhà và kích thước được lấy thống nhất cả dãy theo quy hoạch chi tiết của khu vự
– Nhà ở liên kế mặt phố là loại nhà ở liên kế, được xây dựng trên các trục đường phố, khu vực thương mại, dịch vụ theo quy hoạch đã được duyệt.
Theo đó thì nhà liên kế mặt phố ngoài chức năng để ở còn sử dụng làm cửa hàng buôn bán, dịch vụ văn phòng, nhà trọ, khách sạn, cơ sở sản xuất nhỏ và các dịch vụ khác.
Tóm lại, nhà ở liên kế là loại nhà ở riêng lẻ của các hộ gia đình, cá nhân được xây dựng liền nhau, thông nhiều tầng được xây dựng sát nhau thành dãy trong những lô đất nằm liền nhau và có chiều rộng nhỏ hơn so với chiều sâu của nhà, cùng sử dụng chung một hệ thống hạ tầng của khu vực đô thị. Nhà ở liền kề sẽ có hai loại là nhà ở liền kề mặt phố và nhà ở liền kề sân vườn.
2. Những điều cần biết về nhà phố liền kề?
2.1. Những quy định chung về xây dựng nhà phố liền kề:
Như đã nêu ở phần mục tren thì nhà ở liên kế mặt phố là loại nhà ở liên kế, được xây dựng trên các trục đường phố, khu vực thương mại, dịch vụ theo quy hoạch đã được duyệt. Do đó, khi xây dựng nhà phố liền kề bắt buộc phải tuân thủ theo quy hoạch chung tại các tuyến đường trong đô thị hoặc ngoại vi.
Theo đó thì việc thiết kế mặt đứng cho một dãy nhà phố liền kề cần tuân thủ theo các quy định sau:
Thứ nhất, tuân thủ theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt và có sự thống nhất với những căn nhà đã xây trước đó về độ cao ban công, độ vươn ô văng, độ cao tầng 1 và độ cao của nền nhà.
Thứ hai, kiến trúc ngôi nhà và mái nhà, màu sơn trong một khu phải có sự đồng nhất
Thứ ba, dãy nhà phố liền kề có chiều dài không quá 60m
Thứ tư, thống nhất về hệ thống kỹ thuật hạ tầng
Thứ năm, một dãy nhà cần có khoảng lùi và hình thức tường rào thống nhất
Thứ sáu, đường giao thông nội khu giữa các dãy nhà có độ rộng tối thiểu 4m
Thứ bảy, một dãy nhà bắt buộc phải có số tầng và độ cao bằng nhau
2.2. Những quy định riêng trong xây dựng nhà phố liền kề:
Ngoài quy định chung về xây dựng nhà phố liền kề, khi xây dựng nhà ở liền kề mặt phố bạn cũng cần phải lưu ý những điều kiện riêng như là:
Thứ nhất, quy định về số tầng trong nhà ở liền kề mặt phố.Theo quy định cuẩ pháp luật hiện hành thì khi xây dựng nhà ở liền kề mặt phố bạn cần lưu ý chỉ được xây tối đa 5 tầng bao gồm 1 tầng trệt và 4 tầng lầu đối với trường hợp lộ giới lớn hơn hoặc bằng 25m; được xây 1 tầng trệt, 3 tầng lầu (4 tầng) đối với trường hợp lộ giới từ 20m đến dưới 25m; được xây 3 tầng gồm 1 tầng trệt 2 tầng lầu đối với trường hợp lộ giới từ 4m đến dưới 20m; được xây 2 tầng (1 tầng trệt, 1 tầng lầu) đối với trường hợp lộ giới từ 4m trở xuống
Thứ hai, quy định xây tầng hầm đối với nhà ở liền kề mặt phố. Theo quy định thì phần nối của tầng hầm không được xây quá 1,2m so với độ cao của vỉa hè tính từ sàn tầng trệt. Đối với ramp dốc vào tầng hầm không được cách quá chỉ giới xây dựng 2,5m nhằm đảm bảo an toàn cho con người khi ra vào.
Thứ ba, quy định về các bộ phận chạy ngầm đối với nhà ở liền kề mặt phố. Theo quy định của pháp luật thì đường ống dưới đất và móng nhà không được xây lấn qua ranh giới của lô đặt hoặc ranh giới của nền nhà. Các bộ phận dưới lòng đất không được xây dựng quá chỉ giới đường đỏ. Tuy nhiên đối với một số trường hợp đặc biệt thì được phép xây quá 0,3m nhưng phải đảm bảo được yêu cầu cao độ đáy móng thấp hơn tối thiểu 2,4m so với cao độ vỉa hè.
Thứ tư, quy định về phần nhô ra của công trình. Theo quy định của pháp luật hiện hành thì khi xây dựng nhà ở liền kề mặt phố phải đảm bảo tất cả các hạng mục xây dựng không được xây ra quá chỉ giới đường đỏ. Bậc thềm, ô văng, móng nhà, mái đua,….có thể được vượt chỉ giới xây dựng tối thiểu 1,4m.
Thứ năm, quy định về chiều cao tầng đối với nhà ở liền kề mặ phố. Theo đó thì pháp luật quy định rõ tầng trệt được xây cao tối đa 5m tính từ mặt vỉa hè đến mặt sàn tầng trệt. Các tầng tiếp theo được xây cao tối đa 3,4m.
Thứ sáu, quy định đối với hàng rào, cổng của nhà ở liền kề mặ phố. Theo đó, hàng rào không được xây vượt ngoài ranh giới kể cả mỏng và cao đến 2,6m; nếu mặt tiền nhà cách chỉ giới đường đỏ và có ranh giới ngõ, hẻm lớn hơn 2,4m chỉ được xây hàng rào thoáng, hàng rào cây bụi. Gia chủ được xây hàng rào nhẹ thoáng, cao không quá 1,2m nếu mặt tiền nhà cách chỉ giới đường đỏ, có ranh giới ngõ hoặc hẻm < 2,4 m; hàng rào phải được xây kín bằng vật liệu nhẹ, cao không quá 1,8m khi có yêu cầu đặc biệt về việc bảo vệ an toàn, Ngoài ra thì giữa 2 căn nhà liền kề phải thiết kế hàng rào thoáng, được xây cao tối đa 0,6m.
Thứ bảy, quy định về chiều cao căn nhà đối với nhà ở liền kề mặt phố. Theo quy định thì chiều cao căn nhà được xây cao tối đa bao nhiêu sẽ phụ thuộc vào vị trí, diện tích của từng lô đất. Cụ thể như là được xây cao tối đa 16m với điều kiện mặt tiền rộng hơn 3m và chiều sâu lớn hơn 5m so với chỉ giới xây dựng đối với những lô đất có diện tích từ 30m2- 40m2; được xây cao tối đa 20m với điều kiện mặt tiền từ 3-8m và chiều sâu lớn hơn 5m so với chỉ giới xây dựng đối với những lô đất có diện tích 40m2- 50m2; được xây cao tối đa 24m nếu mặt tiền lớn hơn 8m và chiều sâu lớn hơn 5m so với chỉ giới xây dựng hoặc đối với công trình xây dựng có tuyến đường nằm trong khu vực quy hoạch hạn chế phát triển đối với những lô đất có diện tích lớn hơn 50m2
Lưu ý: nhà liền kề có khoảng lùi được phép tăng chiều cao theo độ cao tối đa đã được duyệt trong quy hoạch kiến trúc, quy hoạch xây dựng.
Thứ tám, quy định về độ cao nền xây dựng nhà ở liền kề mặt phố. Theo đó thì độ cao nền sân, đường nội bộ nhà ở liền kề mặt phố không được cao quá 0,2m so với vỉa hè. Còn đối với độ cao tầng trệt công trình nhà ở liền kề mặt phố thì không được quá 0,45m so với vỉa hè; cao độ nền nhà bắt buộc cao hơn cao độ vỉa hè ít nhất 0,15m. Nếu không có vỉa hè thì cao độ nền nhà phải cao hơn tối thiểu 0,3m so với cao độ mặt đường. Khoảng lùi xây dựng, đường nội bộ, độ cao nền sân phải phù hợp với độ cao của
Thứ chín, quy định đối với độ kiên cố căn nhà . Theo quy định của pháp luật hiện hành thì nhà ở liền kề mặt phố được phép xây nhà kiên cố nếu diện tích đất lớn hơn hoặc bằng 40m2 với mặt tiền lớn hơn hoặc bằng 3m; được phép xây nhà bán kiên cố tối đa là 2 tầng nếu diện tích đất từ 30m2 đến dưới 40m2 không có tiềm năng mở rộng . Trong trường hợp có thể hợp khối với nhà liền kề bên cạnh thì được xây nhà kiên cố 2 tầng
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 về nhà ở liền kề
