Nhà đang cho thuê thì có được thế chấp ngân hàng không?

1. Nhà đang cho thuê thì có được thế chấp ngân hàng không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 146 của Văn bản hợp nhất Luật nhà ở năm 2022 có quy định về vấn đề thế chấp nhà ở đang cho thuê. Theo đó:

• Chủ sở hữu nhà ở hoàn toàn có quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê, tuy nhiên bắt buộc phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước về việc thế chấp đó. Bên thuê nhà ở được quyền tiếp tục thuê nhà cho đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà;

• Trong trường hợp nhà ở đang thuê bị xử lý để thực hiện cho các nghĩa vụ của bên thế chấp thì bên thuê nhà sẽ được quyền tiếp tục thuê cho đến hết thời hạn của hợp đồng, ngoại trừ trường hợp thuê nhà ở vi phạm quy định tại khoản 2 Điều 132 của Văn bản hợp nhất Luật nhà ở năm 2022 hoặc trong trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Tiếp tục căn cứ theo quy định tại Điều 34 của Nghị định 21/2021/NĐ-CP thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, có quy định về việc thế chấp liên quan đến tài sản cho thuê, cho mượn. Theo đó:

• Trong trường hợp tài sản đang cho thuê, tài sản đang cho mượn được sử dụng để thế chấp tại bên thứ ba thì bên thế chấp bắt buộc phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết;

• Việc tài sản thế chấp đang được cho thuê, đang được cho mượn bị xử lý theo trường hợp được quy định cụ thể tại Điều 299 của Bộ luật dân sự năm 2015 sẽ không làm chấm dứt hợp đồng thuê/hoặc hợp đồng mượn tài sản. Bên thuê và bên mượn vẫn được tiếp tục thuê, tiếp tục mượn tài sản đó cho đến khi hết thời hạn của hợp đồng;

• Trong trường hợp biện pháp thế chấp đã phát sinh hiệu lực đối kháng trên thực tế với người thứ ba, tuy nhiên bên thế chấp sử dụng tài sản thế chấp đó để cho thuê, hoặc để cho mượn nhưng không thông báo cho bên nhận thế chấp biết, thì hợp đồng thuê/hợp đồng mượn tài sản chấm dứt tại thời điểm xử lý tài sản thế chấp. Quyền và nghĩa vụ giữa bên thế chấp, bên thuê, bên mượn sẽ được giải quyết theo sự thỏa thuận của các bên ghi nhận cụ thể trong hợp đồng thuê tài sản hoặc trong hợp đồng mượn tài sản, theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Theo đó, người cho thuê đang cho thuê nhà hoàn toàn vẫn có quyền thế chấp nhà đang cho thuê, tuy nhiên cần phải thực hiện nghĩa vụ thông báo cho bên thuê biết về tình trạng căn nhà đang thế chấp đó. 

2. Nhà ở đang được cho thuê bị thế chấp thì người thuê nhà có được tiếp tục ở không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 133 của Văn bản hợp nhất Luật nhà ở năm 2022 có quy định về quyền tiếp tục thuê nhà ở. Theo đó:

• Trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở qua đời tuy nhiên thời hạn thuê nhà ở đó vẫn còn thì bên thuê nhà vẫn sẽ tiếp tục được thuê cho đến khi hết thời hạn được ghi nhận trong hợp đồng. Người thừa kế hoàn toàn có quyền và có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà đã ký kết trước đó giữa các bên, ngoại trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trong trường hợp chủ sở hữu hợp pháp không có người thừa kế theo quy định của pháp luật thì nhà ở đó sẽ thuộc quyền sở hữu của nhà nước, đồng thời người đang thuê nhà ở đó cũng sẽ được tiếp tục thực hiện quyền thuê nhà theo quy định về quản lý và sử dụng nhà ở thuộc quyền sở hữu nhà nước;

• Trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở và chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác tuy nhiên thời hạn thuê nhà ở đó vẫn còn trên thực tế thì bên thuê nhà vẫn sẽ tiếp tục được thuê nhà đến khi hết thời hạn của hợp đồng theo sự thỏa thuận của các bên, chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm và nghĩa vụ tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà đã ký kết trước đó, ngoại trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

• Trong trường hợp bên thuê nhà qua đời tuy nhiên thời hạn thuê nhà vẫn còn trên thực tế thì người đang cùng sinh sống với bên thuê nhà ở sẽ có quyền tiếp tục thuê nhà cho đến khi thời hạn của hợp đồng thuê nhà chấm dứt, ngoại trừ trường hợp thuê nhà ở công vụ hoặc trong trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật liên quan có quy định khác.

Vì vậy, trong trường hợp căn nhà đang thuê tuy nhiên bị đem thế chấp tại ngân hàng/tổ chức tín dụng, tuy nhiên hợp đồng thuê nhà vẫn còn thì người thuê nhà vẫn sẽ tiếp tục được thuê nhà và ở trong căn nhà đó. Đến khi nào hết thời hạn của hợp đồng thuê nhà thì người thuê nhà mới không có quyền ở trong căn nhà đó, ngoại trừ trường hợp người thuê và chủ nhà có thỏa thuận khác.

3. Những trường hợp nào chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở?

Căn cứ theo quy định tại Điều 131 của Văn bản hợp nhất Luật nhà ở năm 2022 có quy định về các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Theo đó, trong trường hợp thuê nhà thuộc quyền sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà sẽ được thực hiện khi có một trong những căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 84 của Văn bản hợp nhất Luật nhà ở năm 2022. Ngược lại, trong trường hợp thuê nhà không thuộc quyền sở hữu nhà nước thì được chấm dứt hợp đồng thuê nhà sẽ được thực hiện khi có một trong những căn cứ sau đây:

• Hợp đồng thuê nhà đã hết thời hạn theo sự thỏa thuận của các bên, trong trường hợp hợp đồng thuê nhà không xác định thời hạn thì hợp đồng đó sẽ chấm dứt sau khoảng thời gian 90 ngày được tính bắt đầu kể từ ngày bên cho thuê nhà thông báo cho bên thuê nhà biết về việc sẽ chấm dứt hợp đồng;

• Hợp đồng thuê nhà chấm dứt theo sự thỏa thuận của các bên;

• Nhà ở cho thuê không còn, tức là đối tượng của hợp đồng không còn trên thực tế;

• Bên thuê nhà đã qua đời, hoặc là cá nhân bị tuyên bố mất tích bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đồng thời khi qua đời/khi mất tích không có ai đang cùng chung sống;

• Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, hoàn toàn có nguy cơ bị sập độ nghiêm trọng, hoặc nhà ở cho thuê thuộc khu vực có quyết định thu hồi đất/quyết định giải phóng mặt bằng, giải tỏa nhà ở, có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hoặc trong trường hợp nhà ở cho thuê thuộc diện bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền trưng mua/trưng dụng để sử dụng vào mục đích khác. Bên cho thuê bắt buộc phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước trong khoảng thời gian 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi thuộc một trong những căn cứ nêu trên, ngoại trừ trường hợp bên thuê và bên cho thuê có thỏa thuận khác;

• Chấm dứt hợp đồng căn cứ theo quy định tại Điều 132 của Văn bản hợp nhất Luật nhà ở năm 2022.

Theo đó, trong trường hợp thuê nhà ở không thuộc quyền sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà sẽ được thực hiện khi có căn cứ:

• Hợp đồng thuê nhà đã hết thời hạn; trong trường hợp hợp đồng thuê nhà được ký kết không xác định thời hạn thì hợp đồng thuê nhà đó sẽ chấm dứt vào khoảng thời gian 90 ngày được tính bắt đầu kể từ ngày bên cho thuê nhà thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà biết về việc mình sẽ chấm dứt hợp đồng; hoặc trong trường hợp các bên có thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;

• Nhà ở cho thuê không còn (tức là đối tượng của hợp đồng không còn); bên thuê nhà qua đời hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án tuy nhiên khi chết hoặc khi mất tích không có ai chung sống; đối tượng cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sụp đổ, nhà ở thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, đã có quyết định giải phóng mặt bằng phải giải tỏa nhà ở, có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc trường hợp bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền trưng mua/trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác; hoặc cũng có thể chấm dứt theo quy định tại Điều 132 của Văn bản hợp nhất Luật nhà ở năm 2022.

THAM KHẢO THÊM:

• Xóa thế chấp sổ đỏ ở đâu? Phí giải chấp sổ đỏ bao nhiêu?
• Ủy quyền cho người khác thế chấp sổ đỏ để vay ngân hàng
• Thế chấp sổ đỏ vay ngân hàng nhưng không có tiền trả?