Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi nào? Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật.
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi nào? Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật.
Tóm tắt câu hỏi:
Kính gửi luật sư! Bố mẹ em năm nay đã hơn 90 tuổi có mảnh đất gồm 220m2 đất thổ cư, 10661 m2 đất RTS, 1491m2 đất vườn. Đầu tháng 7/ 2016 có 1 anh tên Phan văn Tờ đến nhà bố mẹ em cho biết rằng số diện tích đất trên đã được em gái em làm hợp đồng chuyển nhượng cho anh ta vào ngày 20/ 9/ 2011. Được biết tin này bố mẹ em và cả gia đình em rất bất ngờ không hiểu lí do vì sao. Sau khi tìm hiểu rõ sự việc em mới biết là không biết bằng cách nào em gái của em đã dụ dỗ và thuyết phục bố em, người già lại sống ở vùng nông thôn không hiểu biết gì về pháp luật, mẹ thì không biết chữ để mượn bìa đỏ quyền sử dụng đất sau đó kết hợp với anh Phan Văn Tờ làm hợp đồng chuyển nhượng đất cho anh Phan Văn Tờ dưới danh nghĩa là người được ủy quyền của bố mẹ em. Bố mẹ em không làm bất cứ giấy ủy quyền hay hợp đồng ủy quyền nào về quyền sử dụng đất cho em gái của em, mãi đến khi chuyện vỡ lở chúng em mới được biết sự việc. Bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của em gái em với anh Phan văn Tờ chỉ có chữ kí của em gái em, anh Tờ và 1 nhân viên công chứng, không có chữ kí nào của bố mẹ em hay các thành viên nào khác trong gia đình em cả. Kèm theo bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giấy lời chứng của công chứng viên ngoài ra không còn giấy tờ gì khác kèm theo.
Vậy theo bản hợp đồng trên em xin được hỏi luật sư là bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của em gái em và anh Phan Văn Tờ có hợp pháp không ạ? Từ năm 2011 cho đến nay mọi khoản thuế đất bố mẹ em vẫn đóng góp đầy đủ theo đúng quy định của nhà nước và pháp luật.
– Anh Tờ có quyền được sang tên chuyển nhượng số đất của bố mẹ em không? Theo em được biết nếu muốn sang tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải là người chính chủ có quyền sử dụng đất phải không luật sư?
– Bố mẹ em muốn lấy lại giấy quyền sử dụng đất có được không ạ? và phải làm thế nào ạ luật sư?
– Trường hợp này của bố mẹ em phải giải quyết thế nào ạ? Luật sư giúp em với.
Luật sư ơi bố mẹ đã trên 90 tuổi rồi lại phải chịu cú sốc lớn vào lúc cuối của cuộc đời em không biết bố mẹ em sẽ ra sao nếu như vấn đề này không được giải quyết. Không biết bố mẹ em có gắng gượng vượt qua được không? Vậy em tha thiết cầu xin và mong luật sư hãy thương và cứu bố mẹ em với, em chỉ biết trông cậy vào sự giúp đỡ của luật sư thôi. Luật sư cố gắng trả lời cho em biết sớm về cách giải quyết với nhé luật sư. Thay mặt bố mẹ già em xin trân trọng cám ơn luật sư. ?
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Giải quyết vấn đề:
Theo quy định tại Điều 106 “Luật đất đai 2013” về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất:
"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Mục 4 Chương II của Luật này."
Người sử dụng đất ở đây được hiểu là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc người đủ điều kiện chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cụ thể ở đây là bố mẹ bạn mới có quyền định đoạt đối với mảnh đất của mình. Em gái bạn không phải là chủ sử dụng nên không có quyền định đoạt, việc em gái bạn kí kết hợp đồng chuyển nhượng với người khác là vi phạm pháp luật, văn phòng công chứng trong trường hợp này cũng đã thực hiện sai. Đồng thời bố mẹ bạn cũng không có bất kì một văn bản nào công nhận việc em gái bạn được đại diện bố mẹ bạn thực hiện việc chuyển nhượng mảnh đất này nên hợp đồng sẽ bị coi là vô hiệu, hậu quả của hợp đồng vô hiệu là hai bên trao trả lại cho nhau những gì đã nhận, anh Tới sẽ không được đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
>>> Luật sư tư vấn quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 1900.6568
Bố mẹ bạn có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân quận huyện nơi hiện tại có bất động sản để yêu cầu tuyên bố giao dịch giữa em gái bạn và anh Tời là vô hiệu để có thể lấy lại mảnh đất này của mình, căn cứ quy định tại Điều 128 Bộ luật dân sự 2005 về giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật:
"Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.
Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.
Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng."
