Người dân phải làm gì đầu tiên khi xảy ra tranh chấp đất đai?

1. Các loại tranh chấp đất đai chủ yếu:

Tranh chấp đất đai là một loại tranh chấp phổ biến hiện nay. Căn cứ theo quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì tranh chấp đất đai được xác định là sự bất đồng, xung đột hay mâu thuận về quyền và lợi ích hợp pháp cũng như nghĩa vụ giữa các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai.

Hiện nay, tranh chấp đất đai thường bao gồm các dạng tranh chấp chủ yếu sau:

– Tranh chấp về quyền sử dụng đất;

– Tranh chấp về mục đích sử dụng đát;

– Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất.

2. Các cách giải quyết tranh chấp đất đai hiện hành:

Căn cứ theo quy định tại Điều 202 và Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 thì khi có tranh chấp về đất đai, các bên có tranh chấp có thể lựa chọn giải quyết tranh chấp theo các cách sau:

– Cách 1: Hoà giải tranh chấp đất đai:

Đối với cách giải quyết này, các bên có thể hoà giải bằng cách:

+ Ưu tiên tự hoà giải hoặc giải quyết tranh chấp thông qua hoà giải ở cơ sở;

+ Gửi đơn đến Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường/ thị trấn nơi có đất đang tanh chấp để hoà giải khi không thể tự hoà giải được.

– Cách 2: Giải quyết tranh chấp đất đai tại Uỷ ban nhân dân cấp huyện hoặc Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh:

Khi tranh chấp đất đai đã được các bên áp dụng phương thức hoà giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường/ thị trấn mà không thành thì các bên có thể lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Uỷ ban nhân dân cấp có thể quyền:

+ Đối với tranh chấp giữa cá nhân, hộ gia đình hay cộng đồng dân cư với nhau thì các bên sẽ lựa chọn giải quyết tại Uỷ ban nhân dân cấp quận/ huyện và sẽ do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp quận/ huyện trực tiếp giải quyết. Nếu các bên không đồng ý với kết quả giải quyết đó thì có thể yêu cầu Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết tranh chấp;

+ Đối với tranh chấp đất đai giữa tổ chức, cơ sở tôn giao, người Việt Nam định cư tại nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì sẽ giải quyết tại Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh sẽ là người giải quyết. Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì các bên có quyền khiếu nại và yêu cầu Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường giải quyết.

– Cách 3: Giải quyết tranh chấp tại Toà án nhân dân có thẩm quyền:

Sau khi giải quyết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường/ thị trấn không thành thì các bên có quyền khởi kiện ra Toà án nhân dân có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp đất đai. Căn cứ theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 thì những trường hợp tranh chấp đất đai được thực hiện khởi kiện tại Toà án nhân dân có thẩm quyền bao gồm:

+ Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong những giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 hiện hành;

+ Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất;

+ Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong những giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013.

3. Người dân phải làm gì đầu tiên khi xảy ra tranh chấp đất đai?

Khi phát sinh tranh chấp đất đai thì người sử dụng đất nên ưu tiên lựa chọn phương án hoà giải đầu tiên. Hoà giải được xác định là một trong 03 cách giải quyết tranh chấp đất đai được Luật Đất đai năm 2013 quy định đã được phân tích tại mục 2 của bài viết này.

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 thì Nhà nước khuyến khích các bên có tranh chấp về đất đai sẽ tự hoà giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hoà giải ở cơ sở. Theo đó, đối với việc lựa chọn phương thức hoà giải khi có tranh chấp thì các bên có thể tự thoả thuận hoà giải hoặc nếu không hoà giải được thì có thể yêu cầu Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường/ thị trấn nơi có đất tranh chấp hoà giải vấn đề này.

Bên cạnh đó, tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao đã quy định về việc nếu phát sinh tranh chấp mà chưa được hoà giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường/ thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 nêu trên thì được xác định là chưa đủ điều kiện khởi kiện ra Toà án theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015. Thêm vào đó, khi làm hồ sư yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp về đất đai thì trong hồ sơ khởi kiện, pháp luật cũng yêu cầu các bên nộp kèm Biên bản hoà giải tại địa phương để làm căn cứ tiếp nhận và giải quyết hồ sơ.

Tuy nhiên, đối với những tranh chấp đất đai có liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, phân chia tài sản chung của hai vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân là quyền sử dụng đất,… thì việc hoà giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường/ thị trấn lại không phải lag điều kiện bắt buộc khi các bên làm hồ sơ khởi kiện vụ án tại Toà án.

Như vậy, theo những quy định trên thì khi phát sinh ra tranh chấp đất đai thì các bên có tranh chấp nên thực hiện việc hoà giải đầu tiên. Các bên nên ưu tiên lựa chọn phương án tự hoà giải và hoà giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường/ thị trấn nơi có đất để làm căn cứ khởi kiện ra Toà án sau này.

4. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai:

Việc hoà giải tranh chấp đất đai được thực hiện theo trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định. Việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện theo trình tự, thủ tục sau:

Bước 1: Các bên tự hoả thuận hoà giải với nhau;

Bước 2: Hoà giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường/ thị trấn nơi có đất đang tranh chấp. 

Ở bước này, nếu việc hoà giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường/ thị trấn thành công thì các bên sẽ thực hiện theo biên bản hoà giải tại Uỷ ban. Nếu hoà giải không thành thì sẽ chuyển sang giải quyết tranh chấp ở bước 3.

Lưu ý: Một số tranh chấp như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, phân chia tài sản chung của hai vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân là quyền sử dụng đất,… thì không bắt buộc phải thực hiện hoà giải tại địa phương mà các bên có thể chuyển hẳn từ bước 1 sang bước 3.

Bước 3: Giải quyết tranh chấp đất đại theo trình tự Tố tụng dân sự tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền:

Thông thường, sau khi hoà giải không thành thì các bên thường lựa chọn phương án khởi kiện tại Toà án nhân dân có thẩm quyền. 

Khi khởi kiện ra Toà án nhân dân có thẩm quyền thì các bên lưu ý hồ sơ khởi kiện bao gồm các giấy tờ, tài liệu sau:

– Đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;

– Biên bản hòa giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã;

– Biên bản làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan;

– Biên bản kiểm tra hiện trạng đất có tranh chấp;

– Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ;

– Quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành do chủ tịch Uỷ ban nhân dân các cấp có thẩm quyền gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan;

– Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Bản sao giấy tờ tuỳ thân của người khởi kiện.

Người có yêu cầu khởi kiện sẽ nộp hồ sơ gồm các giấy tờ, tài liệu trên ra Toà án nhân dân cấp quận/ huyện nơi có đất tranh chấp. Toà án sẽ thụ lý hồ sơ và giải quyết tranh chấp đất đai cho các đương sự theo trình tự, thủ tục của tố tụng dân sự.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015;

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao ban hành ngày 05 tháng 5 năm 2017 Hướng dẫn một số quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13 về trả lại đơn khởi kiện, quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án.