Mua nhà xây không có giấy phép, xây sai phép có sao không?

Hiện nay, rất nhiều trường hợp thực hiện việc mua bán giao dịch đất đai, nhà cửa nhưng công trình xây dựng nhà chưa được cấp giấy phép xây dựng hoặc xây dựng sai so với giấy phép xây dựng. Vậy nếu như mua nhà trong trường hợp như vậy có vấn đề gì không? Mời bạn đọc tham khảo bài viết dưới đây:

Tư vấn luật trực tuyến miễn phí qua tổng đài điện thoại: 1900.6568

1. Xây nhà có phải xin cấp giấy phép xây dựng không?

Theo quy định tại Điều 89 Luật xây dựng năm 2014 và được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, các công trình xây dựng phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, ngoại trừ các trường hợp sau sẽ được miễn cấp Giấy phép xây dựng, gồm:

– Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp.

– Công trình xây dựng tạm.

– Các công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị – xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng.

– Các công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình. Hoặc các công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong đó, nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường.

– Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ.

– Các công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Các loại công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật xây dựng.

– Công trình là nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Loại công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Loại công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.

Lưu ý: chủ đầu tư xây dựng công trình (ngoại trừ trường hợp nhà ở riêng lẻ) sẽ phải có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý.

2. Xây dựng nhà không giấy phép hoặc xây sai phép bị xử phạt như thế nào?

Căn cứ theo quy định tại Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định về chế tài xử lý với hành vi vi phạm về trật tự xây dựng như sau:

* Trường hợp xây dựng không giấy phép đối với trường hợp xây dựng phải xin cấp giấy phép như sau: 

– Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ: phạt tiền từ 60 triệu đồng đến 80 triệu đồng.

– Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác: phạt tiền từ 80 triệu đồng đến 100 triệu đồng.

– Đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng: phạt tiền từ 120 triệu đồng đến 140 triệu đồng.

* Trường hợp xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng mới như sau:

– Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ: phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 40 triệu đồng.

– Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác: phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 70 triệu đồng.

– Đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng: phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 120 triệu đồng.

* Trường hợp xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình và giấy phép xây dựng có thời hạn như sau:

– Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ: phạt tiền từ 15 triệu đồng đến 20 triệu đồng.

– Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác: phạt tiền từ 25 triệu đồng đến 30 triệu đồng.

– Đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng: phạt tiền từ 70 triệu đồng đến 90 triệu đồng.

Lưu ý: 

* Nếu như những hành vi trên đã lập biên bản xử phạt vi phạm hành chính, trước khi ban hành quyết định xử phạt mà vẫn còn tiếp tục vi phạm thì sẽ bị xử phạt lần hai mức phạt như sau:

– Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ: phạt tiền từ 100 triệu đến 120 triệu đồng.

– Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác: phạt tiền từ 120 triệu đồng đến 140 triệu đồng.

– Đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng: phạt tiền từ 400 triệu đồng đến 500 triệu đồng.

* Những hành vi trên vi phạm đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà còn tái phạm chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự:

– Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ: phạt tiền từ 120 triệu đồng 140 triệu đồng.

– Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác: phạt tiền từ 140 triệu đồng đến 160 triệu đồng.

– Đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng: phạt tiền từ 950 triệu đồng đến 1 tỷ đồng.

Ngoài phạt tiền như trên, còn áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc khôi phục lại tình trạng đất ban đầu cũng như hình thức xử phạt bổ sung là bị tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng.

Mức phạt đối với các hành vi trên kia là đang áp dụng đối với tổ chức. Còn đối với cá nhân thì mức phạt là 1/2 mức phạt đối với tổ chức.

3. Mua nhà xây không có giấy phép, xây sai phép có sao không?

Xây nhà không có giấy phép tức là trường hợp công trình nằm trong diện phải xin cấp giấy phép xây dựng nhưng không làm thủ tục xin cấp khi khởi công xây dựng nhà.

Xây sai phép là hành vi cá nhân, hộ gia đình, tổ chức thi công xây dựng không đúng giấy phép xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã cấp.

Nếu trường hợp mua nhà không có giấy phép xây dựng nhưng thuộc các trường hợp được miễn cấp giấy phép thì sẽ không có ảnh hưởng gì đến quyền lợi của phía bên người mua.

Ngược lại, đối với trường hợp công trình nhà đó xây dựng không có giấy phép mặc dù nằm trong trường hợp phải xin cấp giấy phép, hoặc xây dựng sai với giấy phép được cấp thì sẽ bị ảnh hưởng đến quyền lợi. Bởi việc xây dựng nhà không có giấy phép hoặc xây dựng sai với giấy phép là hành vi vi phạm pháp luật. Theo như phân tích trên, hành vi đó sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc tháo dỡ công trình xây dựng trái phép. Do đó, nếu như mua phải công trình xây dựng có hành vi trên thì khả năng sẽ bị tháo dỡ công trình rất cao.

Đối với trường hợp xây dựng sai giấy phép hoặc không có giấy phép xây dựng, thì sẽ không thực hiện thủ tục hoàn công và công nhận phần nhà trên đất trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, khi mua bán chỉ có thể tiến hành giao dịch mua bán trên Sổ chỉ có phần đất, không có phần nhà hay công trình khác trên nhà. Mà thực tế, người đi mua là mua cả nhà và đất. Khi không được xác nhận phần nhà trong giao dịch mua bán thì rất dễ xảy ra tranh chấp hoặc khi tiến hành thủ tục sang tên trên Sổ đỏ sẽ không được tiến hành do chưa thực hiện thủ tục xác nhận phần tài sản trên đất. Từ những ý trên, nhận thấy người mua cần phải cân nhắc rất kỹ khi mua nhà mà xây dựng không phép hoặc xây dựng trái với giấy phép để tránh rủi ro.