Mua nhà ở bằng hợp đồng viết tay

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi muốn hỏi tư vấn về mua nhà ở giấy tờ viết tay. Tôi đã đăng ký tạm trú dài hạn và muốn nhập hộ khẩu thì làm thế nào? Giấy tờ viết tay có giá trị thế nào về pháp luật??

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

–  Luật cư trú năm 2006;

– Luật cư trú năm 2006 sửa đổi, bổ sung năm 2013;

– Luật Nhà ở năm 2014;

– Bộ luật dân sự năm 2005.

2. Luật sư tư vấn:

1. Nhập hộ khẩu:

Điều 18 Luật cư trú năm 2006 quy định như sau:

“Đăng ký thường trú là việc công dân đăng ký nơi thường trú của mình với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được cơ quan này làm thủ tục đăng ký thường trú, cấp sổ hộ khẩu cho họ.”

Khi công dân đăng ký thường trú tại cơ quan cơ quan nhà nước có thẩm quyền, người đăng ký thường trú sẽ được cấp sổ hộ khẩu. Điều kiện để được cấp hộ khẩu có sự khác nhau tại mỗi vùng, cụ thể:

– Điều kiện đăng ký thường trú tại tỉnh: người muốn được cấp hộ khẩu tại tỉnh phải có chỗ ở hợp pháp tại tỉnh đó.

– Điều kiện đăng ký thường trú tại thành phố trực thuộc trung ương được quy định cụ thể tại Điều 20 Luật cư trú năm 2006 sửa đổi, bổ sung năm 2013 như sau:

“Công dân thuộc một trong những trường hợp sau đây thì được đăng ký thường trú tại thành phố trực thuộc trung ương: 

1. Có chỗ ở hợp pháp, trường hợp đăng ký thường trú vào huyện, thị xã thuộc thành phố trực thuộc trung ương thì phải có thời gian tạm trú tại thành phố đó từ một năm trở lên, trường hợp đăng ký thường trú vào quận thuộc thành phố trực thuộc trung ương thì phải có thời gian tạm trú tại thành phố đó từ hai năm trở lên; 

2. Được người có sổ hộ khẩu đồng ý cho nhập vào sổ hộ khẩu của mình nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây: 

a) Vợ về ở với chồng; chồng về ở với vợ; con về ở với cha, mẹ; cha, mẹ về ở với con; 

b) Người hết tuổi lao động, nghỉ hưu, nghỉ mất sức, nghỉ thôi việc về ở với anh, chị, em ruột; 

c) Người khuyết tật, mất khả năng lao động, người bị bệnh tâm thần hoặc bệnh khác làm mất khả năng nhận thức, khả năng điều khiển hành vi về ở với anh, chị, em ruột, cô, dì, chú, bác, cậu ruột, người giám hộ; 

d) Người chưa thành niên không còn cha, mẹ hoặc còn cha, mẹ nhưng cha, mẹ không có khả năng nuôi dưỡng về ở với ông, bà nội, ngoại, anh, chị, em ruột, cô, dì, chú, bác, cậu ruột, người giám hộ; 

đ) Người thành niên độc thân về ở với ông, bà nội, ngoại, anh, chị, em ruột, cô, dì, chú, bác, cậu ruột; 

e) Ông bà nội, ngoại về ở với cháu ruột; 

3. Được điều động, tuyển dụng đến làm việc tại cơ quan, tổ chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước hoặc theo chế độ hợp đồng không xác định thời hạn và có chỗ ở hợp pháp; 

4. Trước đây đã đăng ký thường trú tại thành phố trực thuộc trung ương, nay trở về thành phố đó sinh sống tại chỗ ở hợp pháp của mình; 

5. Trường hợp quy định tại các khoản 1, 3 và 4 Điều này đăng ký thường trú vào chỗ ở hợp pháp do thuê, mượn, ở nhờ của cá nhân, tổ chức thì phải có đủ các điều kiện sau đây: 

a) Bảo đảm điều kiện về diện tích bình quân theo quy định của Hội đồng nhân dân thành phố; 

b) Có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn về điều kiện diện tích bình quân; 

c) Được người cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ đồng ý bằng văn bản; 

6. Việc đăng ký thường trú vào nội thành thành phố Hà Nội thực hiện theo quy định tại khoản 4 Điều 19 của Luật Thủ đô.”

Thủ tục đăng ký thường trú được quy định tại Điều 21 Luật cư trú năm 2006 như sau:

“1. Người đăng ký thường trú nộp hồ sơ đăng ký thường trú tại cơ quan công an sau đây:

a) Đối với thành phố trực thuộc trung ương thì nộp hồ sơ tại Công an huyện, quận, thị xã;

 b) Đối với tỉnh thì nộp hồ sơ tại Công an xã, thị trấn thuộc huyện, Công an thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

2. Hồ sơ đăng ký thường trú bao gồm:

a) Phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu; bản khai nhân khẩu;

b) Giấy chuyển hộ khẩu theo quy định tại Điều 28 của Luật này;

c) Giấy tờ và tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp. Đối với trường hợp chuyển đến thành phố trực thuộc trung ương phải có thêm tài liệu chứng minh thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 20 của Luật này.

3. Trong thời hạn mười lăm ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền quy định tại khoản 1 Điều này phải cấp sổ hộ khẩu cho người đã nộp hồ sơ đăng ký thường trú; trường hợp không cấp phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.”

2. Hợp đồng mua nhà

Theo Điều 121 Luật Nhà ở năm 2014, hợp đồng về nhà ở phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực. Theo Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014:

“1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.”

Hợp đồng mua bán nhà ở nếu không thuộc khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 thì đều phải được công chứng, chứng thực. Nếu như hợp đồng mua bán nhà ở được viết tay nhưng không được công chứng, chứng thực thì theo Điều 134 Bộ luật dân sự năm 2005:

“Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.“

Cụ thể trong trường hợp của chị, nếu như giấy tờ mua bán nhà của chị không được công chứng, chứng thực thì vẫn có hiệu lực. Tuy nhiên, trong thời hạn kể từ khi hợp đồng có hiệu lực, nếu như có yêu cầu của một hoặc các bên có yêu cầu thì có Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên phải công chức, chứng thực hợp đồng, Nếu như không thực hiện trong thời gian quy định, hợp đồng đó sẽ bị tuyên vô hiệu. 

>>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai qua tổng đài: 1900.6568

Theo Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005: 

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.“

Khi hợp đồng vô hiệu, các bên sẽ hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, nếu có thiệt hại thì bên có lỗi gây ra thiệt hại thì phải bồi thường.