Hợp đồng là một trong những chế định quan trọng dựa trên sự thỏa thuận của các bên. Đáng chú ý nhất là các giao dịch mua bán liên quan đến đất đai nhà ở đều phải soạn thảo bằng hợp đồng và tuân thủ theo các điều kiện bắt buộc. Vậy mua nhà bằng vi bằng có phải là giao dịch hợp pháp không?
Mục lục bài viết
1. Điều kiện hợp pháp của hợp đồng mua bán nhà đất:
Căn cứ theo Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Hợp đồng mua bán nhà ở là một dạng của hợp đồng dân sự. Vì thế, để hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực thì hợp đồng đó cũng phải đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của một hợp đồng dân sự nói chung được quy định tại Bộ luật dân sự 2015 Cụ thể hợp đồng mua bán nhà đất là hợp đồng mua bán tài sản. Các điều kiện để hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực bao gồm:
Thứ nhất, điều kiện về chủ thể. Chủ thể tham gia vào quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở phải có năng lực hành vi dân sự. Tức phải có khả năng nhận thức và điều kiển hành vi.
Thứ hai, về nội dung và mục đích của hợp đồng. Các chủ thể tham gia vào quan hệ hợp đồng mua bán nhà đất phải thỏa thuận, xác lập nội dung của hợp đồng mua bán, cũng như mục đích của hợp đồng không trái các quy định của pháp luật và không trái đạo đức xã hội Nếu hợp đồng mua bán nhà đất có nội dung và mục đích vi phạm các điều cấm của pháp luật và trái đạo đức xã hội thì hợp đồng này sẽ vô hiệu.
Thứ ba, việc giao kết, xác lập hợp đồng hoàn toàn do ý chí tự nguyện của các bên chủ thể tham gia. Theo quy định của hợp đồng bị coi là xác lập thiếu yếu tố tự nguyện nếu thuộc một trong năm trường hợp sau:
– Hợp đồng giải tạo: Hợp đồng lập ra nhưng không phản ánh đúng bản chất quan hệ đích thực giữa các bên chủ thể, thể hiện ở việc xác lập hợp đồng để che đậy một giao dịch khác hay một hành vi trái pháp luật của một bên chủ thể.
Hợp đồng được xác lập do nhầm lẫn: Nhần lẫn là trường hợp không có sự thống nhất giữa ý chí với sự bày tỏ ý chí. Theo đó, những gì thể hiện ra bên ngoài dưới dạng cam kết, thỏa thuận không phản ánh đúng những điều mà chủ thể đã biết và mong muốn đạt được khi xác lập hợp đồng.
-Hợp đồng xác lập do bị lừa dối: Lừa dối là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứa ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó
-Hợp đồng xác lập bởi sự đe dọa: Đe dọa là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của cha, mẹ, vợ, chồng, con của mình.
-Xác lập hợp đồng trong khi không nhận thức, điều khiển được hành vi: nếu một trong các bên khi tham gia vào quan hệ hợp đồng tại thời điểm không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình như đang trong tình trạng say rượu… thì giao dịch của hợp đồng dân sự đó sẽ bị vô hiệu.
Thứ tư, hình thức của hợp đồng mua bán nhà đất: Hình thức của hợp đồng phải bằng văn bản và được công chứng chứng thực. Hình thức của Hợp đồng bằng văn bản là hình thức ngôn ngữ viết được trình bày trên một chất liệu hữu hình nhằm thể hiện một nội dung xác định mà người ta có thể đọc, lưu giữ và bảo đảm được sự toàn vẹn nội dung đó. Cụ thể tại điều 129 Bộ luật dân sự 2015 thì hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở được quy định như sau:
“Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”
Việc pháp luật quy định hợp đồng mua bán nhà ở cần đáp ứng các điều kiện trên mới có hiệu lực pháp luật nhằm đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của các bên chủ thể tham gia vào quan hệ mua bán nhà ở. Tránh tình trạng một trong các bên chủ thể lợi dụng bên chủ thể kia để nhằm trục lợi như lợi dụng việc chủ thể đang say rượu để kí hợp đồng, đe dọa chủ thể đó phải kí hợp đồng với mình…
Hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực thì mới có hiệu lực
Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.
Theo quy định trên, ngoài việc đáp ứng điều kiện về năng lực pháp luật dân sự, tự nguyện, đủ điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng, nội dung hợp đồng không trái pháp luật, đạo đức xã hội thì hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015. Chỉ khi đáp ứng được các điều kiện trên thì hợp đồng mới có hiệu lực và đủ điều kiện sang tên.Như vậy, nếu hợp đồng chuyển nhượng nhà đất không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật thì là căn cứ để tuyên vô hiệu.
2. Vi bằng là gì? Có làm được sổ đỏ hay không?
Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác. Thừa phát lại có quyền lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự trừ các trường hợp vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng, đời tư, đạo đức xã hội và các trường hợp pháp luật cấm.Sau đó, Thừa phát phải gửi Sở Tư Pháp thì vi bằng mới hợp lệ.
Mặt khác căn cứ theo Nghị định 08/2020 cũng quy định Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác. Mà khi có nhu cầu mua bán nhà, các bên phải lập hợp đồng chuyển nhượng bằng văn bản và công chứng hoặc chứng thực. Do đó, vi bằng không thể thay thế được văn bản thể hiện việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà của các bên mà bặt buộc phải công chứng
Căn cứ theo quy định tại Điều 7 Thông tư liên tịch 09/2014/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC-BTC về việc giá trị của hợp đồng vi bằng:
“Điều 7. Giá trị pháp lý của vi bằng
Vi bằng do Thừa phát lại lập là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án và là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp theo quy định của pháp luật.
Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu xét thấy cần thiết, Tòa án, Viện Kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại để làm rõ tính xác thực của vi bằng.”
3. Vi bằng có giá trị như thế nào?
Việc vi bằng hợp đồng chỉ có giá trị là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét giải quyết vụ án và là căn cứ để xác định việc giao dịch hợp pháp. Đối với giao dịch, hợp đồng được vi bằng thì phải được Thừa pháp lại làm rõ tính xác thực của vi bằng.
Để nắm được vấn đề này, các bạn phải phân biệt được vi bằng về chuyển quyền sở hữu nhà và vi bằng về các vấn đề liên quan đến chuyển quyền sở hữu nhà.
Vi bằng về chuyển quyền sở hữu nhà là việc Thừa phát lại chứng kiến các bên thỏa thuận và chuyển giao quyền sở hữu nhà cho nhau, vi bằng xác nhận quyền sở hữu nhà thuộc về ai sau chuyển nhượng. Tuy nhiên, như đã phân tích hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà phải lập văn bản và được công chứng hoặc chứng thực nên việc lập vi bằng trong trường hợp này không được pháp luật thừa nhận hiệu lực.
Theo quy định pháp luật hiện nay, trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày kết thúc việc lập vi bằng, Văn phòng Thừa phát lại phải gửi vi bằng, tài liệu chứng minh (nếu có) đến Sở Tư pháp nơi Văn phòng Thừa phát lại đặt trụ sở để vào sổ đăng ký. Trong thời hạn 02 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được vi bằng, Sở Tư pháp phải vào sổ đăng ký vi bằng, trong thời gian này Sở Tư pháp có quyền từ chối đăng ký vi bằng.
Sau khi vào sổ đăng ký tại sở tư pháp thì vi bằng mới có hiệu lực pháp luật, do đó, vi bằng về chuyển quyền sở hữu nhà là vi phạm thẩm quyền lập nên không thể đăng ký tại Sở Tư pháp và không có hiệu lực pháp luật. Điều này đồng nghĩa với việc vi bằng này không thể là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; Và cũng không là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
Trên thực tế đã có nhiều trường hợp hai bên trong giao dịch không công chứng hợp đồng mà khi giao dịch đã lập vi bằng, tuy nhiên vi bằng đó chỉ ghi nhận việc các bên đã trao tiền, tài sản cho nhau, không xác định quyền sở hữu hợp pháp ngôi nhà được chuyển cho bên mua (xác nhận các bên có giao dịch nhưng không xác định giao dịch đó có hợp pháp hay không).
Do đó, tranh chấp xảy ra thì bên mua sẽ rất khó khăn khi không có đủ căn cứ để bảo vệ quyền lợi của mình. Đây là rủi do lớn nhất xảy ra cho bên yêu cầu lập vi bằng khi không thể đặt được mục đích ban đầu của việc lập vi bằng, ngoài ra bên yêu cầu lập vi bằng còn phải bỏ ra chi phí cho hoạt động của Thừa phát lại.
Như vậy việc vi bằng hợp đồng mua bán đất đai nhà ở chỉ có giá trị là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét giải quyết vụ án và là căn cứ để xác định việc giao dịch hợp pháp. Đối với giao dịch, hợp đồng được vi bằng thì phải được Thừa pháp lại làm rõ tính xác thực của vi bằng. Do đó, nếu bạn thực hiện giao dịch mua bán đất đai nhà ở bắt buộc phải có công chứng chứng thực hợp đồng mua bán mới đủ điều kiện có hiệu lực.
Các văn bản pháp luật có liên quan đến bài viết:
