Mua bán đất trồng cây lâu năm

Tóm tắt câu hỏi:

Kính gửi Công ty LUẬT DƯƠNG GIA

Hiện tại tôi có ý định mua căn nhà ở tại Phường Mỹ Phước, TX Bến Cát, Bình Dương. Tôi đã đi xem 1 căn nhà và sổ hồng của căn nhà đó. Tuy nhiên có 1 vấn đề tôi không hiểu, rất mong nhận được sự tư vấn của quý Luật Sư:

Trên sổ hồng có ghi số thửa đất, diện tích đất nhưng mục đích sử dụng là: Đất trồng cây lâu năm và hạn sử dụng chỉ đến 10/2017, trong khi đó mảng đất này đã được gia chủ xây dựng nhà ở vào năm 2010, trong mục nhà ở đề là: Chưa chứng nhận quyền sở hữu và hiện tại định bán.

Vậy theo quý Luật sư việc ghi hạn sử dụng và mục đích sử dụng là trồng cây nếu tôi mua căn nhà này liệu có xảy ra những vấn đề nào liên quan đến pháp lý?

Nếu chuyển mục đích sử dụng thành đất thổ cư thì chi phí ở vùng Mỹ Phước sẽ bao nhiêu?

Rất mong sớm nhận được tư vấn, giúp đỡ từ quý Luật sư.

Xin cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau: 

Thứ nhất, về thời hạn sử dụng đất khi chuyển nhượng:

Theo thông tin bạn cung cấp, đất mà bạn định mua hiện tại là đất trồng cây lâu năm. Gia chủ xây dựng nhà ở trên mảnh đất này nghĩa là đã chuyển mục đích sử dụng đất mà chưa được phép của các cơ quan chức năng theo quy định của pháp luật (trong sổ đỏ ghi rõ chưa chứng nhận quyền sở hữu).

Nếu bạn nhận chuyển nhượng nhà đất nêu trên, thời hạn sử dụng đất sẽ được tính là thời hạn sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất theo Điều 128 Luật ĐĐ 2013 về thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất.

“1. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất”.

Vì vậy, đến năm 2017, khi hết thời hạn sử dụng đất, người sử dụng đất (bạn) nếu muốn sử dụng tiếp phải xin gia hạn.

Thứ hai, về việc chuyển mục đích sử dụng đất:

Việc sử dụng đất của chủ sở hữu hiện tại là sai mục đích vì vậy sẽ phải đối mặt với các biện pháp xử lý của nhà nước. Điều 128 Luật ĐĐ 2013 quy định:

“Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời việc chuyển quyền sử dụng đất trái phép, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép; phát hiện, áp dụng biện pháp ngăn chặn và xử lý kịp thời việc xây dựng các công trình trên đất lấn, chiếm, đất sử dụng không đúng mục đích ở địa phương và buộc người có hành vi vi phạm khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm.”

Vì vậy, để đảm bảo cho việc sử dụng mảnh đất lâu dài và an toàn khi mục đích của bạn là sử dụng đất làm nhà ở, thì bạn cần yêu cầu chủ sử dụng đất hiện tại thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng cây lau năm sang đất thổ cư. Sau đó mới làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 109 Luật ĐĐ 2013 về nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất:

“1. Khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm d, đ, e và g khoản 1 Điều 57 của Luật này thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định sau đây:

>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568    

a) Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất;

b) Nộp tiền thuê đất hàng năm theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất. 2. Khi được gia hạn sử dụng đất mà người sử dụng đất thuộc đối tượng phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với thời gian được gia hạn.”

Theo đó,  chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm thành đất ở, bạn tham khảo Quyết định 44/2013/Q Đ – UBND Tỉnh Bình Dương về bảng giá các loại đất 2014. 2. Đất trồng cây lâu năm và đất nông nghiệp khác (Huyện Bến Cát):

Vị trí 1 khu vực 1 (nghìn đồng)/m2) 150 khu vực 2 130

Vị trí 2 khu vực 1                           130 khu vực 2 100

Vị trí 3 khu vực 1                           110 khu vực 2 90

Vị trí 4 khu vực 1                           80 khu vực 2 80

Cách tính tiền sử dụng đất theo Điều 108- Luật Đất Đai 2013.

Bạn có thể tham khảo thêm một số bài viết có liên quan khác của Dương Gia:

– Trường hợp đã mua bán đất nhưng chưa sang tên trước ngày 1/7/2014

– Tranh chấp hợp đồng mua bán đất đai không công chứng

– Hỏi về việc mua bán đất bằng giấy tờ viết tay

Hy vọng rằng sự tư vấn của chúng tôi sẽ giúp bạn lựa chọn phương án thích hợp nhất để giải quyết những vướng mắc của bạn. Nếu còn bất cứ thắc mắc gì liên quan đến sự việc bạn có thể liên hệ Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của Luật sư: 1900.6568  để được giải đáp.

——————————————————–

THAM KHẢO CÁC DỊCH VỤ CÓ LIÊN QUAN CỦA LUẬT DƯƠNG GIA:

– Dịch vụ khiếu nại tranh chấp tư vấn đất đai

– Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua điện thoại

– Tư vấn pháp luật đất đai miễn phí

Chuyên viên tư vấn: Đinh Thùy Dung