Mua bán đất qua nhiều lần. Chưa thực hiện thủ tục sang tên có ký hợp đồng chuyển nhượng đất được không? Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Mua bán đất qua nhiều lần. Chưa thực hiện thủ tục sang tên có ký hợp đồng chuyển nhượng đất được không? Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Tóm tắt câu hỏi:
Chào luật sư, xin luật sư giải đáp cho tôi một số những thắc mắc về việc mua bán đất đai. Câu hỏi của tôi như sau: – Gia đình nhà Bác tôi có một mảnh đất khoảng (360m2) đất thổ cư. Ông nội tôi sang tên sổ đỏ cho anh tôi chứ không sang tên cho Bác, sau một thời gian sang tên thì tháng 6.2017 Anh đã bán lại mảnh đất đó cho một người khác (tên N). Tuy nhiên sau khi bán thì bác không đồng ý vì đất là các cụ để lại, và không được bán. Do nhùng nhằng về mối quan hệ giữa người bán và người mua (đã ký hợp đồng mua bán công chứng) vậy nên đến thời điểm hiện nay vẫn chưa sang tên sổ được cho người mua (tên N). Và bác tôi cũng muốn mua lại mảnh đất đó. Vậy tôi muốn hỏi: Giữa bác tôi và người mua (tên N) có ký thêm được một cái hợp đồng công chứng nữa hay không? Và dùng 2 hợp đồng này để sang tên sổ đỏ trực tiếp từ tên A tôi sang tên bác tôi có được hay không?
– Mong nhận được hổi âm sớm từ luật sư! Trân trọng cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Giải quyết vấn đề:
Theo thông tin bạn cung cấp mảnh đất của ông nội bạn đã sang tên cho anh bạn. Tháng 6/2017 anh bạn đã bán mảnh đất đó cho N và đã có hợp đồng mua bán có công chứng, chứng thực của tổ chức hành nghề công chứng nhưng chưa làm thủ tục sang tên. Căn cứ vào Điều 167 Luật đất đai năm 2013 thì:
"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;"
Theo đó, việc công chứng, chứng thực hợp đồng văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện bằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Do đó, hợp đồng mua bán đất giữa anh trai bạn và N đã có hiệu lực pháp luật từ thời điểm công chứng.
Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 168 Luật đất đai 2013 về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau:
"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."
Theo đó, để thực hiện quyền chuyển nhượng thì người sử dụng đất cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do anh N chưa hoàn tất thủ tục sang tên nên không thể chuyển nhượng phần đất này cho bác bạn được. Điều này có nghĩa là giữa anh N và bác bạn không thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng khi đang tồn tại hợp đồng chuyển nhượng giữa anh bạn và anh N. Trong trường hợp này, nếu bác bạn muốn mua mảnh đất thì có hai phương thức xảy ra:
– Một, anh N làm xong thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bác bạn với N mới có thực hiện việc chuyển nhượng, sang tên.
>>> Luật sư tư vấn việc mua bán đất qua nhiều lần nhưng chưa sang tên: 1900.6568
– Hai, Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh bạn và N tại văn phòng công chứng. Sau đó bác bạn và anh bạn thực ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong trường hơp này để hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh bạn và N thì cần phải có sự đồng ý của cả hai người. Nếu các bên thống nhất hủy bỏ giao dịch thì hai bên tiến hành công chứng việc hủy bỏ hợp đồng. Thủ tục thực hiện theo quy định tại Điều 51 Luật công chứng:
+ Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.
+ Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.
+ Thủ tục công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch.
Như vậy, để hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng đã ký thì anh bạn và N phải tới tổ chức hành nghề công chứng (nơi đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng). Sau khi thực hiện xong việc hủy bỏ này thì anh bạn và bác bạn mới có thực hiện việc chuyển nhượng mua bán.
