Hồ sơ chuyển nhượng dự án bất động sản gồm những gì?

1. Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản:

Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là những yêu cầu, những tiêu chuẩn mà các bên trong giao dịch chuyển nhượng dự án phải đáp ứng được khi muốn thực hiện chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Đây cũng là một trong những tiêu chí để cơ quan, người có thẩm quyền trong cơ quan nhà nước thẩm định, đánh giá để quyết định cho phép hoặc không cho phép chuyển nhượng dự án.

Theo quy định pháp luật hiện hành, các điều kiện để chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gồm: Điều kiện đối với bên chuyển nhượng, điều kiện đối với bên nhận chuyển nhượng, điều kiện đối với dự án, phần dự án được chuyển nhượng. Cụ thể được quy định như sau:

Thứ nhất, đối với bên chuyển nhượng: Theo quy định tại Khoản 1, Điều 10, Luật KDBĐS 2014 được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại Điểm a, Khoản 2, Điều 75, Luật ĐT 2020 và được hướng dẫn tại Điều 4, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ, bên chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện sau: (i) Là doanh nghiệp, hợp tác xã có đăng ký hoạt động kinh doanh bất động sản; (ii) Có dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định tại Khoản 1, Điều 49, Luật KDBĐS 2014; (ii) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án được chuyển nhượng; (iv)Thực hiện đúng các quy định về công khai, minh bạch theo quy định tại Điều 6, Luật KDBĐS 2014.

Thứ hai, đối với bên nhận chuyển nhượng: Ngoài đáp ứng được các điều kiện là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản, theo quy định tại Khoản 3, Điều 49, Luật KDBĐS 2014, bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án phải đáp ứng các điều kiện sau: (i) Có đủ năng lực tài chính theo quy định tại Khoản 2, Điều 4, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ. Cụ thể: “Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên….”.Việc xác định vốn chủ sở hữu căn cứ vào: Kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề. Trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp; (ii) Chủ đầu tư là bên nhận chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cam kết tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ và nội dung của dự án. Đó là sự kế thừa, tiếp nối cần thiết và quan trọng để bảo đảm quyền lợi của các bên có liên quan và bảo đảm kế hoạch thực hiện dự án đã được nhà nước phê duyệt.

Thứ ba, đối với dự án, phần dự án được chuyển nhượng: Theo quy định tại Khoản 1, Điều 49, Luật KDBĐS 2014, dự án hoặc phần dự án được chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện sau: (i) Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt; (ii) Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt; (iii) Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; (iv) Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.

2. Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản:

Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là quyền năng mà pháp luật quy định cho cơ quan, người có thẩm quyền chấp thuận hoặc không chấp thuận việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư kinh doanh bất động sản trên cơ sở xem xét đánh giá các điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

Theo quy định tại Điều 50, Luật KDBĐS 2014 được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại Điểm b, Khoản 2, Điều 75, Luật ĐT 2020, để xác định thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, cần căn cứ vào tính chất, quy mô và thẩm quyền quyết định, chấp thuận việc đầu tư dự án, cụ thể:

Đối với dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thuộc diện phải được chấp thuận nhà đầu tư theo quy định tại Khoản 3,4 Điều 29, Luật ĐT 2020 hoặc dự án được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định tại Điều 37, Luật ĐT 2020 thì thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư. Đối với dự án đầu tư kinh doanh bất động sản không thuộc diện chấp thuận nhà đầu tư hoặc không được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định nêu trên thì thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án được xác định như sau:

– UBND cấp tỉnh cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đối với dự án do UBND cấp tỉnh quyết định việc đầu tư.

Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đối với những dự án do thủ tướng chính phủ quyết định việc đầu tư.

Như vậy, có thể thấy thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, tương ứng với thẩm quyền quyết định, chấp thuận việc đầu tư. Nghĩa là cơ quan, người có thẩm quyền quyết định, chấp thuận đầu tư sẽ có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng dự án. Tuy nhiên, như phân tích ở trên, việc cho phép chuyển nhượng dự án ở đây được căn cứ vào điều kiện, yêu cầu do pháp luật quy định, chứ không phải là sự cho phép theo kiểu cơ chế xin cho hay sự tùy tiện, lạm quyền của cơ quan, người có thẩm quyền.

3. Hồ sơ chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản:

Về nguyên tắc chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản cho nhà đầu tư khác. Tuy nhiên, để việc chuyển nhượng này được hợp pháp thì phải đáp ứng các nguyên tắc, điều kiện, yêu cầu theo quy định của pháp luật. Một trong những nguyên tắc của việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là phải được sự cho phép của cơ quan, người có thẩm quyền. Vì vậy, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải nộp hồ sơ tới cơ quan, người có thẩm quyền để được xem xét quyết định việc cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.

Theo quy định tại Điều 10, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ, hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng gồm các thành phần sau:

Thứ nhất, đối với bên chuyển nhượng, hồ sơ chuyển nhượng gồm:

– Đơn đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo mẫu được quy định tại Mẫu số 10 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ. Theo đó, nội dung đơn đề nghị chuyển nhượng cần thể hiện gồm: Thông tin về chủ đầu tư chuyển nhượng dự án; thông tin về dự án, phần dự án được chuyển nhượng; thông tin về tiến độ thực hiện dự án, phần dự án được chuyển nhượng; lý do chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án; đề xuất bên nhận chuyển nhượng (thông tin về bên nhận chuyển nhượng, năng lực tài chính, kinh nghiệm..); phương án giải quyết quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan; cam kết của chủ đầu tư là bên chuyển nhượng. Kèm theo đơn đề nghị chuyển nhượng là báo cáo tình hình thực hiện dự án hoặc phần dự án được chuyển nhượng.

– Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản quy định tại Mẫu số 08 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ.

– Hồ sơ pháp lý về dự án chuyển nhượng: Quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; quyết định phê duyệt dự án; quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc bản vẽ tổng thể mặt bằng; giấy tờ chứng minh đã hoàn thành việc giải phóng mặt bằng của dự án; giấy tờ chứng minh đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng công trình kỹ thuật tương ứng theo tiến độ của dự án (đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng); giấy chứng nhận đối với dự án.

– Báo cáo quá trình thực hiện dự án bất động sản tính đến thời điểm chuyển nhượng theo mẫu quy định tại Mẫu số 12 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ.

Thứ hai, đối với bên nhận chuyển nhượng, hồ sơ bao gồm:

– Đơn đề nghị nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo mẫu được quy định tại Mẫu số 11 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ. Theo đó, nội dung đơn đề nghị phải thể hiện được các nội dung sau: Thông tin về bên nhận chuyển nhượng dự án; thông tin về năng lực tài chính của bên nhận chuyển nhượng; thông tin về năng lực kinh nghiệm của bên nhận chuyển nhượng (nếu có); thông tin về dự án, phần dự án được chuyển nhượng; cam kết của bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án.

– Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ chứng minh việc thành lập tổ chức (bản sao xuất trình bản gốc để đối chiếu hoặc bản sao có công chứng, chứng thực)

– Giấy tờ chứng minh năng lực tài chính; chứng minh các nguồn vốn huy động (nếu có) theo quy định của pháp luật để bảo đảm tiếp tục thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận. Việc chứng minh năng lực tài chính thực hiện theo quy định tại Khoản 2, Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ.

Căn cứ vào thành phần hồ sơ, tính hợp lệ của hồ sơ đề nghị chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tiếp nhận hồ sơ của các bên và tiến hành thẩm định theo các tiêu chí do pháp luật quy định. Đây là cơ sở tài liệu quan trọng mà các bên trong giao dịch chuyển nhượng phải chuẩn bị trước khi quyết định việc chuyển nhượng, cũng là cơ sở tài liệu để cơ quan, người có thẩm quyền xem xét, đánh giá để quyết định cho phép chuyển nhượng hoặc không cho phép chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.